Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов

Гражданское законодательство Российской Федерации выделяет недвижимое имущество в отдельную категорию объектов гражданских прав. Это обусловлено высокой ценностью недвижимого имущества, а также ограниченностью этого ресурса, если речь идет о земельных участках. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из методов государственного регулирования оборота недвижимого имущества путем установления специальных требований к совершению сделок и оформлению правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

Одним из оснований для государственной регистрации возникновения, прекращения, изменения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество является вступивший в законную силу судебный акт. Решение суда в отличие от других правоустанавливающих документов, перечисленных в статье 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), имеет особое правовое значение и играет важнейшую роль в сфере развития гражданско-правовых имущественных отношений, так как выносится именем Российской Федерации в лице другого государственного органа – арбитражного суда или суда общей юрисдикции. В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. В то же время Законом о регистрации не предусмотрено каких-либо положений, исключающих или упрощающих порядок проведения государственной регистрации прав на основании решения суда.

В соответствии со статьями 16–18 Закона о регистрации при наличии вступившего в законную силу судебного акта правообладатель или его представитель обращается в регистрирующий орган и представляет стандартный пакет документов, необходимых для государственной регистрации прав, включая техническую документацию, содержащую описание объекта недвижимости, документ об уплате государственной пошлины и другие необходимые документы.

В отношении представленных заявителем документов государственным регистратором проводится правая экспертиза в порядке, установленном пункте 1 статьи 13 Закона о регистрации, которая заключается в том, что документы проверяются на соответствие российскому законодательству по форме и содержанию. При этом правоустанавливающие документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Особенности проведения правовой экспертизы документов, представляемых для государственной регистрации прав на основании судебного акта раскрыты, в том числе в приказе Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 года № 112, утвердившем Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов. В указанном документе отражены следующие принципы проведения правовой экспертизы:

• •    правильность оформления копии судебного акта;

• •    вступление судебного акта в законную силу;

• •    наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.

В случае несоответствия представленного судебного акта и приложенных к нему документов перечисленным требованиям нормативных правовых актов регистрирующий орган не вправе осуществить государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается, если после рассмотрения представленных заявителем документов у государственного регистратора возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов. Однако если правоустанавливающим документом является решение суда, законодателем предусмотрены исключения, заключающиеся в том, что приостановить государственную регистрацию прав на срок до 1 месяца возможно только при возникновении сомнений в подлинности представленных документов.

Таким образом, несмотря на положения пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации, предписывающего государственному регистратору в течение приостановления регистрации принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, устраняющих сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав в случаях государственной регистрации прав на основании судебного акта, государственной регистратор фактически лишен этой возможности, так как право приостановить государственную регистрацию на общих основаниях у него отсутствует.

В то же время статьей 28 Закона о регистрации установлено, что в государственной регистрации прав, установленных решением суда, государственный регистратор вправе отказать по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Таким образом, Законом о регистрации предусмотрено одно основание для приостановления государственной регистрации прав на основании судебного акта и семь оснований для отказа в государственной регистрации.

В результате такого нерационального соотношения оснований для приостановления и оснований для отказа в государственной регистрации по истечении месяца, установленного для рассмотрения документов, представленных заявителем, в ряде случаев государственный регистратор вынужден принимать решение об отказе в государственной регистрации без ее приостановления в связи с наличием причин, препятствующих государственной регистрации, которые могли бы быть устранены в период приостановления регистрационных действий.

Безусловно, исключение из регистрационного процесса стадии приостановления государственной регистрации существенно ущемляет права заявителя, так как лишает его права быть официально уведомленным письмом о приостановлении с мотивированным обоснованием причин приостановления государственной регистрации, а также лишает заявителя месячного срока, в течение которого правообладатель вправе устранить имеющиеся замечания к представленным документам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации приостановление государственной регистрации возможно только при возникновении сомнений в подлинности представленных документов, но тут возникает вопрос: а в каких именно представляемых для государственной реги- страции документах допускаются сомнения в подлинности? Если толковать положения этой статьи в узком смысле, то сомнения возможны только в отношении правоустанавливающего документа – решения суда, если же в широком смысле, – то любой из представленных заявителем документов может быть предметом сомнений в подлинности.

Пунктом 3 статьи 28 Закона о регистрации установлено, что копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Несвоевременное соблюдение судьями обязанности по направлению судебных актов в регистрирующий орган может повлечь за собой сомнения в подлинности представленного заявителем судебного акта. В связи с возникшими сомнениями в подлинности государственная регистрация может быть приостановлена в порядке, установленном пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации могут быть указаны и иные выявленные причины, препятствующие государственной регистрации.

Автором уже упоминалось, что к решению суда, как и к любому другому правоустанавливающему документу, предъявляются требования статьи 18 Закона о регистрации, которые заключаются в том, что судебный акт должен отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Как правило, судами выносятся решения в соответствии с заявленными исковыми требованиями и без представления в суд технической документации, описывающий объект недвижимости, являющийся предметом спора. Как показывает практика, это приводит к тому, что судами выносятся решения о признании права собственности на определенный объект недвижимости, а из технической документации следует, что в результате проведенной перепланировки или реконструкции этот объект уже не существует в том виде, в каком описывает его суд или в решении суда указываются характеристики объекта, значительно отличающиеся от характеристик, содержащихся в технической документации, описывающей этот объект. Несоответствие описания объекта недвижимости, право на который признано судом, с описанием, содержащимся в технической документации, выданной уполномоченным органом по учету объектов недвижимости, делает затруднительным или вовсе не позволяет идентифицировать объект недвижимости, права на который установлены судом.

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев выносимые судебные акты либо не отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, либо содержат противоречивую информацию, являясь тем самым неисполнимыми для регистрирующих органов.

Представляется, что указанная проблема вызвана тем, что судьи при вынесении решения прежде всего руководствуются гражданско-процессуальным и арбитражнопроцессуальным законодательством и не учитывают особенности, возникающие при рассмотрении споров, предметом которых является недвижимое имущество. Для полноценного исследования вопроса об установлении прав на такой специфический объект гражданского оборота, как недвижимое имущество, судьям необходимо запрашивать документы, описывающие объект недвижимости, являющийся предметом спора.

Во избежание возникновения указанных препятствий для проведения государствен-нойрегистрацииправнаоснованиисудебных актов в нормы арбитражно-процессуального и гражданско-процессуального законодательства Российской Федерации необходимо внести соответствующие изменения с целью совершенствования порядка исполнения судебных актов органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.