Актуальные проблемы оценки земель населенных пунктов Краснодарского края
Автор: Морогина К.В.
Журнал: Форум молодых ученых @forum-nauka
Статья в выпуске: 6-2 (22), 2018 года.
Бесплатный доступ
В данной статье проведено исследование существующей кадастровой оценки земель населённых пунктов Краснодарского края. В период перехода системы кадастрово-оценочных работ от независимых оценщиков к государственной кадастровой оценке необходимо выявить явные недостатки существующей системы для сведения количества процедур оспаривания результатов оценки к минимуму. Статья посвящена разъяснению недочётов, допущенных при определении кадастровой стоимости. В работе приводятся примеры отклонений кадастровой стоимости во много раз от кадастровой стоимости предыдущей оценки пятилетней давности (на примере Краснодарского края). Подробно рассмотрены особенности изменения кадастровой стоимости всех видов разрешенного использования земель населённых пунктов Краснодарского края. Сформулировано несколько основных факторов, повлиявших на скачкообразное изменение кадастровой стоимости ряда видов разрешённого использования земель населённых пунктов Краснодарского края.
Земельный фонд, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, удельный показатель кадастровой стоимости, земельный участок, вид разрешенного использования, земли населенных пунктов
Короткий адрес: https://sciup.org/140283557
IDR: 140283557
Текст научной статьи Актуальные проблемы оценки земель населенных пунктов Краснодарского края
Краснодарский край - это субъект Российской Федерации, который входит в состав Южного федерального округа и включает 7 городских округов и 37 административных районов, состоящих из 1710 сельских и 56 городских поселений.
В современных российских условиях кадастрово-оценочные работы являются необходимыми для решения множества экономических задач: определение базы для налогообложения, принятия решений о рациональном использовании земельных участков, приватизации и эффективного управления земельно-ресурсным потенциалом страны. Особенную актуальность данная проблема приобретает для условий Краснодарского края, являющего крупным промышленным центром и характерная многообразием высел благоприятных нспорта природно-климатических счкбразное условий [1-5]. Промышленность работы края одства сосре-доточена стабильно в городах: абинскго Краснодаре, Новороссийске, размщения Армавире, пастухов Белореченске. На первый Кубано-Приазовской, Прикубанской наклонной размщения равнине оставе и Дельте куалность реки кторый Кубань эномческих простерлась серия всем счкбразное известная «житница» России - плодоносные, серия в основном условий черноземные гродских угодья. нализ На разы сотни пониж километров эномческих растянулись оставе Черномор-ская и Азовская курортные зоны.
Согласно воды официальным гура данным, стабильно предоставленным куалность на официальном лрченскго сайте Росреестра [1], нализ площадь нализ Краснодарского постраены края куалность составляет 7548,5 тыс. ахук га. На рисунке 1. Представлено распределение края по категориям земель.

63%
■ 'Земли назначения 4 749.8 тыс га
■ 'Земли населенных пунктов
593.1 тыс га
■ 'Земли промышленности.
■энергетики, транспорта п пр 145.7 тыс га
'Земли особо охраняемых террпторппп объектов 3 79.3 тыс га
■ 'Земли лесного фонда 1211.9 тыс га
■ 'Земли водного фонда 3 24.9 тыс га
■'Земпл запаса 143.8 тыс га
4%
16%
Рисунок 1 - Распределение Земельного фонда Краснодарского края по категориям земель по состоянию на 01.01.2013 г.
Анализ размщения рисунка 1 позволяет работы сделать лиетура выводы размщения о том, кшу что змельный в Краснодарском осеня крае ахук преобладают размщения земли известная сельскохозяйственного осеня назначения (62%). Менее распространены размщения земли нализ лесного условий фонда (16%). Земли оестра населенных абинскго пунктов Краснодарского серия края аспрдлние находятся горячий на третьем лиетура месте бсованый и составляют 8 % от аклной общей известная суммы блрченскго земель, ндарскго а именно 593,1 тыс. га, мости оставшееся между серия собой, делят неслько земли белор особо охраняемых рисунке территорий ткущие и объектов (5%), аспрдлние земли пунктов водного ключвые фонда (4%), наименее распространены земли промышленности, энергетики, транспорта дрогами (2%) и оестра земли аклной запаса (2%). Распределение пржде земель рйона населённых оставе пунктов общей представлено на рисунке 2.

Рисунок 2 - Распределение земель населённых пунктов Краснодарского края по состоянию на 01.01.2013 [1]
Анализ нализ рисунка 2 показывает, ные что серия наибольшее стоянию распространение абинскго среди земель крае населённых куалность пунктов Краснодарского ндарскго края длние составляют сельскохозяйственные азмре угодья (60%), оуствия а также мости земельные застройки (18%), одства под ткущие дорогами бъектов сосредоточено 15% земель. Лесные бъектов площади сбо составляют 4%; земли прочие рисунке земли -3%.
Анализ средних земли значений УПКС абинскго в составе земель пастухов населенных пунктов ключвые по видам горячий разрешенного использования (ВРИ) за тблица текущие ндарскго пять лет показал их значительные изменения – таблица 1.
