Земельный рынок в Пензенской области

Под рынком земли подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с землей. Рынок земли - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с землей [4].

Операции с землей это разнообразный мир сделок: купли-продажи, мены, дарения, залога, аренды. Действующее гражданское и земельное законодательство прямо не предусматривает какого-либо перечня сделок, которые допускается совершать с земельными участками, равно как и запрещенных к совершению [1, С. 78].

Рынок земли имеет следующие особенности, обусловленные спецификой объекта сделок:

• •     объектом сделок на рынке земли может быть только

сформированный в соответствии с земельным законодательством земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;

• •     государственная регистрация сделок с земельными участками

обязательна в случаях, указанных в федеральных законах;

• •     объектом сделок не могут быть земельные участки, отнесенные

к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте.

• •     продажа земельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов;

• •     с 1.01.2018 объектом сделок не сможет быть земельный

участок, границы которого не определены в установленном законом порядке.

Рассмотрим региональные  особенности земельного рынка на примере Пензенской области. Земельный фонд Пензенской области по состоянию на 1  января 2016  года составляет 4335,2  тыс.га. В государственной и муниципальной собственности находится 1090,0 тыс. га 2

(35,48%) земли, из которых 50,2 тыс. га отнесено к собственности Российской Федерации, из них передано в пользование юридическим лицам - 26,6 тыс. га. К собственности Пензенской области отнесено 62,6 тыс. га, из них передано в пользование юридическим лицам 2,7 тыс. га; 410,7 тыс. га отнесены к муниципальной собственности, из них передано в пользование юридическим лицам - 1,2 тыс. га [4].

Для российского рынка земли характерна низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами [2, С. 103].

В табл. 1 приведены сведения о сделках с землей в Пензенской области в 2015г. [3]. Число сделок между физическими лицами превосходит число сделок органами государственной власти и местного самоуправления почти в 5 раз. Отсюда следует вывод о недостаточной работе государственных структур по вовлечению в оборот государственных и муниципальных земель, для чего необходимо предварительное формирование земельных участков. Рынок земли в Пензенской области характеризуется низкой инвестиционной активностью и низким платежеспособным спросом [2, С. 104]. Эти показатели усугубились в связи с финансовым кризисом 2015г.

Таблица 1

Сделки с землей в Пензенской области в 2015г.

Количество  сделок  с землей (шт.)	Количество сделок продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления (шт.)	Количество сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами (шт.)
24 337	2 714	10 595

Земельный рынок, как и в целом рынок недвижимости, чутко реагирует на внешние и внутренние политические и экономические изменения в стране. Многие специалисты характеризуют рынок земли/недвижимости в настоящее время, как рынок покупателя. В табл. 2 приведены особенности приобретения земли на первичном и вторичном рынках соответственно.

Таблица 2

Приобретение земли на первичном рынке

Приобретение земли на вторичном рынке

1.    Земельный участок готовится к продаже органами государственной власти и местного самоуправления, следовательно, риск приобретения земли для покупателя минимальный. 2.    Длительная процедура формирования участка и подготовки документов для аукциона. 3.    Итог аукциона по продаже права собственности может быть в пользу третьего лица. 4.    Информационная база органов государственной власти и местного самоуправления о готовых к продаже участках не всегда является полной и актуальной.

1.    Сделку можно заключить и зарегистрировать право в очень короткие сроки. 2.    Риски по приобретению и дальнейшему использованию земли несет покупатель. 3.    Потенциальный покупатель самостоятельно осуществляет поиск подходящего ему земельного участка при помощи информационных ресурсов или специалистов в сфере недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в выявлении специфики земельного рынка, а именно регионального на примере Пензенской области, в возможности использования выводов исследования:

• •     потенциальными и действующими участниками рынка земли и

• иной недвижимости;

• •     риелторами;

• •     государственными и муниципальными специалистами,

работающими в сфере недвижимости.