Земельно-ипотечное кредитование сельского хозяйства

производства составляет одну из важнейших и неотложных задач . С появлением на рынке ипотечных кредитов НЗФ изменилась и цель ипотечного кредита : если в момент создания ИБЗК главное его предназначение состояло в решении проблемы долгосрочного финансирования сельско хозяйственного производства , то в настоящее время на первый план вышли задача формирования соответствующей представлениям НЗФ структуры землевладения и землепользования , а также оживление земельного оборота . Эта задача нашла отражение и в целевом характере кредитов под ипотеку земли – исключительно на приобретение сельхозугодий . При этом предметом ипотеки выступает , как правило , приобретаемый земельный участок .

В случае неисполнения должником обязательств по ипотечному кредиту НЗФ обязуется выкупить данный участок . В свою очередь , кредитные организации обязаны в случае предоставления кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения выбирать эксперта по оценке недвижимости из списка , составленного НЗФ на конкурсной основе . НЗФ может пересматривать результаты оценки земельных участков и одновременно принимать решение об утверждении или отказе в утверждении предложенной величины залоговой стоимости .

Данная конструкция способствует развитию ипотечного сельскохозяйственного кредитования в том , что гарантия выкупа земельного участка понижает риск дополнительных потерь и улучшает позиции должника и кредитора .

Таким образом , необходимым условием жизнеспособности кредитования под ипотеку земель сельскохозяйственного назначения является приз нание того , что земельный участок обладает ценно стью . Для запуска земельного ипотечного кредитования в Венгрии потребовалось создание системы гарантий для финансовых институтов , которая в настоящее время держится на двух опорах : экономической – рынок дает некоторую уверенность в том , что земли сельскохозяйственного назначения сохранят и , возможно , приумножат свою стоимость в долгосрочном периоде , и институциональной – гарантиях Национального земельного фонда Венгрии . Очевидно , что создание определенных условий , в том числе экономических , позволяет развивать систему кредитование под ипотеку земель сельскохозяйствен ного назначения [1].

Мировой опыт ведения аграрного производства свидетельствует о том , что для рассмотрения ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в качестве инструмента организации широкомасштабного долгосрочного кредитования инвестиций в сельское хозяйство необходимо соблюдение , по крайней мере , двух условий . С одной стороны , обязательным условием « жизнеспособности » системы ипотечного кредитования под залог земель сельхозназначения является признание того , что предмет ипотеки – земельный участок – обладает достаточно высокой продуктивностью . С другой стороны , хозяйствующие субъекты сельского хозяйства должны обеспечивать норму прибыли , равную средней по народному хозяйству в целом .

Говоря о значении земельной ипотеки в нынешних условиях экономического развития АПК и на перспективу , нужно иметь в виду , что отсутствие ликвидного обеспечения кредитов большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей является одним из основных барьеров на пути инвестиций в этот сектор экономики . Предельно изношенные здания и сооружения , имеющиеся техника и оборудование не могут составить серьезную залоговую базу . В то же время , по самой скромной оценке , стоимость сельскохозяйственных земель России при их площади свыше 220 млн . га составляет более 2,5 трлн . рублей и в условиях цивилизованного рынка могла бы обеспечить приток в аграрную экономику только на основе залога земель более 2 трлн . рублей долгосрочных кредитов [4].

В 2006 году ОАО « Россельхозбанк » в ходе пилотного земельно - ипотечного кредитования , осуществляемого в рамках нацпроекта , предоставил сельхозтоваропроизводителям из 25 регионов Российской Федерации 65 кредитов на общую сумму 2114 млн . руб . Площадь залогового фонда земель сельскохозяйственного назначения , принятых в обеспечение земельно - ипотечных кредитов , составила более 91 тыс . га . При этом порядка 40% от общего количества выданных кредитов пришлось на заемщиков малых форм хозяйствования в АПК – крестьянских ( фермерских ) хозяйств и индивидуальных предпринимателей , предоставивших в залог 3,7 тыс . га земель сельскохозяйственного назначения . В 2007 году объемы выданных земельно ипотечных кредитов составили 4,1 млрд . рублей [5].

