Жилая элитная недвижимость. Проблемы объективной оценки

В настоящее время в Российской Федерации одним из наиболее важных аспектов оценочной деятельности является адекватная оценка рыночной стоимости жилой недвижимости. Это во многом объясняется тем, что на современном этапе становления российской экономики жилая недвижимость стала одним из наиболее выгодных объектов для вложений свободных денежных средств, причем весьма доходным. По данным издательского дома «Коммерсантъ», в 2003 году рост цен на жилую недвижимость составил около 50 процентов. В 2004 же году рост цен на жилую недвижимость прогнозировался на уровне 12 процентов с последующей стабилизацией на уровне 12–15 процентов в 2005 году. Этот показатель вполне сопоставим со среднегодовым ростом инфляции в России.

Таким образом, потенциальный вкладчик, инвестируя в жилую недвижимость, уберегает свой денежный вклад как минимум от ожидаемых инфляционных потерь. Кроме того, эта величина доходности представляет больший интерес для потенциального инвестора (вкладчика), чем существующие сегодня банковские проценты по депозитам, еще раз подтверждая выгодность такого рода вложений. Однако при рассмотрении альтернативных вариантов вложения своих денег в жилую недвижимость инвестор часто сталкивается с проблемой соответствия цены предложения на какую-то конкретную жилую площадь и ее действительной рыночной стоимости. Казалось бы, он вправе рассчитывать на правдивую и честную информацию о покупаемом товаре. Но ему зачастую предлага- ют приобрести жилье по заведомо завышенной цене. И дело здесь не в том, что жилье низкого качества, а в том, что класс этого жилья может не соответствовать запрашиваемой продавцом сумме.

Особенно часто ситуации, когда на заведомо «не элитном» участке земли как грибы вырастают так называемые «элитные» многоквартирные жилые комплексы, встречаются в Москве и других крупных городах России. «Недостаток» же элементов элитности жилой недвижимости, как правило, восполняется за счет проведения тщательно разработанной и напористой рекламной компании. При этом далекому от оценки и строительства и дезинформированному потоком недобросовестной информации покупателю бывает довольно сложно самостоятельно установить истину: на самом ли деле предлагаемый ему товар соответствует объявленному продавцом качеству или ему предлагается так называемая «перезаст-ройка», и по прошествии нескольких лет рыночная стоимость покупки не только не увеличится, но и рискует снизиться.

Как же правильно определить действительную классность предлагаемого продавцами недвижимости конкретного жилого помещения, а значит, и его истинную рыночную стоимость?

Здесь можно выделить несколько проблем, наличие которых можно объяснить как отсутствием открытой и доступной информации на все еще несовершенном российском рынке жилья, так и отсутствием необходимых для рынка жилой недвижимости нормативных и законодательных актов, способных разумно ограничить часто бе- зосновательное стремление продавца завысить классность недвижимости, а следовательно, и цену предложения. В этом смысле сегодня наиболее актуальной, на взгляд автора, является проблема объективной оценки так называемой элитной жилой недвижимости. В первую очередь это объясняется его более высокой стоимостью, а значит, и весьма ощутимой величиной той «дельты» денежных знаков, которую приходится дополнительно выкладывать незадачливому покупателю, попавшемуся на рекламный крючок недобросовестного продавца.

К сожалению, в настоящее время в России попросту отсутствует четкое определение самого термина «элитная недвижимость». По некоторым утверждениям в эту группу может входить как жилье класса «люкс», так и класса «премиум» и даже жилье класса «бизнес». Однако определения и этих классов весьма условны. В результате сегодня каждый застройщик или риелтор, по сути, волен толковать эти термины по своему усмотрению, а если сказать проще – сообразно своей выгоде. При этом участники рынка могут восторженно превозносить такие несомненно важные характеристики, как, например, уникальность архитектурного проекта, планировка квартир, и в тоже время иногда по незнанию, но чаще сознательно, они игнорируют такие важные, основополагающие для высококлассного жилья факторы, как расположение и качество земельного участка, близость скоростных автомобильных или железнодорожных магистралей, автозаправочных станций, высоковольтных линий электропередач, квартальных и местных котельных, вид из окон, ориентация конкретной квартиры относительно сторон света (инсоляция) и т. д. и т. п.

