Алгоритмы расчета функционального устаревания недвижимости

С.В. Грибовский заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (г. Санкт-Петербург), профессор, доктор экономических наук

В.В. Цымбалов оценщик I категории государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (г. Санкт-Петербург), старший научный сотрудник, кандидат технических наук

Одной из наиболее сложных проблем, с которой сталкиваются оценщики при применении затратного подхода к оценке рыночной недвижимости, является проблема оценки ее функционального устаревания. Алгоритм расчета этого устаревания, который описан в известной оценочной литературе (см., например, [1]), охватывает далеко не все случаи. Кроме того, в некоторых оценочных кругах бытует мнение, что функциональное устаревание надо бы распространить и на земельный участок.

Настоящая статья является консолидированным мнением авторов о концепции функционального устаревания и относительно правильного применения алгоритма его расчета в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Известно, что функциональное устаревание приводит к потере рыночной стоимости недвижимости из-за несоответствия объемно-планировочных решений строительных конструкций, инженерного оборудования здания или сооружения, качества произведенных строительно-монтажных работ современным рыночным стандартам, нормам и правилам, предъявляемым к рассматриваемому типу объектов. На наш взгляд, этот вид устаревания, как, впрочем, и все остальные виды износа, присущ только улучшениям земельного участка (об износе и устаревании земли и улучшений речь пойдет далее).

В зависимости от отсутствия, недостаточности или избыточности того или иного элемента улучшений различают следующие типы функционального устаревания:

• •    устаревание, связанное с отсутствием или недостаточностью какого-либо элемента;

• •    устаревание, связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента (избыточная толщина стен, избыточная высота зданий и т. п.);

• •    устаревание, связанное с наличием элемента, требующего замены или модернизации.

Функциональное устаревание, также как и физический износ, подразделяется на два вида – устранимое и неустранимое . Принцип расчета устранимого функционального устаревания – оценка издержек на его устранение. Принцип расчета неустранимого функционального устаревания – капитализация потерь доходов, обусловленных этим устареванием.

В рамках перечисленных вариантов функционального устаревания и с учетом двух его видов можно выделить шесть типов функционального устаревания [1].

Первый тип. Устранимое функциональное устаревание, связанное с отсутствием каких-либо элементов, без которых улучшения не могут соответствовать современным стандартам. Оно равно разности между затратами на установку недостающих элементов в старых

(существующих) улучшениях и затратами на установку этих элементов в улучшения при новом строительстве на дату оценки. При этом предполагается, что в обоих случаях используются одни и те же материалы и технологии, соответствующие современным стандартам.

Второй тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное теми же причинами, что и устаревание первого типа. Оно равно сумме текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и любых издержек, вызванных отсутствием некоторых элементов улучшений.

Третий тип. Устранимое устаревание, обусловленное избыточностью того или иного элемента улучшений (избыточный элемент – элемент улучшений, который является либо лишним для рынка оцениваемого объекта, либо его стоимость выше рыночной), понижающего потребительские качества объекта недвижимости в целом. Оно равно сумме стоимости воспроизводства элемента улучшения с учетом его совокупного износа, затрат на ликвидацию этого элемента (стоимость демонтажа за вычетом стоимости возвратных материалов).

Четвертый тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное теми же причинами, что и устаревание третьего типа. Оно равно сумме стоимости воспроизводства элемента улучшения с учетом его совокупного износа, текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и любых издержек, вызванных наличием избыточных элементов улучшений, минус текущая стоимость любых выгод, связанная с наличием этих элементов.

Пятый тип . Устранимое функциональное устаревание, требующее замены или модернизации некоторых элементов улучшений, которые еще могут выполнять свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям и ожиданиям рынка (в литературе, например [2], этот тип устаревания фигурирует как моральный износ). Оно равно сумме стоимости воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов улучшений за вычетом их совокупного износа, затрат на ликвидацию всех или части элементов (стоимость демонтажа за вычетом стоимости возвратных материалов), разности между затратами на установку недостающих элементов в старых (существующих) улучшениях и затратами на внесение этих элементов в улучшения при новом строительстве на дату оценки.

