Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы эффективного гражданско-правового режима

Законодательная система регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения представлена Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Наиболее актуальными процедурами, связанными с означенными участками и требующими доработок в области правоприменения, являются порядок продажи участков субъекту РФ или муниципальному образованию, а также изъятие их в связи с ненадлежащим использованием или грубым нарушением правил использования. Что касается продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, то, согласно упомянутым выше законодательным документам, продавец обязан уведомить высший исполнительный государственный орган власти субъекта РФ о своем намерении продать участок. В извещении необходимо указать цену и местоположение участка, а также срок, до истечения которого будет произведен расчет. Примечательно, что этот срок установлен законодательно - не более 90 дней, однако, с какого момента стоит вести отсчет, в документе не говорится. Согласно ГК РФ, возможно изъятие земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или строительства, при условии его неиспользования в течение трех лет для соответствующей цели. Еще одним условием изъятия земли является грубое нарушение правил рационального использования земли, однако понятие «грубое нарушение» в рассматриваемом документе не раскрыто. Указанный пробел отчасти был восполнен изданием постановления Правительства РФ от 22.07.2011 № 6, в котором устанавливались критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, ни в Гражданском, ни в Земельном кодексах РФ не обозначен четкий механизм изъятия земельного участка. Эта правоприменительная неопределенность обусловила появление трех позиций среди ученых-юристов: 1) о невозможности принудительного прекращения права собственности; 2) о восполнении пробела путем аналогии закона или права; 3) о необходимости изъятия земель, несмотря на отсутствие процедурных норм.