ЗПИФы недвижимости и другие инструменты коллективных инвестиций

В последнее время много говорится о закрытых фондах недвижимости. Многие управляющие компании обязательно стараются иметь у себя в арсенале такой инструмент. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) становятся удобным механизмом как для управляющих компаний, так и для инвесторов. Интересно сравнить, чем, собственно, отличается эта форма инвестирования от паевых инвестиционных фондов (ПИФ) «других» рынков.

Для начала поговорим о возможностях ПИФов в целом. Хотя подробно рассказывать о преимуществах паевого инвестиционного фонда не имеет смысла – обо всем уже многократно написано: и о прозрачности механизма инвестирования, и о надежности для инвесторов благодаря жесткому контролю со стороны регуляторов, и о возможности благодаря «коллективизму» зайти на высокодоходные рынки, где нечего делать самостоятельно с теми суммами, которые анонсируются ПИФами как входные. Все это так. Тем не менее имеет смысл обратить внимание на некоторые моменты с чисто практической точки зрения.

Прозрачность ПИФов, их жесткая регламентированность по типам совершаемых сделок иногда оборачиваются заметными потерями, особенно на падающем рынке. В этом смысле, например, такие инструменты как индивидуальное доверительное управление – ИДУ и общие фонды банковского управления – ОФБУ, потенциально «переигрывают» паевые фонды, предоставляя своим управляющим больше свободы, а также финансового инструментария, особенно ОФБУ, в силу лицензионных особенностей имеющие «под рукой» валюту, опционы, металлы и быстрый вывод в деньги.

Разумеется, платить за потенциально большую доходность приходится большими рисками и меньшим контролем.

У каждого есть выбор, хотя «на рынке» бывает всякое. И поэтому, располагая определенной суммой и все-таки решив инвестировать через ПИФ, во-первых, будет нелишним «разбить» ее по разным паевым фондам: как по сегментам рынка – отраслям, так и по различным управляющим компаниям. Это поможет «не упасть по максимуму» вместе с нефтянкой, энергетикой, металлами или теми же банками. Плюс к этому в разных управляющих компаниях придерживаются различных стратегий управления.

Второе – это сроки инвестирования и возможность вывода средств из ПИФа. Понятно, что входить на 2–3 месяца в ПИФ не следует, оптимальный срок должен быть от года, лучше от двух-трех. Но надо быть готовым в случае падения рынка подождать с выводом средств, так как обязательно будет массовый отток, который способен еще больше снизить котировку пая. Предугадать, а тем более среагировать на падение практически невозможно, и, если оно случилось, целесообразно подождать восстановления, происходит которое, кстати, не всегда быстро. Для этого рамки сроков должны быть достаточно гибкими.

Нужно отметить, что, например, интервальные ПИФы потенциально доходнее открытых. Во-первых, они не держат заметную часть средств постоянно в качестве резервов в депозитах, и, во-вторых, в течение закрытого интервала (три месяца) гораздо менее «стеснены» в операциях более доходного, однако рискового вида. Но, соответственно, здесь клиенту приходится платить заметным ограничением возможности вывода средств – четыре раза в год в течение двух недель.

Также приятной чертой некоторых управляющих компаний является предоставляемая ими возможность бесплатной конвертации паев одного своего фонда в паи другого. Хотя на практике в качестве активной операции это мало что дает, тем не менее на явно перегретом рынке, после долгого роста, когда нервы уже не выдерживают, перекинуться в спокойные бумаги и отсидеться в них – вполне оправданное решение. «Беспошлинная» конвертация из ПИФа акций в ПИФ облигаций здесь будет весьма кстати.

Ну и, наконец, поговорим о фондах закрытого типа (ЗПИФ). В основном это фонды недвижимости и прямых инвестиций. Несмотря на общее название – ПИФ, работа таких фондов строится по совершенно другим принципам. Если попытаться определить этот принцип в общем виде, то можно сказать, что он заключается в извлечении доходности из создания либо «совершенствования» актива в отличие от открытых ПИФов ценных бумаг, эксплуатирующих исключительно спекулятивный спрос на «готовый» актив. Здесь также имеются свои плюсы и минусы.

Прежде всего закрытый фонд – это «награда в конце пути». Выплата дохода и погашение пая происходят одновременно по завершении работы фонда. Будь это строительство нового объекта либо реконструкция существующего, финансирование роста производства или торгового оборота с целью расширения доли рынка и, соответственно, роста капитализации компании – все это рассчитано на совершение полного цикла операций в ходе проекта и реализацию актива по его завершении. Однако используемый в этом случае сектор рынка вполне адекватно просчитываем и всегда подкреплен потребительским спросом, вследствие чего результат вполне предсказуем. Кроме того, если управляющая компания периодически выплачивает некую промежуточную доходность и позаботилась о процедуре вывода своих паев на биржевые площадки, то это дополнительный плюс. Ликвидность такого пая всегда будет заметно выше, чем у аналога без признаваемых котировок, что значительно облегчит вторичную продажу (даже при внебиржевой сделке) и повысит шансы перекредитоваться в банке под залог пая, если возникнет такая необходимость.