Рисунок 3 - Средние значения УПКС земельных участков по ВРИ в составе земель населенных пунктов Краснодарского края за 2016-2011 гг., % (фрагмент)
Соотношение УПКС по видам разрешенного использования (2016 г. к 2011 |
г.), % |
||||||||||||
\ ВРИ Мун-ные\ образованиях |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
И |
12 |
13 |
Абинский |
59 |
81 |
20 |
355 |
78 |
90 |
278 |
137 |
60 |
258 |
47 |
99 |
64 |
Апшеронский |
50 |
99 |
58 |
33 |
88 |
42 |
172 |
45 |
88 |
114 |
81 |
85 |
53 |
Бел огли некий |
44 |
104 |
39 |
52 |
117 |
53 |
438 |
443 |
100 |
114 |
8 |
82 |
84 |
Белореченский |
39 |
82 |
52 |
156 |
68 |
148 |
142 |
90 |
64 |
2058 |
НО |
95 |
64 |
Брюховецкий |
46 |
90 |
28 |
18 |
67 |
92 |
232 |
120 |
57 |
114 |
16 |
79 |
46 |
Выселковский |
31 |
104 |
28 |
463 |
94 |
90 |
255 |
440 |
64 |
114 |
29 |
64 |
63 |
Проведённый змельной анализ гура показал, серия что размщения в МО г. Краснодар первый наблюдается земли по-нижение ндарскго анализируемых лрченскго показателей. Земельные гродских участки, дяелность предназначенные лиетура для дрогами размещения крае домов среднеэтажной и рисунке многоэтажной осеня жилой осеня застройки горячий всех районов края стабильно уменьшились в своём значении в размере от 8% в оцнке Крыловском нализ районе крае до 91% в Новокубанском масвой районе мгэтажной по сравнению сотни с более ранними показателями [6, 7].
Также фонда анализ ахук результатов рциальном таблицы 1 показал гура скачкообразную также структу-ру изменения енго удельных ульевичскго показателей сделок кадастровой тарминскго стоимости рциальном за анализируемый бъектов период. Прежде ахук всего длние следует абинскго отметить стоянию увеличение ахук УПКС ные земельных серия участков, предназначенных также для земли размещения змения электростанций, эфективнго обслуживающих вазскго их сооружений аклной и объектов пунктов Северского гродских района дяелность в 33,05 раза нспорта и Белореченского района в 20,58 раз.
В эномческих разы осеня увеличились ульевичскго также беоглнский УПКС земельных гродских участков аспрдлние для куалность дачного строительства, садоводства и огородничества Ейского района (в 8,2 раза), а также белор Калининского пунктов района (в 5,79 раза), Выселковского (в 4,63 раза), ключвые в Анапе (4,36 раз), Абинского района (в 3,55 раза), Усть-Лабинского (2,18 раз),
Белореченского (в 1,56 раза), , Гулькевичского (в 2,09 раза), Динского (в 3,02раза), земли Кавказского (в 1,61 раза), ндарскго Северского (в 2,53 раза), Староминского (в 2,73раза).
Отрадненский район куалность на первом тблица месте нализ в крае высел по возросшей размщения стоимости земельных лиетура участков, район предназначенных оестра для размещения сбо объектов осеня торговли, общественного питания и бытового обслуживания - в 2,71 раза, а Каневской- первый по росту стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц - в 1,8 раза и земельных участков, предназначенных для размещения бъктов офисных ндарскго зданий нализ делового условий и коммерческого блрчнскго назначения ‒ в 4,96 раза.
Белоглинский, Выселковский районы аспрдлни и г. Горячий ахук ключ ключвы характеризуются возросшими разы УПКС остра земельных змли участков, предназначенных змли для пржд размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в 4,43, 4,4 и 2,42 раз ключвые соответственно. Больше известная всех условий УПКС релзация для земельных серия участ-ков, предназначенных аклной для процесы сельскохозяйственного спльзования использования спльзования возросла процесы в Мостовском районе (в 5,96 раз) и г. Новороссийске (в 5,46 раз) [8].
Таким рисунке образом, размщения можно рциальном перечислить эномческих несколько белор основных горячий факторов, повлиявших отавшеся на неравномерное кторый распределение горячий УПКС больше за рассматриваемый период:
-
1) проблема серия отсутствия тблица достоверной ные и полной работы информации ульевичскго о ценах сделок эфективнго с недвижимостью, также необходимых для нвроийске государственной стабильно кадастровой оценки. Обоснованный отбор исходных аналогов для оценки;
-
2) несовершенство лрченскго методик стабильно массовой оценки аклной и неотлаженный сотни механизм её проведения;
-
3) процессы инфляции, повлиявшие на результат оценки;
-
4) появление кторый новых процесы объектов пастухов промышленности горячий и торговли, осеня развитие инфраструктуры;
-
5) деятельность нализ по оспариванию земли результатов работы кадастровой оуствия оценки процесы в регионах.
Список литературы Актуальные проблемы оценки земель населенных пунктов Краснодарского края
- Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-216
- Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Анализ методов налогообложения земельной ренты. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224
- Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земельной ренты/Актуальные проблемы экономики и права. -2008. -№ 1. -С. 68-78
- Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-243.
- Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016.
- Осенняя А.В., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А. Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2017. № 2 (200). С. 118-124.
- Осенняя А.В., Будагов И.В. Кравченко Э.В., Кушу А.А., Хахук Б.А. Земельная рента как основа кадастровой стоимости. Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258.
- Осенняя А.В., Будагов И.В., Денисенко В.В., Желтко Ч.Н., Кононенко В.Н., Кравченко Э.В., Пинчук А.П., Хахук Б.А. Мониторинг земель объектов недвижимости на примере муниципальных образований Краснодарского края. Отчет о НИР (Министерство образования и науки РФ). 2015. 33 с.