В условиях западного рынка, где вся информации о стоимости земли и жилья в каждом районе любого города абсолютно открыта, любой, даже тщательно завуалированный, обман потребителя практически (или почти) невозможен. Там строительство элитного объекта в районе, имеющем отклонения от общепринятых норм элитности, не может быть даже начато, т. к. застрой- щик прекрасно знает, что объект не сможет быть продан даже по себестоимости, не говоря уже о получении какой-то прибыли. Дело в том, что в мировой зарубежной практике, как правило, существует четкая градация районов застройки по категориям элитности. Там редко увидишь, например, большой 2–3-этажный частный жилой дом в районе недорогой одно-двух этажной застройки и, наоборот, в районе дорогой застройки нет места маленькому недорогому домику. За сотни лет своего развития западный рынок сам решил проблему.

Во время же становления Новой России довольно долго существовал период хаотичной застройки населенных пунктов и прилегающих территорий. При этом каждый застройщик зачастую по-своему понимал степень дозволенности и степень, если хотите, корректности по отношению к своим же соседям по району. Соскучившись за длительный советский период даже по самой возможности иметь индивидуальное жилье, в погоне за самовыражением индивидуальные застройщики нередко строили огромные дома, занимающие до половины земельного участка и начисто лишенные архитектурной выразительности и чувства меры. Местные же власти почти не препятствовали бурному и свободному «творчеству» новых застройщиков. В результате сегодня почти в любом уголке России, практически на любой улице напротив друг друга можно увидеть два жилых дома, разительно отличающихся размерами, а также качеством материалов и отделки. Очевидно, что эти дома принадлежат людям, имеющим разный достаток и социальный статус.

Пройдет несколько десятков лет и, возможно, люди поймут не только комичность, но и трагичность последствий такой застройки. Ведь еще древние китайцы говорили, что дом не должен стоять как «журавль среди кур», имея в виду разумную идентичность домов в одном районе города или одном населенном пункте. Немаловажным является и то, что, как известно из международной «классики» оценки, дорогостоящая жилая недвижимость, имеющая менее престижное окружение, как правило, теряет в цене.

Тем не менее, невзирая на печальный опыт прошлых лет, современные застройщики, следуя уже новым целям – извлечение дополнительных прибылей – и пользуясь ситуацией (некомпетентностью основной массы покупателей), пытаются продолжить и развить порочную практику своих предшественников. Причем, если последние зачастую сами терпели убытки от своих некомпетентных действий (при продаже недвижимости), то первые с помощью активной рекламы и сегодня околпачивают людей, оставаясь при этом практически безнаказанными, но создавая дополнительные проблемы обществу.

Подводя итог сказанному, автор считает возможным сделать вывод о том, что в современной России назрела настоятельная необходимость создания как минимум рекомендаций (а может быть и специальной методики) по оценке рыночной стоимости элитной жилой недвижимости, содержащих максимально четкую ее классификацию, и учитывающих максимально возможное число присущих каждому классу отличительных характеристик. Автор уверен, что наличие таких рекомендаций способно оказать неоценимую помощь участникам рынка элитного жилья в России.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Международная школа управления «ИНТЕНСИВ» Учебно-научный центр «ЗЕМЛЯ»

Государственный университет по землеустройству

МСО «Земля и недвижимость»

EU ТАСИС ПРОЕКТ «Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений»

Приглашают принять участие во Всероссийской практической конференции ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ. КАДАСТР ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ -ОСНОВА ФИСКАЛЬНО-ПРАВОВОЙ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВА

12-14 апреля 2005 года Москва

• •    Государственный кадастр объектов недвижимости

• •    Земля и недвижимость

• •    Природные ресурсы России и их рациональное использование

• •    Развитие автоматизированной системы ведения кадастра объектов недвижимости

• •    Государственная политика по развитию рынка формирования объектов недвижимости

• •    Градостроительный кодекс и территориальное планирование

• •    Возможности и перспективы земельной ипотеки в России

• •    Развитие системы массовой оценки недвижимости в России

Конкретные пути решения наиболее актуальных практических проблем будут рассмотрены на шести секциях и в ходе индивидуальных консультаций, которые проведут руководители и специалисты - непосредственные разработчики законов и законопроектов, постановлений Правительства Российской Федерации, инструкций и рекомендаций министерств и ведомств.

и на сайтах: ;;;