Актуальные вопросы зонирования городских земель

И.А. Поспелов президент Ассоциации защиты реализации гражданских прав, содействия земельным реформам и развития геоинформационных технологий (г. Брянск), инженер городского кадастра

По результатам проведения зонирования городских земель определяется их экономическая оценка и составляются Правила землепользования и застройки. Зонирование можно определить как классификацию множества объектов городской территории на подмножества по их сходству или различию. При этом важное значение имеет выбор методики экономической оценки, основанной на результатах зонирования территории, с помощью которой наиболее полно и объективно можно было бы представить реальную картину городской территории. Результаты зонирования городской территории должны служить исходными данными для экономической оценки и составления Правил землепользования и застройки. Практика разработки Правил землепользования и застройки в России еще не сложилась. Существующие методики экономической оценки не базируются на полноценном зонировании оцениваемой территории, т. е. на качественных и достоверных исходных данных. Следствием ошибок в исходных данных являются ошибки в результатах.

Что такое зонирование городской территории для цели ее экономической оценки? Что такое зонирование городской территории для цели составления Правил землепользования и застройки? Какие существуют виды зонирования для городской территории? Как провести полноценное зонирование городской территории? Эти вопросы сегодня наиболее актуальны и их необходимо исследовать в первую очередь.

Социалистическая модель планового командного управления и развития городской территории основывалась на генеральном плане, рассчитанном на реализацию в течение десятков лет. При этом обычно планировалось, что территория города должна обязательно постепенно расширяться. В условиях рыночной экономики, как правило, невозможно сделать такой прогноз развития территории, т. к. экономическое развитие города подчинено не всегда предсказуемым рыночным механизмам. Можно сказать, что процесс развития территории зачастую происходит самостоятельно, стихийно. Вообще, по генеральному плану, составленному в советское время и неоткор-ректированному с учетом современного законодательства о градостроительной деятельности, невозможно определить ни разрешенное использование земельных участков, ни их допустимый правовой режим, ни возможные варианты градостроительства, а только – основные направления градостроительного планирования исходя из наименования зоны (селитебная зона, промышленная и т. д.). Поэтому в градостроительной практике такие генеральные планы имеют значительные расхождения с реальными потребностями пользователей, в том числе лиц, принимающих управленческие решения в условиях интенсивного развития городского хозяйства. Такие генеральные планы необходимо приводить в соответствие с российским законодательством о градостроительной деятельности.

В настоящее время с принятием Градостроительного [1] и Земельного [2] кодексов Российской Федерации создана новая правовая база для регулирования застройки и землепользования в городах и других поселениях. Одним из важнейших условий обеспечения экономической оценки и рационального регулирования застройки и землепользования в городах и других поселениях является зонирование территории. Только на основе проведенного зонирования можно составить обоснованные Правила землепользования и застройки и сделать полноценную экономическую оценку территории. Зонирование является правовым и административным инструментом, с помощью которого возможно оперативно и обоснованно принимать взвешенные управленческие решения по управлению городским хозяйством и реализации развития городской территории. Понятия «Правила застройки и землепользования» и «зонирование», в том числе правовое зонирование, раскрывает Градостроительный кодекс Российской Федерации в части градостроительного регулирования. Однако эти же понятия в части земельного права существующим законодательством не раскрываются.

В современных условиях, когда действует большое количество законодательных и иных актов различного уровня, предоставление земельных участков является сложным не только с технической точки зрения, но и с юридической. Как показывает практика акты местных администраций по управлению и распоряжению земельными участками зачастую противоречат законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Растет количество прокурорских решений по отмене актов органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков. Это связано не только с недостаточной юридической подготовкой чиновников местных администраций, но также и с отсутствием разработанных и утвержденных органами власти Правил землепользования и застройки, включающих документы зонирования. Указанные Правила до сих пор не разработаны из-за отсутствия четких и понятных научно-обоснованных методик по их разработке. Поэтому задача научного обоснования методики зонирования представляется очень актуальной, особенно для городских территорий, где наблюдается наиболее интенсивное «движение земель».