Шестой тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное теми же причинами, что и устаревание пятого типа. Оно равно сумме текущих стоимостей потерь чистого операционного дохода и издержек, вызванных наличием морально устаревших элементов улучшений.

Описанные алгоритмы расчета всех типов устаревания справедливы при условии, что в качестве базы для расчетов используется стоимость воспроизводства2. В этом случае алгоритм расчета любого вида и типа функционального устаревания практически одинаков и за некоторым исключением состоит из пяти этапов [1].

На первом этапе определяется стоимость воспроизводства существующего устаревшего элемента улучшений. Очевидно, если устаревание относится к типу, связанному с отсутствием какого-либо элемента, то этому этапу будет соответствовать нулевая строка.

На втором этапе из стоимости воспроизводства элемента необходимо вычесть его совокупный (неустранимый и устранимый) физический износ. Также как и на первом этапе, в случае устаревания, связанного с отсутствием элемента, эта строка будет нулевой.

Если функциональное устаревание является устранимым, то на третьем этапе необходимо добавить все издержки, связанные с ликвидацией устаревания, которые могут включать издержки на демонтаж старого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов демонтированного элемента и издержки на установку нового элемента. Если имеет место неустранимое устаревание, то на этом этапе оценивается стоимость потерь, связанных с устареванием. Она может быть определена капитализацией потерь в дохо- дах, обусловленных этим устареванием или с использованием процедур сравнительного анализа.

На четвертом этапе , за исключением третьего типа устаревания, из полученного результата необходимо вычесть издержки на установку нового элемента, но при новом строительстве на дату оценки.

На пятом этапе рассчитывается величина функционального устаревания как алгебраическая сумма результатов предыдущих этапов. Описанный алгоритм в общем виде представлен в таблице 1.

Таблица 1

Расчет функционального устаревания

Этап 1	Стоимость существующего элемента	ххх,ххх, д. е.
Этап 2	Минус износ существующего элемента	-ххх,ххх, д. е.
Этап 3	Плюс издержки, связанные с ликвидацией устаревания: •    демонтаж старого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов •    установка нового элемента в существующем здании	+ххх,ххх, д. е. +ххх,ххх, д. е.
ИЛИ
	Плюс стоимость потерь, обусловленная устареванием	+ххх,ххх, д. е.
Этап 4	Минус издержки, связанные с установкой нового элемента при новом строительстве на дату оценки	-ххх,ххх, д. е.
Этап 5	Итого функциональное устаревание	ххх,ххх, д. е.

Известно, что оценка стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода может основываться не только на оценке стоимости воспроизводства улучшений, но и на оценке стоимости замещения.

Принято считать, что при моделировании стоимости замещения автоматически «устраняется» б о льшая часть всех недостатков, обуславливающих функциональное устаревание всех видов и типов. Это связано с тем, что при составлении сметы для расчета стоимости замещения улучшений в нее изначально включены элементы, требующие добавления к существующему зданию (1-й и 2-й типы устаревания), и не включены элементы, связанные с избыточностью (3-й и 4-й типы устаревания). В этом случае типы устаревания, связанные с заменой и модернизацией (5-й и 6-й типы устаревания) отсутствуют по умолчанию. Однако это вовсе не означает, что при использовании стоимости замещения в качестве базовой отпадает необходимость расчета функционального устаревания. Наоборот, использование стоимости замещения в рамках затратного подхода приводит к некоторому усложнению описанного алгоритма расчета, так как в этом случае сметы, выполненные для улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию условно свободного земельного участка, могут сильно отличаться от смет оцениваемых улучшений не только по составу материалов, конструктивным особенностям, архитектурным решениям, но и по объемно-планировочным характеристикам.

Далее представлены аналитические зависимости расчета функционального устаревания всех типов, которые позволяют формализовать описанный алгоритм в зависимости от того, какой вид стоимости (воспроизводства или замещения) принят в качестве базовой.