Для выполнения ипотекой своих функций в сельском хозяйстве нужен адекватный экономический механизм , под которым понимается совокупность правовых , организационных и финансово экономических инструментов и способов их применения для регулирования отношений между участниками инвестиционного процесса по поводу ресурсов ( капитала ), гарантией эффективного использования которых является залог недвижимости ( ипотека ).

Главная цель экономического механизма ипотеки в сельском хозяйстве состоит в привлечении долгосрочных ресурсов расширенного воспроиз водства , доступных для большинства сельскохозяй ственных товаропроизводителей .

Экономический механизм ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения включает в себя также меры ответственности и защиты прав ( интересов ) залогода теля и залогодержателя , страхование рисков ипотечного кредитования , а также процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки в случае нарушения условий кредитного договора .

Кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения должен быть предоставлен на длительный срок – 10-15 лет , но не менее 5 лет , поскольку окупаемость капитальных вложений в сельском хозяйстве объективно происходит медленнее , чем в высокорентабельных отраслях народного хозяйства .

Таким образом , из причин , сдерживающих становление полноценного ипотечного сельскохозяй ственного кредитования , особого внимания заслуживают следующие :

• -    отсутствие твердых законодательных гарантий частной собственности на землю , прав залогодателей и кредиторов ( инвесторов ), недоверие людей к властям и проводимой социально - экономической политике . В настоящее время право собственности оформлено надлежащим образом только на 11-13% российских земель сельскохозяйственного назначения . В Орловской области 2154 тыс . га – сельхозугодья , из них 1540 тыс . га – ё пашни . На кадастровый учет поставлено 30% земель сельскохозяйственного назначения [5]. Значит , все остальные пашни и пастбища в качестве залога при получении банковских кредитов использовать нельзя . Для развития земельной ипотеки нужно безотлагательно вносить изменения в ряд законов и кодексов ;

• -    недостаточно эффективная государственная поддержка землевладельцев и землепользователей , занимающихся производством сельскохозяйственной продукции , на фоне крайне низкой доходности хозяйствования на земле при высочайшей потребности в инвестициях в восстановлении плодородия земель и сельскохозяйственное производство в целом , а также низкой покупательной способности ( доходах ) населения ;

• -    высокая стоимость работ по формированию земельных участков и других землеустроительных услуг ( межевание , постановка земельного участка на кадастровый учет и т . д .);

• - методические подходы к оценке залоговой стоимости земельных участков , ориентированные в основном на их рыночные цены в отсутствии развитого рынка сельхозугодий как такового , ущемляющие права и интересы сельских жителей [2].

Проблема соотношения залоговой стоимости сельхозугодий и суммы кредита является одним из важнейших факторов , сдерживающих развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве .

Соотношение суммы кредита и залоговой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения зависит от кредитоспособности заемщика, эффективности и обоснованности инвестиционного проекта. На этапе освоения ипотеки в сельском хозяйстве суммы кредитов могут составлять 70% от кадастровой стоимости земли при наличии института государст- венных гарантий по ипотечным сельскохозяйственным кредитам. Меньший размер кредита делает его невыгодным для залогодателя, а больший – в случае неуплаты по кредиту не позволит кредитору возместить выданные средства.

Материалы и методика исследований

Стоимость земельного участка , предаваемая собственником ( владельцем ) в залог , определяется на основе договоренности сторон , при этом она не может быть ниже рассчитанной на основе государственной кадастровой оценки земли .

Для расчета залоговой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (по кадастровой стоимости   земли)   предлагается использовать следующую формулу:

ЗС к = S у * КС у * k,             (1)

где: ЗСк – залоговая стоимость земель сельскохозяйственного назначения по кадастровой оценки, руб.;

Sy – площадь сельскохозяйственных угодий, га;

КСу – кадастровая стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий, руб./га;

k – коэффициент удорожания, установленный РосЗем-Кадастр РФ на уровне 0,7.

По предлагаемой методике мы провели оценку залоговой стоимости земель сельскохозяйственных предприятий Новодеревеньковского района Орловской области ( см . табл . 1 и 2).