Влияние различных факторов городской среды на экономический потенциал земельных участков (и на территорию в целом) в значительной степени зависящий от их правового режима, мало изучено (заслуживает пристального внимания работа [3] по кадастровой оценке на базе территориально-экономического зонирования). Утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр) методики экономической оценки земель населенных пунктов либо не основаны на результатах полноценного зонирования территорий, либо вовсе не ставят зонирование в основу экономической оценки [4]. Хотя эти методики направлены только на определение кадастровой стоимости земельных участков, они зачастую не могут применяться для целей рационального землепользования и застройки, определения пределов правового статуса земельных участков и пределов их разрешенного использования. Имеются отдельные практические разработки по правовому зонированию городских земель, но в России в целом теория и практика правового зонирования находятся в зачаточном состоянии и внедряются только узким кругом специалистов, например, при содействии Фонда «Институт экономики города». Также заслуживают внимания нормативные разработки Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Исследование процесса проведения правового зонирования как базовой составляющей для расчета экономического потенциала городских земель и как составляющей для разработки Правил землепользования и застройки также очень актуален.

Учитывая сказанное, можно констатировать, что в России сложилась следующая ситуация по зонированию городских территорий:

• •    отсутствует единый подход (принципы) к изучению состояния объектов и явлений городской среды для целей управления территорией;

• •    не утвержден минимальный перечень факторов и критериев, учитываемых при оценке территории и ее зонировании государственными и иными органами для различных целей, в том числе для целей составления Правил землепользования и застройки и экономической оценки городских земель;

• •    не разработан единый алгоритм для расчета влияния каждого фактора и их совокупности на экономический потенциал участков территории.

Представляется, что городскую среду и влияние ее отдельных факторов на территорию возможно описать с помощью некоторой модели этой среды, которая подчиняется определенным закономерностям и позволяет в режиме реального или даже будущего времени, работая по определенному алгоритму, отразить (передать) свои необходимые параметры в удобной для принятия решения форме. Для понимания сказанного можно провести аналогию с геодезическим описанием сложной фигуры Земли с помощью ее приближенной математической модели – трехосного эллипсоида вращения, позволяющей геодезистам получать необходимые координаты. Для создания модели городской среды прежде всего необходимо всесторонне изучить ее составляющие, выявить критерии и определить правила для создания такой приближенной модели. Одной из задач является изучение множества факторов городской среды, учет их совокупного влияния и образуемых при этом ограничений (обременений) территории. Один из путей решения этой задачи – оценить весомость влияния каждого фактора и присвоить им соответствующие весовые коэффициенты влияния на каждый учитываемый объект городской среды, выявить зависимости поведения объекта от влияния на него каждого фактора. Предположим, что совокупность факторов влияния городской среды является бесконечным множеством, а каждый фактор – элементом этого множества. Поэтому моделировать городскую среду возможно на основе теорий множеств, вероятностей и математической статистики, применяя алгоритм некоторых методов теории математической обработки, применяемых в геодезии для обработки геодезических измерений, условно заменив параметр геодезического измерения на выявленный фактор влияния городской среды, выбранный из генеральной совокупности множества факторов.

Законодательством уже намечены некоторые основы территориального зонирования [1,2], но не прописаны правила проведения зонирования и алгоритмы разработки методов территориального зонирования, отвечающих законодательным решениям, не проработаны правила межотраслевого взаимодействия для проведения зонирования как комплекса сложных технических и юридических мероприятий по классификации территории на множества и подмножества.

Так, Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» [5] определяет территориальную зону как «часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации». В соответствии с указанным Федеральным законом государственный земельный кадастр содержит сведения о территориальных зонах (статья 12), а органы, владеющие информацией о территориальных зонах, предоставляют ее органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (органам Росземкадастра) (статьи 7 и 17).