В дополнение к описанному алгоритму в аналитические зависимости включены еще две величины, которые должны учитываться при расчете неустранимых функциональных устареваний:

• 1)    текущая стоимость любых дополнительных выгод (например увеличение рыночной стоимости квартир в старом фонде из-за большей, чем принято при новом строительстве, высоты потолков);

• 2)    текущая стоимость издержек (например связанные с избыточной высотой потолков дополнительные затраты на отопление).

Задача выбора зависимости для расчета функционального устаревания решается в 5 этапов:

• •    этап 1 – проводится анализ наилучшего использования земельного участка как условно свободного;

• •    этап 2 – проводится анализ наилучшего использования улучшений, расположенных на земельном участке;

• •    этап 3 – исходя из сопоставления результатов, полученных на этапах 1 и 2, делается вывод о том, какой из трех позиций, указанных выше, обусловлено то или иное функциональное устаревание и к какому элементу оно относится;

• •    этап 4 – проводится анализ устранимости или неустранимости выявленной по всем позициям функционального устаревания и окончательно определяется его тип;

• •    этап 5 – производится расчет всех типов функционального устаревания по соответствующим аналитическим зависимостям.

Для принятия решения об устранимости или неустранимости функционального устаревания оценщик обязан руководствоваться анализом соотношения затрат на доведение объекта недвижимости до состояния наиболее эффективного использования и их вклада в рыночную стоимость объекта (используется принцип целесообразности затрат). Если вклад затрат в рыночную стоимость оцениваемого объекта меньше самих затрат, то имеет место неустранимое функциональное устаревание, в противном случае – устранимое.

Рассмотрим возможные алгоритмы расчета функциональных устареваний. Для этого предварительно введем следующие обозначения:

СУв – стоимость воспроизводства улучшений или их элементов – складывается из затрат на строительство точной копии существующих улучшений или их элементов в ценах на дату оценки ( ЗУв ) и прибыли предпринимателя ( ПП );

СУз – стоимость замещения улучшений или их элементов – складывается из затрат на строительство улучшений или их элементов ( ЗУв ) с использованием новых материалов и технологий строительства, отвечающих наилучшему использованию участка как условно свободного, и прибыли предпринимателя ( ПП )³;

ФИ – совокупный (устранимый и неустранимый) физический износ;

СВМ – стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже;

СД – стоимость демонтажа улучшений в целом или их отдельных элементов;

PVи – текущая стоимость любых издержек, связанных с функциональным устареванием;

PVд – текущая стоимость любых дополнительных выгод;

PVп – текущая стоимость потерь чистого операционного дохода;

СМЭс – стоимость монтажа элемента в существующем здании;

СМЭн – стоимость монтажа элемента в здании при новом строительстве.

Обозначения будем применять к объекту в целом, его части или отдельному его элементу в зависимости от того, определяется устаревание элемента, части объекта или объекта в целом.

В настоящей статье рассмотрено 4 алгоритма оценки функционального устаревания.

1.    Оценка устаревания, основанная на сравнительном анализе существующих и новых улучшений

Эти алгоритмы основаны на поэлементном сравнительном анализе существующих улучшений и улучшений, соответствующих принципам наиболее эффективного использования (табл. 2).

Таблица 2

Расчет функционального устаревания

Тип устаревания	При использовании СУв	При использовании СУз
В случае отсутствия какого-либо элемента устаревания
1 (устранимое)	СМЭс – СМЭн	СУз + (СМЭс – СМЭн)
2 (неустранимое)	PVп + PVи – СМЭн	СУз + PVп – СМЭн
В случае избыточности какого-либо элемента устаревания
3 (устранимое)	СУв – ФИ + СД – СВМ	СД – СВМ
4 (неустранимое)	СУв – ФИ + PVп + PVи – PVд	PVи – PVд
В случае необходимости замены или модернизации какого-либо элемента устаревания
5 (устранимое)	СУв – ФИ + СД – СВМ + + (СМЭс – СМЭн)	СУз + СД – СВМ + + (СМЭс – СМЭн)
6 (неустранимое)	(СУв – ФИ) + PVп + PVи – СМЭн	СУз – PVп + PVи – СМЭн

Отметим, что если в одной зависимости присутствует разность стоимостей монтажа элемента в существующем здании и при новом строительстве, то в эти стоимости можно не включать стоимость материалов, так как в обоих случаях подразумевается использование одних и тех же материалов, которые применялись бы при новом строительстве.