Таблица 1 – Оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий по кадастровой оценки земли сельскохозяйственных предприятий Новодеревеньковского района Орловской области для земельно-ипотечного кредитования в 2008 г.*

Предприятия	Площадь сельскохозяйственных угодий, га	Кадастровая стоимость, 1 га руб .	Залоговая стоимость, тыс. руб .	Стоимость чистых активов, тыс. руб .	Минимальная потребность в кредитах, тыс. руб.	Получено кредитов, тыс. руб .
ООО «Агроснаб»	2382	24123	40223	630	3726	2300
ООО «Аграрий»	8044	38379	216105	3816	10398	1750
ОАО «Ильческое»	3209	36597	82208	2266	4496	194
ОАО «Новодеревеньковская СХТ»	1479	34452	35668	8537	2367	1000
ОАО «Судбищенское»	5368	22473	84445	20504	6242	5400
ООО «Агроторговощ»	396	33792	9367	251	543	0
ООО «Благодать»	495	38016	13173	2898	815	1004
ООО «Золотой колос»	2578	27786	50143	12580	3154	2590
ООО «Паньковское»	1632	35739	40828	5250	1825	0
ООО «Суры»	1955	34452	47148	9332	2653	0
ООО «Хомутово-Свекла»	8225	25773	148388	19886	14815	3960
ООО «Хомутовское»	5751	33165	133512	1866	7548	3300

*Источник: рассчитано по данным бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных предприятий и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Орловской области

Данные расчеты таблицы показали , что реальная потребность сельскохозяйственных предприятий в кредитных ресурсах выше , чем существующий уровень кредитования . Применение данной методики позволяет рассчитать залоговую стоимость земли и расширить границы кредитования посредствам её использования при земельно - ипотечном кредитовании .

Заемщики заинтересованы в привлечении максимальной суммы кредита под заложенную недвижимость . Но основная часть кредиторов весьма консервативна в политике выдачи кредитов и стремится обезопасить себя от возможных рисков . Поэтому при выдаче кредитов определяют максимально допустимые соотношения между кредитом и стоимостью заложенного имущества . Исследованный мировой опыт показывает , что оптимальная величина такого соотношения колеблется в пределах 70%, что вполне удовлетворяет интересы как кредитора , так и заемщика .

Рыночная стоимость является наиболее распространенной базой оценки, отражает вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законом, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка. В связи с этим понятие «рыночная стоимость» мало применимо к земельным участкам, которые из-за особых условий рынка на момент оценки малопривлекательны для потенциальных покупателей [2].

Для расчета залоговой стоимости земель сельскохозяйственного назначения ( по рыночной оценке земли ) мы предлагаем использовать следующие формулы :

ЗС р = S у * РС y * k r ,             (2)

где: ЗСр – залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий по рыночной оценке земли, руб.;

Sy – площадь сельскохозяйственных угодий, га;

РСy – рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий, руб./га;

РС y = R / P * 100 %

R – земельная рента, руб.;

P – ссудный процент, %.

kr  – коэффициент фактической эффективности использования земли;

k r = R ф / R н

R ф – фактический уровень рентабельности производства заемщиком продукции растениеводства, %;

Rн – нормативный уровень доходности текущих затрат при производстве продукции растениеводства, принятый при государственной кадастровой оценки земель – 7%.

Если заемщик имеет фактическую рентабельность при производстве растениеводческой продукции ниже 7%, то величина k_r должна приниматься равной единице .

По предлагаемой методике , мы провели оценку залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий по рыночной оценке земли сельскохозяйственных предприятий .

Таблица 2 – Оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий по рыночной оценке земли сельскохозяйственных предприятий Новодеревеньковского района Орловской области для земельно-ипотечного кредитования в 2008г.*