Согласно пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ определено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федераль- ными законами и требованиями специальных федеральных законов. Пункт 1 той же статьи подразделяет земли по категориям по их целевому назначению, что само по себе уже является одним из принципов зонирования, установленным федеральным земельным законодательством. Поскольку такие федеральные законы сейчас только разрабатываются, юридически зонирование территорий пока не может быть проведено, а следовательно, не может иметь место и установленное разрешенное использование. Таким образом, актуальна проблема разработки принципов и порядка проведения зонирования, которую вначале необходимо разрешить в части городских территорий, дающих 80 процентов всех земельных платежей.

В настоящее время понятие «разрешенное использование земельного участка», по сути, отождествляется с понятием «цель предоставления». На самом деле в современных постановлениях местных администраций, предоставляющих права на земельные участки, имеет место именно цель предоставления, а не разрешенное использование. Эта ситуация нашла отражение в нормативных актах Росземкадастра. В соответствии с Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района (раздел «Земельные участки» [6]) в редакции приказа Росземкадастра от 29.07.2002 № П/301 по Правилам заполнения формы «Общие сведения» о земельном участке (Ф1.1) в строку «разрешенное использование» заносится разрешенное использование (назначение) в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается разрешенное использование, а если разрешенное использование не установлено, в строку записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка.

Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации определяют одни и те же конкретные виды территориальных зон на территориях городских и сельских поселений (жилые зоны, общественноделовые зоны, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные зоны, зоны сельско- хозяйственного использования, зоны специального назначения, зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий и иные территориальные зоны). Для каждой территориальной зоны индивидуально должен быть установлен градостроительный регламент. Градостроительный кодекс Российской Федерации также определяет зоны, в которых устанавливаются ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности (например, территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера).

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации:

• •    «зонирование – деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование;

• •    правовое зонирование – деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

• •    правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) (далее – Правила застройки) – нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов;

• •    разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты».

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации зонирование необходимо определять (учитывать, применять) в следующих случаях:

• 1)    при размещении предприятий, учреждений, организаций (пункт 1 статьи 11);

• 2)    в консолидированных схемах градостроительного планирования, которые разрабатываются в соответствии с Генеральной схемой расселения на территории Российской Федерации (пункт 2 статьи 32);

• 3)    в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации (пункт 1 статьи 33, пункт 2 статьи 50);

• 4)    в генеральном плане как основном градостроительном документе (пункт 1 статьи 35);

• 5)    при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке (разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности) (пункт 1 статьи 37);

• 6)    для определения принадлежности частей подземного и воздушного пространств, которые в соответствии с условиями зонирования территорий или разрешениями на строительство являются объектами, принадлежащими тем или иным лицам (пункт 3 статьи 38);

• 7)    для разработки Правил застройки, включающих схему зонирования – графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) (пункт 2 статьи 39);

• 8)    в сведениях государственного градостроительного кадастра (пункт 5 статьи 54);

• 9)    при разработке и реализации градостроительной и проектной документации (пункт 7 статьи 54).

Иные виды законодательства (лесное, водное, воздушное и др.) в той или иной степени также затрагивают и освещают вопросы зонирования территорий. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации [7] леса первой группы подраз- деляются на зоны (например, леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов, орехово-промысловые зоны). Водный кодекс Российской Федерации [8] выделяет, например, водоохранные зоны, то есть территории, примыкающие к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности. Воздушный кодекс Российской Федерации [9] определяет структуру воздушного пространства, включающую зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и тому подобное), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и тому подобное), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие зоны.

