10 заблуждений относительно ипотеки

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Вероятно, ошибка происходит из-за того, что агентства являются первым звеном в ипотечной схеме и порой ведут просветительскую работу активнее, чем сами банки. Между тем кредиты выдают именно банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить запросы, собрать документы и т. д. Необходимость сотрудничества агентств недвижимости и банков обусловлена тем, что механизм работы ипотеки тесно связан с процессами, проходящими на рынке недвижимости. По подсчетом департамента «Ипотечное кредитование» агентства «Бекар», 80 процентов заемщиков – это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого в первую очередь необходимы оценка имеющейся недвижимости, во вторую – удовлетворение желания клиента. Банки не интересует, какая квартира у клиента есть и какую он хочет получить. Их интересуют точные! суммы первоначального взноса и кредита. Кроме того, у банков – особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – работа риелтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отда- ется в залог, а значит, банк ничем не рискует

При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог – это гарантия для банка. Однако цель банка – вовсе не вернуть себе выданные деньги, а получить прибыль с вложенных денег (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера заработной платы клиента. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40 процентов от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит она оказывается в собственности банка

По наблюдениям специалистов агентства «Бекар» эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать в нее всех членов семьи, он может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обреме- нение (оно зарегистрировано в городском бюро регистрации) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после сдачи дома). Однако есть варианты. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. По первой схеме уже давно работают в Петербурге. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако учитывая высокие риски в сфере долевого участия в этом случае банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже, чем сумма выданного кредита. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Конечно, такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть квартира, которую можно отдать в залог). Поэтому с недавнего времени в Петербурге начала действовать вторая схема ипотечного кредитования на первичном рынке. При этой схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом

(без гарантии результата) нужно будет заплатить около 100 долларов. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка), и 100–150 долларов. За открытие счета в банке платят от 0,75 до 1 процента от суммы кредита. После покупки требуется оплатить страховые взносы в размере 1,5–1,8 процента от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма, и многие банки даже рекомендуют сразу приплюсовывать ее к сумме первоначального взноса.

Заблуждение № 6: не имея денег на первоначальный взнос, не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) в различных банках составляет от 20 до 30 процентов от стоимости квартиры. При желании (и возможностях) заемщика первоначальный взнос может быть больше. Если речь идет о минимальном варианте – 1-комнатная квартира стоимостью 35 000 долларов – первоначальный взнос будет составлять от 7 000 долларов. Существуют две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость (например комната или доля в отдельной квартире). В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. Иными словами, в качестве первоначального взноса будут деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на получение определенной суммы, клиент получит именно эту сумму вне зависимости от стоимости квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим на 30 000 долларов, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более

80 процентов (или 70 процентов, в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 35 000 долларов, банк выдаст ему не обещанные 30 000 долларов, а всего лишь 28 000 долларов (80 процентов от стоимости квартиры). Бывает и так, что при независимой оценке банка стоимость выбранной клиентом квартиры оказывается ниже рыночной (то есть не соответствует требованиям продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80 (70) процентов от оценочной стоимости. Тогда заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги, либо искать другую квартиру.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение связано с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заемщика. Естественно, все расходы по страхованию несет заемщик. При этом на самом деле страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в коем случае. Это не зависит от смены кредитора.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все

Это заблуждение заставляет многих отказываться от покупки квартиры через ипотеку – люди боятся потерять все. Однако не надо забывать, что, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает выплатить банку некоторую его часть. К тому же в качестве первоначального взноса также была внесена определенная сумма. Все эти деньги (доля в квартире), безусловно, принадлежат заемщику, и банк на них не претендует. Таким образом, в случае, если заемщик по каким-то причинам не может далее выплачивать взносы по кредиту, купленная им в кредит квартира обменивается с доплатой. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.