Предприятия	Площадь сельскохозяйственных угодий, га	Рента на 1 га, руб.	Рыночная цена, 1 га.руб.	Фактическая рентабельность продукции растениеводства в 2008 г., %	Коэффициент фактической эффективности использования земли	Залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий, тыс. руб .
ООО «Агроснаб»	2382	724	5171	26,6	3,8	46806
ООО «Аграрий»	8044	1151	8221	4,3	1,0	66130
ОАО «Ильческое»	3209	1098	7843	51,1	7,3	183728
ОАО   «Новодеревеньков- ская СХТ»	1479	1034	7386	10,7	1,5	16386
ОАО «Судбищенское»	5368	674	4814	17,2	2,5	64604
ООО «Агроторговощ»	396	1014	7243	20,5	2,9	8318
ООО «Благодать»	495	1140	8143	6,3	1,0	4031
ООО «Золотой колос»	2578	834	5957	32,1	4,6	70643
ООО «Паньковское»	1632	1072	7657	96,8	13,8	172448
ООО «Суры»	1955	1034	7386	11,4	1,6	23103
ООО «Хомутово-Свекла»	8225	773	5521	8,4	1,2	54492
ООО «Хомутовское»	5751	995	7107	9,3	1,3	53134

*Источник: рассчитано по данным бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных предприятий и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Орловской области

Используя предлагаемую методику , можно сделать вывод , что рыночная цена сельскохозяйственных угодий зависит от индивидуальных особенностей финансово - хозяйственной деятельности сельскохозяй ственных предприятий . Результаты расчетов рыночной стоимости земли , представленные в таблице 2, показывают , что рыночная цена 1 га сельскохозяйственных угодий напрямую зависит от дохода , получаемого с этой земли в конкретном хозяйстве .

Таким образом , разработанный залоговый механизм значительно расширит доступ сельскохозяйственных организаций к кредитам и увеличит число банков , работающих на селе . Основными целями Концепции создания системы земельно - ипотечного кредитования , по нашему представлению , являются :

• -    создание целостной системы земельно ипотечного кредитования , обеспечивающей реализацию на земельно - ипотечном рынке новых банковских и финансовых продуктов и услуг ;

• -    обеспечение АПК долгосрочными внебюджетными финансовыми ресурсами на основе поэтапного включения в рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения ;

• -    существенное повышение уровня кредитоспособности сельскохозяйственных товаро производителей за счет поэтапного развития земельно - ипотечного рынка . Реализация программы земельно - ипотечного кредитования рассчитана на три этапа :

Первый этап – формирование системы земельно ипотечного кредитования , функционирующей по одноуровневой модели на основе внутрибанковской инфраструктуры .

Второй этап – создание двухуровневой модели 1-го порядка системы земельного ипотечного кредитования за счет включения в нее других кредитных организаций, аккредитованных для участия в программе земельно-ипотечного кредитования.

Третий этап – создание системы двухуровневой модели 2- го порядка с включением в ее состав самостоятельных небанковских кредитных организаций – земельно - ипотечных агентов [6].

Для становления и развития системы земельно ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач :

• -    системное формирование организационной и методологической основы в стране для рефинансирования ипотечных кредитов ;

• -    разработку и формирование в Россельхозбанке базовой модели земельно - ипотечного кредитования , предусматривающей рефинансирование кредитов ;

• -    создание необходимой для земельно - ипотечного кредитования инфраструктуры банка и дальнейшее ее развитие ;

• -    совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков земельно - ипотечных кредитов .

Для развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве необходимо осуществить комплекс мер , а именно :

• -    повысить ответственность органов , выполняющих надзорные функции за целевым и разрешенным использованием земель сельско хозяйственного назначения ;

• -    ограничить долю земельных участков , вносимых в уставный капитал юридических лиц , основная деятельность которых не связана с производством продукции сельского хозяйства ;

• -    установить право залогодателя - сельхозтоваропроизводителя на изменение условий погашения ипотечного кредита в форме пре доставления отсрочки в тех случаях , когда

согласительная комиссия установила причины ухудшения финансовых результатов деятельности заемщика , не зависящие от действия или бездействия сельхозтоваропроизводителя .

Выводы

Таким образом , развитие системы земельно ипотечного кредитования в сельском хозяйстве страны и региона является задачей первостепенной важности . Для создания системы земельно - ипотечного кредитования есть необходимые методологические и организа ционные предпосылки , и при условии снятия барьеров в постановке земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав и сделок в России в достаточно короткие сроки может получить важное развитие для сельского хозяйства такое направление кредитной поддержки , способное существенно увеличить приток инвестиций в аграрный сектор экономики .