Из всех нормативных актов по зонированию городских и других поселений следует отметить ведомственный Классификатор территориальных зон (КТЗ) [10], включенный в систему классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра (ГЗК), разработанный Федеральным кадастровым центром (ФКЦ) «Земля» и утвержденный приказом Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике от 22.11.1999 № 84. КТЗ как ведомственный нормативный документ Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр), включенный в Единую систему технологической документации государственного земельного кадастра (ЕСТД ГЗК), является составной частью общей системы классификации и кодирования кадастровой информации и предназначен для использования в качестве единого языка общения при ведении ведомственных реестров и регистров, относящихся к недвижимости. КТЗ обязателен для использования в системе ГЗК при формировании, обработке, хранении и выдачи информации. Этот классификатор выделяет шесть информационных массивов, в том числе информационный массив «В»: территориальные зоны в городах и сельских поселениях. Данный информационный массив разбит на 3 уровня. Третий (детальный) уровень довольно подробно выделяет так называемые «площади» территориальных зон (всего более 50), например, площади жилых зон, занятые жилыми домами. Несмотря на существование столь конкретного и значительного документа для системы городского территориального зонирования, проблема зонирования, в том числе городской территории, далека от разрешения по следующим, кроме уже перечисленных, причинам:

• 1)    в документе [10], помимо территориальных зон, определенных в пункте 1 статьи 85 ЗК РФ, в качестве территориальных зон включены зоны ограничений на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности. По своему смыслу указанная статья определяет состав земель поселений (восемь основных территориальных зон в совокупности по площади образуют земли поселения), но зоны ограничений, покрывающие территориальные зоны, не могут образовывать самостоятельные территориальные зоны, они лишь накладывают ограничения на них. Этот вывод подтверждают и законодательные положения. Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Из этого следует, что пересечение территориальных зон друг с другом земельным законодательством не допускается. Поэтому 2-й уровень КТЗ следует рассматривать как противоречащий земельному законодательству. Для составления классификатора вместо использования иерархического метода (последовательное разделение множества объектов на подчиненные классификационные группировки) уместен бы был фасетный метод (параллельное разделение множества объектов на независимые классификационные группировки – в данном случае на собственно территориальные зоны и на иные независимые от них зоны);

• 2)    в документе [10] иерархический метод следует развить для городских территориальных зон путем выделения подзон и иных таксонов (классификационных выделов) исходя из убеждения, что городская терри-

• тория есть государство в государстве, являясь одной из категорий земель, фактически включает в себя остальные шесть категорий (ранее, до принятия ЗК РФ условно называемые подкатегориями). Все эти категории и подкатегории включены ЗК РФ в территориальные зоны, заимствованные из Градостроительного кодекса Российской Федерации как основного градообразующего документа для городов. Таким образом, в городские территории должны были войти все другие зоны, включенные по КТЗ в информационные массивы А, Б, Г, Д, Е, но определяющими надо оставить собственно территориальные зоны, образованные по признаку своего назначения (главенствующий признак). Это положение КТЗ явилось следствием («наследием») старого Земельного кодекса и отчетов по известной форме 22, которые не признавали индивидуального подхода к землям поселений и рассматривали их как одну категорию (без подкатегорий) земельных угодий. Новый Земельный кодекс Российской Федерации унаследовал эту установку. Современные аналоги формы 22 (например, 22–5) не разрешают проблемы показа земель поселений в разрезе их подкатегорий, т. к. территориальные зоны поселений являются иной классификационной группировкой нежели подкатегории. Например, в земли поселений следовало бы включить как подкатегории земли запаса, земли особоохраняемых территорий и объектов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального использования, выделяемые по целевому использованию. При этом по своему целевому назначению эти земли остаются землями поселений. Земли лесного и водного фондов по существовавшей до принятия ЗК РФ системе земельной отчетности не являлись отдельными категориями земель, они были «растворены» во всех категориях. Такой подход, по-видимому, был более правильным по следующим соображениям. Например, земли лесного фонда включались в состав земель городов и назывались городскими ле-
• сами (подкатегория земель поселений). В ЗК РФ эта подкатегория в землях поселений не выделяется и может находиться в любой территориальной зоне. Также не выделяются в самостоятельную территориальную зону земли застройки и земли общего пользования поселений. Земли водного фонда и земли лесного фонда по ЗК РФ теперь являются самостоятельными категориями. Земли водного фонда как категорию и как территориальную зону затруднительно отделить от других категорий, поскольку фактически земли водного фонда могут располагаться в любых категориях земель. Логичным было бы определение земель водного фонда как зон (подзон) ограничений в любых категориях земель;

