Актуальные проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации по состоянию на 2017 год

При рассмотрении концептуальных теоретико-правовых проблем действующей системы государственной регистрации прав на недвижимость в РФ, вспомним рассмотренные ранее цели создания такой системы, а также основные принципы ее функционирования.

Анализируя цели, можно высказать предположение, что разработчики в целом не ставили задачу расширения возможностей государства по контролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своей целью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние временные затраты. Что, в основном, было реализовано в ФЗ №218.

В то же время государство:

• 1)    формулирует правила регистрации прав на недвижимость;

• 2)    в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;

• 3)    в лице судебных органов рассматривает споры по поводу государственной регистрации прав на недвижимость.

Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации прав на недвижимость исключительным.

При таких условиях интересы всех других участников оборота недвижимости должны быть специально гарантированы.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания:

«Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации, прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.

Следующей теоретико-правовой проблемой системы государственной регистрации прав на недвижимость является тот факт, что в России фактически не работает принцип публичной достоверности и бесповоротности. Об этом прямо указывает положение, сформулированное в п. 5 ст. 1 ФЗ №218 положение, согласно которому «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке».

Признание государственной регистрации зарегистрированного права единственным доказательством существования такого права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует.

Другими словами, нет гарантий неприкосновенности зарегистрированного права. Наш реестр продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено всегда. И нет ситуации, когда зарегистрированное право – это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно с оглядкой на оспоримость.

Для решения данной проблемы представляется необходимым сформулировать в ГК РФ принципы публичной достоверности и бесповоротности.

Если говорить о процедурных сложностях нового порядка регистрации прав на недвижимость, можно выделить следующее:

• 1.    Значительно увеличен перечень оснований для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав. В ст. 26 ФЗ №218 закреплено 55 оснований. При этом вызывает опасение возможность «широкого» применения такого основания приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав, как непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (подп. 5 п. 1). Можно получить отказ по причине непредставления в Росреестр информации по межведомственным запросам не из-за отсутствия сведений как таковых, а из-за того, что уполномоченный орган не представил соответствующих сведений в установленный законом срок. Вместе с тем Законом о недвижимости предусмотрено, что в случае если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, то есть получается, что увеличивается и перечень оснований для отказа.

• 2.    Сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для приостановки увеличены. Сроки приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют:

• -    три месяца (вместо одного) - по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);

• -    шесть месяцев (вместо трех) – по инициативе заявителя. При этом в Законе о недвижимости уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.

• 4. Осуществлен отказ от выдачи бумажных свидетельств о регистрации права собственности на недвижимость на специальном гербовом бланке, и с несколькими степенями защиты, чтобы избежать подделок. Теперь собственника просто вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). На наш взгляд, это ставит гражданина в полную зависимость от данных, внесенных или не внесенных в реестр. Без официального документа крайне сложно будет доказать свое право на недвижимость при техническом сбое в реестре, намеренной ошибке оператора, исказившего информацию в ЕГРН, или хакерской атаке».

Говоря о процедурных проблемах регистрационной системы, можно также отметить несистемный характер действий госвласти при реализации нововведений.

Из новостей Росреестр не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017 года единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Почти три года работ над единым государственным реестром недвижимости привели в январе этого года к масштабному сбою в работе автоматизированной базы данных. Речь идет об объединении более 160 региональных баз данных, в которых содержится информация о более чем 300 млн. объектов недвижимости, каждый из которых имеет десятки уникальных характеристик, таких как кадастровых номер, сведения о правах, площади, кадастровой оценке и других.

В настоящее время проблема устранена. В банке «ВТБ 24» сообщили, что сложностей с регистрацией сделок на первичном рынке недвижимости нет, но оформление выписок из базы ЕГРН с начала года действительно сильно замедлилось и это негативно отразилось на проведении ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости.

Таким образом, несмотря на то, что по состоянию на апрель 2017 г. технические проблемы устранены, можно с уверенностью говорить о системном сбое в работе госструктур, а также неэффективном использовании целевых средств (всего в рамках Федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на объединение ЕГРП и ГКН было выделено в 2014-2016 годах 1,6 млрд руб., в 2017 году запланировано финансирование еще на 821 млн руб.).

Подводя итоги, следует отметить, что несмотря на проблемы со стартом реализации, Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 г., внес значительные изменения в сферу поставки недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество.

Предполагается, что благодаря тем нововведениям, которые внедряет данный закон учетно-регистрационная процедура должна стать проще, понятнее, яснее, а затраты и время заявителей будут максимально минимизированы.

Однако, принимая во внимание все описанные проблемы, надеемся, что указанный закон станет лишь началом реформирования и эволюции в сфере государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.