Расчет остаточной стоимости ( ОСУ ) в случае использования СУв производится по формуле:

ОСУ = СУв - ФИ - ФУ, где ФУ - функциональное устаревание.

Поскольку при использовании стоимости замещения физический износ отсутствует, расчет остаточной стоимости производится по формуле:

ОСУ = СУз - ФУ.

Рассмотрим на конкретных примерах расчеты всех перечисленных типов функционального устаревания для обеих базовых стоимостей.

Примеры расчета функционального устаревания всех типов

Первый тип устаревания

Условие задачи. Обследование офисного здания показало, что существующий фундамент позволяет надстроить мансардный этаж, стоимость работ составит 1 000 000 денежных единиц. При этом чистый операционный доход от сдачи в аренду мансардного этажа - 120 000 денежных единиц в год, что при внутренней норме доходности в 10 процентов увеличивает рыночную стоимость здания на 1 200 000 денежных единиц. Известно, что если бы строительство мансардного этажа проводилось в офисном здании при его строительстве, то стоимость этого строительства в текущих ценах была бы на 20 процентов ниже стоимости устройства мансардного этажа в существующем здании.

Решение . В этом случае мы имеем дело с устранимым (вклад затрат в рыночную стоимость превышает затраты) функциональным устареванием первого типа .

Если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СМЭс - СМЭн = 1 000 000 - (1 000 000 - 20%) = 200 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость отсутствующего мансардного этажа составит:

ОСУ = 0 - 0 - 200 000 = -200 000 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУз + (СМЭс - СМЭн) = 800 000 + 200 000 = 1 000 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость отсутствующего мансардного этажа составит:

ОСУ = 800 000 - 1 000 000 = -200 000 (д. е.).

Второй тип устаревания

Условие задачи. Изменим условие предыдущей задачи: обследование показало, что для надстройки мансардного этажа необходимо усиление фундамента. При этом затраты на усиление фундамента составляют 300 000 денежных единиц, а общие затраты с учетом надстройки мансардного этажа вырастут до 1 300 000 денежных единиц.

Решение. В этом случае мы имеем дело с неустранимым (вклад затрат в рыночную стоимость меньше затрат) функциональным устареванием второго типа.

Если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = PVп + PVи - СМЭн = 1 200 000 + 0 - 800 000 = 400 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость отсутствующего мансардного этажа составит:

ОСУ = СУв - ФУ = 0 - 400 000 = -400 000 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУз + PVп + PVи - Vмн = 800 000 + 1 200 000 + 0 - 800 000 = 1 200 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость отсутствующего мансардного этажа составит:

ОСУ = СУз – ФУ = 800 000 - 1 200 000 = -400 000 (д. е.).

Третий тип устаревания

Условие задачи. Для организации в офисном центре конференц-зала необходимо убрать одну из перегородок. Стоимость воспроизводства перегородки составляет 100 000 денежных единиц, а ее износ - 20 процентов. Стоимость демонтажа перегородки и работы по сопряжению двух помещений в одно оцениваются в 20 000 денежных единиц. Анализ показал, что в этом случае текущая стоимость дополнительных доходов от предоставления конференц-зала в аренду превысит указанные затраты. Кроме того, стоимость возвратных материалов оценивается в 15 000 денежных единиц.

Решение. В этом случае имеет место устранимое функциональное устаревание третьего типа.

Если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУв - ФИ + СД - СВМ = 200 000 х (1 - 0,2) + 20 000 - 15 000 = 165 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость существующей перегородки составит:

ОСУ = СУв - ФИ - ФУ = 200 000 х (1 - 0,2) - 165 000 = -5 000 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СД - СВМ = 20 000 - 15 000 = 5 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость существующей перегородки составит:

ОСУ = СУз - ФУ = 0 - 5 000 = -5 000 (д. е.).