• 3)    в документе [10] к территориальным зонам целиком отнесены территории общего пользования. Однако согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон. Таким образом, это положение КТЗ, по-видимому, не соответствует законодательству;

• 4)    в документе [10] не учитывается то обстоятельство, что любая территориальная зона не может существовать в «чистом виде», хотя и границы этих зон не должны пересекаться. Так, одна зона будет всегда иметь элементы других зон, зачастую эти элементы будут накладываться друг на друга, отображаясь в плане (например, жилая зона будет иметь элементы общественноделовой зоны, и наоборот). Имея множество перекрывающих друг друга элементов зон, проблематично практически определить саму зону как по ее наименованию так и по ее границе. Поэтому необходимо выделить главенствующие и второстепенные факторы. Деление городской территории на зоны достаточно условно и определяет преобладающие элементы каждого вида зон в конкретной зоне. Следовательно, территориальная зона состоит из множества «мелких территориальных подзон», которые к тому же могут перекрывать друг друга. Это обстоятельство требует дополнительных исследований и разработок;

• 5)    следующая проблема вытекает из предыдущих. В соответствии со статьей 85

ЗК РФ Правилами землепользования и застройки устанавливается единый градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Таким образом, указанный регламент, кроме всего прочего, должен учитывать факты наложения (пересечения) подзон (например, на жилую зону накладывается санитарно-защитная зона). Так, если проводить зонирование городской территории по КТЗ, то учитывая законодательство, необходимо составить регламент каждой территориальной зоны, указанной в КТЗ. Проблема осложняется еще и тем, что составить регламент на всю зону (например, общественноделовую) невозможно, не определив входящие в нее элементы других зон (элементы сочетания различных видов использования земельных участков), в том числе данной зоны. Например, затруднительно составить регламент производственной зоны, когда неизвестны особенности ее расположения и развития, не составлены регламенты на входящие в нее элементы других зон. Правомерно ли составлять регламент водоохранной зоны (по КТЗ – это территориальная зона), если эта зона уже регламентирована соответствующим нормативным актом – постановлением Правительства Российской Федерации? Все эти вопросы требуют дополнительных исследований и разработок.

Таким образом, исходя из положений российского законодательства и нормативных актов о зонировании территорий можно сделать следующие выводы:

• 1)    признается существование множества видов зонирования, которые разнесены по различным отраслям права;

• 2)    территориальные зоны различного (отраслевого) вида отражаются в отраслевых кадастрах (градостроительном, лесном, водном и др.);

• 3)    общие принципы и порядок проведения территориального зонирования законодательно пока не установлены, в то же время Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации уже определяют конкретные виды территориальных зон, а Земельный кодекс, кроме того, определяет зоны (категории земель) по целевому назначению земель;

• 4)    не разработаны методы проведения зонирования городских территорий, определения разрешенного использования земельного участка, а также составления Правил застройки и землепользования на основе результатов комплексного, в том числе правового зонирования территории;

• 5)    порядок и правила учета комплекса территориальных зон в системе земельного кадастра не установлены;

• 6)    согласно существующему законодательству документами зонирования являются карта зонирования и Правила застройки и землепользования, утверждаемые соответствующим органом местного самоуправления;

• 7)    все территориальные зоны, в том числе установленные земельным законодательством, должны быть отражены в системе земельного кадастра как базовой системе для учета всех необходимых территориальных зон;