Что касается потенциальной доходности фондов такого типа, то при грамотном, последовательном реинвестировании из проекта в проект (в течение работы фонда) доход на выходе может быть весьма высок, даже при не вполне благоприятной рыночной ситуации.

Важно при этом помнить, что закрытые ПИФы рассчитаны в среднем на срок три-пять лет, иногда значительно больше. И, соответственно, капитал, инвестируемый в них, изначально должен быть лишен спекулятивных амбиций и склонности следовать за изменчивой конъюнктурой.

Как на фондовом рынке существует классификация ПИФов (акциий, облигаций, смешанные, отраслевые и т. д.), так и на рынке ЗПИФов недвижимости фонды подразделяются на рентные, девелоперские, земельные и т. д. В соответствии с тем или иным инвестиционным направлением варьируется и ожидаемая доходность. И на рынке недвижимости, и на фондовом рынке есть потенциально более или менее доходные варианты, и цифровые показатели доходности по ним могут совпадать (например фонд облигаций и рентный фонд).

К основным видам закрытых ПИФов недвижимости относятся рентные, девелоперские (строительные) и фонды так называемой спекулятивной направленности, осуществляющие операции с готовыми объектами недвижимости (земельными участками) с целью их последующей перепродажи.

Рентные фонды ориентированы на извлечение доходности от эксплуатации готовых объектов коммерческой недвижимости: офисной, складской, торговой, производственных площадей. Ввиду заранее обусловленной периодичности выплаты арендных платежей, уровень которых, в зависимости от сегмента рынка и каждого конкретного объекта в последнее время, скорее, повышается, чем изменяется в сторону уменьшения, этот вид фондов характеризуется устойчивой, высоко прогнозируемой доходностью порядка 13–18 процентов годовых с возможностью выплаты промежуточной доходности.

Девелоперские (строительные) фонды ориентированы на возведение объектов недвижимости жилого или коммерческого назначения с последующей реализацией готового объекта. В связи с этим целевая доходность таких фондов потенциально более высокая, но и более рисковая, так как напрямую замыкается на розничную ситуацию на рынке. Да и смежные риски при строительстве того или иного объекта дают о себе знать.

Спекулятивные фонды самые высокорисковые, хотя бы потому, что в основе операции лежит срочная покупка/перепродажа недооцененных объектов недвижимости, связанная либо с недостроем, либо с проблемностью самого объекта. Выбивая иногда достаточно глубокий дисконт, приходится принимать все риски, часто в скрытой форме. Зато доходность таких фондов иной раз сопоставима с доходностью фондов акций в лучшие времена.

Если говорить о рисках, то риски рынка недвижимости и проектного финансирования в основном заключаются в увеличении предполагаемых сроков осуществления того или иного проекта. В большинстве своем это нарушения договорных обязательств между участниками, изменение ценовой категории сырья, оборудования, бюрократи- ческие проволочки и т. д. Такие накладки в зависимости от сложности их устранения ведут к возможному снижению доходности проекта. Как правило, профессиональный управляющий, планируя работу и ожидая результат, делает поправку на такие возможные изменения. Однако не исключена ситуация, когда незапланированные срывы могут привести к банкротству проекта. В этом случае при широкой диверсификации инвестиций потери в общей доходности не так ощутимы.

Есть технические условия функционирования ЗПИФов недвижимости, которые связаны с некими неудобствами для инвесторов, что относится, скорее, не к минусам, а к индивидуальным особенностям этого инструмента. Как правило, сюда входят высокий пороговый вход (не для всех доступны), «закрытость» фондов на несколько лет, низкая ликвидность, ориентированность на один-два проекта, отсутствие широкой диверсификации вложений. Эти факторы, безусловно, отпугивают определенное количество потенциальных инвесторов. Однако таковы правила «игры»… Хотя многие управляющие компании, желая сделать этот инструмент более привлекательным, действуя в рамках этих правил, снижают минимальную стоимость пая, организовывают вторичное обращение, увеличивая тем самым ликвидность, и т. д.

Резюмируя, можно сказать, что ЗПИФН – весьма достойный внимания инструмент инвестирования, использующий активы одного из самых стабильных рынков.

Но, как говорится, кому что нравится.