Четвертый тип устаревания

Условие задачи. Высота производственного здания - 24 метра. Стоимость его воспроизводства равна 1 200 000 денежным единицам. В этом секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы высота аналогичного здания равнялась 16 метрам. Расчеты показали, что стоимость замещения такого здания составляет 1 000 000 денежных единиц. Будем считать, что в остальном здания идентичны. Установлено, что эксплуатационные издержки для обогрева воздушного пространства, образованного лишней высотой здания, на 5 000 денежных единиц в год больше, чем требуется для здания высотой 16 метров. Физический износ существующего здания равен 10 процентам. Ставка капитализации для этого сектора рынка недвижимости равна 12,5 процента. Затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 метров в сумме с прибылью предпринимателя составляют 100 000 денежных единиц.

Решение. Поскольку стоимость изменения высоты здания (100 000 д. е.) больше текущей стоимости эксплуатационных издержек (5 000/0,125 = 40 000 д. е.), то имеет место неустранимое функциональное устаревание четвертого типа.

Если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУв - ФИ +PVn + PVu - PVg = 200 000 х (1 - 0,1) + 40 000 + 0 + 0 = 220 000 (д. е.).

Здесь в качестве Ув взята стоимость избыточной высоты здания, рассчитанная как разность стоимости воспроизводства существующего здания и стоимости замещения здания, соответствующего современным условиям.

Следовательно, остаточная стоимость избыточной высоты существующего здания составит:

ОСУ = СУв - ФИ - ФУ = 200 000 х (1 - 0,1) - 220 000 = -40 000 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = PVu - PVg = 40 000 - 0 = 40 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость избыточной высоты существующего здания составит:

ОСУ = СУз – ФУ = 0 - 40 000 = -40 000 (д. е.).

Пятый тип устаревания

Условие задачи. В здании существует нестандартная система электроснабжения для напряжения в сети в 127/220 вольт, а должна быть система для напряжения в 220/380 вольт.

Стоимость воспроизводства нестандартной системы электроснабжения равна 5 000 денежным единицам. Физический износ системы равен 50 процентам (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25 процентов) или 2 500 денежным единицам. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов вносить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1 000 денежных единиц. Допустим, что для этого типа здания (сектора рынка) ставка капитализации равна 10 процентам. Стоимость приведения нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями складывается из стоимости демонтажа старой системы (1 000 д. е.), стоимости монтажа новой системы (со стоимостью материала - 8 400 д. е.) и составляет 9 400 денежных единиц. Стоимость этой же системы электроснабжения во вновь строящемся здании равна 7 000 денежным единицам. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например стоимость электропроводки, если она остается и не заменяется (то есть стоимость возвратных – повторно используемых – или иных других материалов). В нашем случае их стоимость принята равной нулю.

Решение. Это функциональное устаревание является устранимым, так как затраты на устранение функционального устаревания (9 400 д. е.) меньше их вклада в рыночную стоимость: 1000 / 0,1 = 10 000 (д. е.). Оно относится к пятому типу .

Если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУв - ФИ + СД - СВМ + (СМЭс - СМЭн) =

5 000 - 2 500 + 1 000 - 0 + (8 400 - 7 000) = 4 900 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость системы электроснабжения составит:

ОСУ = СУв - ФИ – ФУ = 5 000 - 2 500 - 4 900 = -2 400 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУз + СД - СВМ + (СМЭс - СМЭн) =

7 000 +1 000 – 0 + (8 400 - 7 000) = 9 400 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость системы электроснабжения составит:

ОСУ = СУз – ФУ = 7 000 - 9 400 = -2 400 (д. е.).

Шестой тип устаревания

Условие задачи. Изменим условия предыдущей задачи: пусть чистый операционный доход увеличится не на 1 000, а на 900 денежных единиц.

Решение. Очевидно, что в этом случае функциональное устаревание становится неустранимым устареванием шестого типа .

В случае если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = (СУв - ФИ) + PVп + PVи - СМЭн =

5 000 – 2 500 + 9 000 - 7 000 = 4 500 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость системы электроснабжения составит:

ОСУ = СУв - ФИ – ФУ = 5 000 - 2 500 - 4 500 = - 2 000 (д. е.).