• 8)    в результате комплексного учета территориальных зон в системе земельного кадастра территориальные отраслевые зоны будут неизбежно пересекаться между собой, образуя многослойные пересечения, ограничивающие использование земельных участков в той или иной степени. В результате этого должна образоваться сложная картина экономико-географических и правовых факторов, определяющих экономический потенциал земельных участков, а в конечном итоге – их стоимость и пределы использования;

• 9)    оптимальное разрешенное использование земельных участков возможно установить только после проведения комплексного территориально-отраслевого зонирования и учета всевозможных территориальных зон в системе земельного кадастра на основе системного подхода для выбора пределов разрешенного использования;

• 10)    обеспечение рационального землепользования, градостроительного планирования, налогообложения и всего экономического развития поселения возможно посредством проведения зонирования территории и составленных на основе результатов зонирования Правил землепользования и застройки;

• 11)    отсутствие в настоящее время результатов комплексного территориального зонирования и составленных на их основе Правил землепользования и застройки сопровождается следующими отрицательными факторами:

• •    в подавляющем большинстве случаев на территории России предоставление земельных участков и определение цели их предоставления, не говоря о разрешенном использовании, осуществляется стихийно, бессистемно, без учета ограничений на их предоставление и использование накладываемых территориальными зонами;

• •    отсутствует открытость управления территорией, т. е. «правила игры» с застройщиками и землепользователями (предоставление земельных участков, утверждение ставок земельного налога) городские власти, как правило, полностью не раскрывают, что позволяет им произвольно менять эти правила тогда, когда им выгодно;

• •    проводимая кадастровая оценка земель поселений без их предварительного комплексного территориального зонирования даст необъективные и некачественные результаты для целей налогообложения и, как следствие этого, будут приняты необоснованные ставки земельного налога, не установится принцип справедливости платы за землю, в результате чего снизится уровень доверия населения к власти, собираемость налога (в перспективе – налога на недвижимость) и арендной платы за землю;

• •    неэффективное использование земельных ресурсов, снижение стоимости недвижимости, снижение уровня доходов соответствующих бюджетов;

• •    отсутствие привлекательности для осуществления инвестиций в недвижимость.

Не секрет, что принятие федерального закона довольно длительная процедура. Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации не определяет сроки разработки и принятия законов и других нормативных правовых актов о принципах и порядке проведения зонирования, на которые производится ссылка. Поэтому такие акты могут разрабатываться и приниматься сколь угодно долго. Но и до и после их принятия актуальными будут оставаться вопросы разработки моделей зонирования. Как показывает практика, отсутствие федерального законодательства понуждает субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления заниматься нормотворческой деятельностью, а федеральные органы государственной власти – устранять пробелы законодательства путем принятия собственных нормативных актов в виде порядков и правил. В настоящее время Рос-земкадастр осуществляет активную нормотворческую деятельность [10]. Заслуживает высокой оценки и внимания деятельность Фонда «Институт экономики города» по разработке и внедрению проектов зонирования и Правил застройки и землепользования в отдельных городах России (Новгороде, Твери, Иркутске и других городах).

В настоящее время актуальными являются разработки оптимальных подходов, методов и алгоритмов зонирования городских территорий для целей дальнейшей экономической оценки территории. Указанные разработки несомненно помогут государственным органам власти при разработке проектов федеральных и региональных законов о принципах и порядке зонирования городских территорий, при осуществлении рационального землепользования. Эти разработки также могут и должны применяться для целей налогообложения, при разработке проектов нормативных правовых актов исполнительными органами государственной власти. Например, для Росземкадастра указанные разработки актуальны для ведения государственного реестра земель кадастрового района (раздел «Территориальные зоны»), для государственных и независимых оценщиков и органов местного самоуправления – при разработке и принятии Правил застройки и землепользования, а также для осуществления рационального землепользования, градостроительного планирования, а также для целей налогообложения и экономического развития городов.