Если в качестве базовой величины используется стоимость замещения, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СУз + PVп + PVи = 7 000 + 9 000 + 0 -7 000 = 9 000 (д. е.).

Следовательно, остаточная стоимость системы электроснабжения составит:

ОСУ = СУз – ФУ = 7 000 - 9 000 = -2 000 (д. е.).

Приведенные алгоритмы позволяют рассчитывать практически любые типы функционального устаревания. Однако в ряде случаев необязательно использовать их в полном объеме. Рассмотрим другие возможные подходы к расчету функционального устаревания.

2.    Оценка устаревания, основанная на разности стоимости воспроизводства и стоимости замещения

Принято считать, что если при определении рыночной стоимости затратным методом в качестве базовой используется стоимость замещения, то практически все виды функционального устаревания, присущие объекту недвижимости, устраняются автоматически. Это утверждение верно только в том случае, если существующий объект соответствует наиболее эффективному использованию, а при расчете стоимости замещения объемнопланировочные решения не претерпевают существенных изменений. При соблюдении этих условий функциональное устаревание можно выразить разностью между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения. Если стоимость замещения конструктивного элемента превышает его стоимость воспроизводства, такой подход к оценке функционального износа становится неприемлемым.

Если в силу каких-либо обстоятельств, например из-за градостроительных ограничений на реконструкцию, объемно-планировочные решения здания не претерпевают существенных изменений, а в распоряжении оценщиков имеются сметные расчеты стоимости замещения этого здания (составленные, скажем, для цели определения рыночной стоимости земельного участка как условно свободного), для расчета функционального устаревания можно рекомендовать следующий порядок.

Из стоимости замещения здания исключаются все виды работы, которые отсутствовали в смете по стоимости воспроизводства, а также те позиции, по которым стоимость замещения выше их стоимости воспроизводства (например, стоимость современных инженерных систем, как правило, выше их старых аналогов). Эти же виды работы исключаются и из сметы по стоимости воспроизводства. Все виды функционального устаревания, связанные с основными конструктивными элементами (фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, оконные и дверные заполнения, крыша), равны разности модифицированных таким образом двух смет.

Расчет устранимого функционального устаревания, связанного с заменой и модернизацией внутренних технических систем и наружных сетей, а также по позициям, связанным с отсутствием элементов, которые должны быть, но отсутствуют в существующем здании, проводится отдельно по аналитическим зависимостям, приведенным выше.

Пример предлагаемого алгоритма .

Условие задачи. Стоимость воспроизводства здания составляет 4 000 000 денежных единиц, в том числе стоимость инженерно-технических систем - 200 000 денежных единиц. Стоимость замещения этого же здания составляет 4 500 000 денежных единиц, в том числе стоимость инженерно-технических систем - 350 000 денежных единиц. Кроме того, в сметную стоимость замещения включено строительство галереи стоимостью 500 000 денежных единиц, которая существенно повышает привлекательность здания и увеличивает рыночную стоимость здания на 600 000 денежных единиц. Стоимость устройства галереи в существующем здании превышает стоимость ее устройства при новом строительстве на 15 процентов. Установлено, что физический износ инженерно-технических систем составляет 60 процентов, а затраты на установку новых инженерно-технических систем (включая работы по демонтажу) превышают затраты на их установку при новом строительстве на 25 000 денежных единиц.

Решение. Стоимость воспроизводства здания без учета инженерно-технических систем будет равна:

СУв = 4 000 000 - 200 000 = 3 800 000 (д. е.).

Стоимость замещения этого же здания без учета инженерно-технических систем и галереи будет равна:

СУз = 4 500 000 - 350 000 - 500 000 = 3 650 000 (д. е.).

Таким образом, все виды функционального устаревания, связанные с основными конструктивными элементами (фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, оконные и дверные заполнения, крыша), равны разности указанных величин - 150 000 денежных единиц (3 800 000 - 3 650 000).

Функциональное устаревание, связанное с отсутствием в существующем здании галереи, является устранимым (вклад затрат в рыночную стоимость превышает затраты) и относится к функциональному устареванию первого типа .

В случае если в качестве базовой величины используется стоимость воспроизводства, расчет функционального устаревания проводится по формуле:

ФУ = СМЭс - СМЭн = 500 000 х 1,15 - 500 000 = 75 000 (д. е.).

Расчет устранимого⁴ функционального устаревания, связанного с заменой и модернизацией внутренних технических систем и наружных сетей ( пятый тип ), проводится по формуле:

ФУ = СУв - ФИ + СД - СВМ + (СМЭс - СМЭн) = 200 000 х (1 - 0,6) + 25 000 = 105 000 (д. е.).

В сумме все виды функционального устаревания равны 330 000 денежным единицам (150 000 + 75 000 + 105 000).

3.    Оценка устаревания через остаточную стоимость улучшений

При применении затратного подхода конечной целью расчета всех видов износа и устаревания является определение остаточной стоимости улучшений. Можно показать, что в ряде случаев остаточную стоимость улучшений возможно рассчитать без предварительной оценки некоторые типов устаревания. Это справедливо, например, при наличии устаревания 3-го, 4-го и 5-го типов.

Покажем это на примере 3-го вида устаревания. Для этого в соответствии с алгоритмом данного вида устаревания запишем формулу для расчета остаточной стоимости некоторого элемента:

ОСУ = СУв - ФИ - ( СУв - ФИ + СД - СВМ ) .

После раскрытия скобок получим, что остаточная стоимость элемента равна стоимости возвратных материалов, уменьшенной на сумму затрат, связанных с демонтажем этого элемента:

ОСУ = СВМ - СД.

Это значит, что при таком виде устаревания остаточная стоимость элемента здания не зависит ни от его физического износа, ни от стоимости воспроизводства. Таким образом, для элементов, требующих замены, все виды износа и устаревания можно определить как разность:

СУв - ОСУ .

4.    Оценка устаревания, основанная на несоответствии текущего и наиболее эффективного использования земельного участка

Рыночная стоимость условно свободного земельного участка всегда должна определяться по его наиболее эффективному использованию (НЭИ) как свободного, а не по текущему использованию и даже не по НЭИ как застроенного. Только в этом случае мы можем установить реальную стоимость земельного участка и понять, насколько находящиеся на ней улучшения соответствуют или не соответствуют НЭИ условно свободного земельного участка. Известно утверждение [3], согласно которому, если НЭИ условно свободного земельного участка и НЭИ этого же участка как свободного не совпадают, то может иметь место функциональное устаревание. Основываясь на этом утверждении, некоторые оценщики полагают, что земля, также как и находящиеся на ней улучшения, подвержена функциональному устареванию. В этом случае уместно спросить: кто несет ответственность за то, что земля не используется оптимальным образом? Нам представляется, что ответ очевиден: земля как невосполнимый ресурс не подвержена функциональному устареванию5.

Рассмотрим пример оценки функционального устаревания, обусловленного несовпадением НЭИ свободного и застроенного участков.

Условие задачи. Земельный участок площадью 10 000 квадратных метров застроен новым 3-этажным кирпичным зданием - складом площадью 18 000 квадратных метров.

Анализ НЭИ свободного участка показал, что на этом месте разумнее возвести торговый центр такой же этажности и площади.

Стоимость одного квадратного метра земли, полученная методом сравнений, равна 4 000 денежным единицам за один квадратный метр площади, а рыночная стоимость всего земельного участка ( V_L ) соответственно составляет 40 000 000 денежных единиц.

Для простоты условимся, что затраты на строительство одного квадратного метра улучшений склада и торгового центра равны и составляют 1 320 денежных единиц за один квадратный метр площади. Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25 процентов.

Чистый доход, который генерирует склад ( I₀^СКЛ) , равен 310 денежным единицам за один квадратный метр улучшений, а чистый доход, который генерирует торговый центр ( I₀^ТЦ ), равен 480 денежным единицам за один квадратный метр. Снос улучшений оценивается в размере 200 денежных единиц за один квадратный метр улучшений.

Ставка капитализации доходов от земли ( R_L ) принята на уровне 10 процентов годовых, а улучшений ( R_B ), для простоты вне зависимости от функционального назначения, – 12 процентов годовых.

Требуется оценить рыночную стоимость ( V₀ ) объекта недвижимости с применением затратного подхода.

Решение .

Анализ наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа:

этап 1 – анализ НЭИ свободного участка;

этап 2 – анализ НЭИ застроенного участка.

Анализ наиболее эффективного использования свободного участка

Мы не будем проводить этот анализ, так как его результат сформулирован в условиях задачи.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка

В процессе анализа наиболее эффективного использования застроенного участка, как правило, рассматриваются три варианта развития событий:

• 1)    использование объекта для разных целей без каких-либо издержек по преобразованию существующих улучшений;

• 2)    снос существующих строений и строительство строений, способных обеспечить максимальную доходность объекта недвижимости;

• 3)    использование объекта для разных целей, но с учетом реконструкции объекта недвижимости (промежуточный вариант).

Для наглядности рассмотрим полярные варианты использования объекта недвижимости:

• 1)    снос здания и строительство торгового центра;

• 2)    текущее использование в качестве склада.

Отметим, что в последующих расчетах стоимость земельного участка не зависит от функционального использования улучшений и принимается на основании данных анализа НЭИ участка как условно свободного.

Вариант 1 - снос здания и строительство торгового центра:

Vo =

I o

^- VL ^х RL

R

B

⁺ VL

- Затраты на снос - Затраты на строительство =

⁴⁸⁰ х ^{18000 40000000} х ^0,1 ₊ 4ооооооо - 2оо _х i₈oqq - 1320 _х 18000 = 51306667(д.е.) 0,12

Вариант 2 - текущее использование в качестве склада:

Vo = Г- V L X R L + V = ³¹⁰ х 18000 - МОООООО х 0,1 + 40000000 = ^^

R_B         ^L               0,12

Вывод: НЭИ застроенного участка – текущее использование.

Алгоритм оценки

Расчет стоимости воспроизводства склада:

• 1)    затраты на строительство склада: ЗУв = 1 320 х 18 000 = 23 760 000 (д. е.);

• 2)    прибыль предпринимателя: ПП = 23 760 000 х 0,25 = 5 940 000 (д. е.);

• 3)    стоимость воспроизводства склада: СУв = 23 760 000 + 5 940 000 = 29 700 000 (д. е.).

Расчет функционального износа как потери доходов, относящихся к зданию:

• 1)    доход, генерируемый зданием склада ( I_B^СКЛ ):

  / ^^л = Р^п - V. х R. = 310 х 18000 - 40000000 х 0,1 = 1580000(6. е.); Bo LL

• 2)    доход, генерируемый зданием торгового центра ( I_B^ТЦ ):

Г и = Г^ц - V. х R, = 480 х 18000 - 40000000 х 0,1 = 4640000 (6. е.); Bo LL

• 3)    расчет износа путем капитализации потери доходов:

II    4640000 1580000

ФУ =  ---— =        -        = 25500000(6. е.).

R_BR_B 0,12      0,12

Оценка стоимости:

Vo = V_L + СУе - АУ_функИ = 40000000 + 29700000 - 25500000 = 4420000 (6. е.).

Тип устаревания в рассмотренном примере можно отнести к неустранимому функциональному устареванию, связанному с позицией, требующей замены функционального использования здания со складского на торговое (тип 6).

Рассчитаем его по соответствующей аналитической зависимости:

ФУ = ( ЗУв - ФИ ) + PVn + PVu - Vmh = (23 760 000 - 0) + 18 000 х (480 - 310) / 0,12 + + 0 – 23 760 000 = 25 500 000 (д. е.).

Выводы

• 1.    Все виды функционального устаревания можно разделить на шесть типов в зависимости от позиций, обуславливающих то или иное устаревание, и экономической целесообразности их устранения.

• 2.    Оценку каждого типа функционального устаревания можно осуществлять по двум типам аналитических зависимостей, которые используют либо стоимость воспроизводства элемента, по которому имеется устаревание, либо его стоимость замещения.

• 3.    Расчеты показывают, что при использовании затратного подхода возможно использование различных алгоритмов расчета функционального устаревания. При этом выбор того или иного алгоритма не должен влиять на конечный результат оценки.