Анализ ценообразования в отрасли жилищного строительства в регионах России

Автор: Волкова Н.В., Воронович А.С.

Журнал: Международный журнал гуманитарных и естественных наук @intjournal

Статья в выпуске: 3-3 (66), 2022 года.

Бесплатный доступ

Статья содержит анализ ценообразования на жилищный фонд в регионах России. Основной задачей исследования является определение того, насколько итоговая цена квадратного метра жилой площади дороже средней себестоимости. Рассчитав долю наценки на стоимость квартир, можно сделать вывод о ее характере. Данный показатель будет полезен для застройщиков, которые вводят в эксплуатацию первичное жилье, чтобы определить наиболее благоприятную территорию для строительства. С точки зрения потенциальных покупателей интересно понять зависимость наценки от уровня среднедушевых доходов населения. Таким образом, ещё одной задачей статьи является определение уровня объективности ценообразования, когда предложение способно привлечь конкурентный спрос. По итогам исследования будет сделан вывод, насколько характер наценки коррелирует с уровнем жизни населения в разрезе субъектов России.

Еще

Жилищное строительство, первичное жилье, ценообразование, себестоимость, закупочная цена

Короткий адрес: https://sciup.org/170193202

IDR: 170193202

Текст научной статьи Анализ ценообразования в отрасли жилищного строительства в регионах России

В настоящее время особую актуальность приобретает проблема высокой стоимости жилья в России. С 2020 год темп роста цен на жилье во всех регионах значительно повысился, за два года он составил 41%. В среднем в России цена за один квадратный метр жилья составляет около 95 тысяч рублей.

Стоит отметить, что проблема дорогого жилья особенно является актуальной для семей. С 90-х годов по 2017 годы количество заключенных бракосочетаний в России имело постоянный положительный темп роста, однако с 2017 по 2021 год количество заключаемых браков резко снизилось. Причиной этого отчасти можно назвать и высокие цены на квадратные метры.

Также необходимо оговориться, что и количество населения России в целом постоянно растет. С 2009 по 2017 годы рождаемость в стране была положительной, а численность населения увеличилась на 5 миллионов до 147 миллионов человек. Понятно, что Covid-19 сильно ударил по демографическим показателям, и сальдо

рождаемости и смертности стало отрицательным, тем не менее, спрос на квартиры не стал менее интенсивным.

Стоит отметить, что в России также остро стоит проблема ветхого жилья. Более, двух миллионов человек в России живет в домах, которым более 60-70 лет, и нуждается в переселении. При этом помогать в среднем в год удается только 5% россиян.

В связи с обозначенными проблемами встает вопрос о введении дополнительного регулируемого законодательства на жилье. Понятно, что рост цен связан с удорожанием аренды земли, а также строительных материалов, однако данный рост всё равно нуждается в обосновании. В связи с этим рассмотрим, насколько итоговая цена за 1 квадратный метр превышает себестоимость фактического строительства жилья. Официальные статистические данные представлены в таблице 1. Также в таблице рассчитана сумма наценки на квадратный метр и доля наценки в итоговом ценообразовании.

Таблица 1. Ценообразование на жилье в регионах России

Субъект РФ ФО Цена, тыс. руб. Себестоимость, тыс. руб. Наценка, тыс. руб. Наценка, % Российская Федерация 1РФ 93,5 49,1 44,3 47.40 г.Москва ЦФО 289,1 78,6 210,4 72.80 г.Санкт-Петербург СЗФО 170,7 64,1 106,5 62.42 Астраханская область ЮФО 73,5 30,9 42,6 57.92 Московская область ЦФО 124,1 57,0 67,0 54.05 Республика Ингушетия СКФО 43,7 21,1 22,5 51.54 Ленинградская область СЗФО 108,9 53,0 55,9 51.32 Приморский край ДФО 116,4 58,0 58,3 50.11 Республика Адыгея ЮФО 83,0 41,5 41,5 50.00 Республика Татарстан ПФО 99,8 54,4 45,3 45.42 Краснодарский край ЮФО 86,3 47,1 39,1 45.33 Пермский край ПФО 71,5 40,8 30,7 42.93 Архангельская область СЗФО 86,1 49,1 36,9 42.92 Кировская область ПФО 59,1 33,9 25,1 42.56 Калининградская область СЗФО 76,2 44,0 32,1 42.15 Самарская область ПФО 60,7 35,8 24,9 41.10 Республика Башкортостан ПФО 77,4 45,6 31,7 41.04 Иркутская область СФО 94,5 55,8 38,6 40.89 Ивановская область ЦФО 51,6 30,5 21,1 40.88 Республика Крым ЮФО 89,3 54,1 35,1 39.36 Орловская область ЦФО 63,7 38,8 24,9 39.09 *** Омская область СФО 62,2 50,2 11,9 19.25 Калужская область ЦФО 61,4 49,8 11,6 18.98 Мурманская область СЗФО 60,4 49,3 11,0 18.32 Курганская область УФО 45,8 37,4 8,3 18.28 Карачаево-Черкесская Рес. СКФО 43,3 35,5 7,7 17.87 Ненецкий авт.округ СЗФО 73,2 61,0 12,2 16.67 Забайкальский край ДФО 86,8 72,4 14,3 16.55 Республика Север. Осет. СКФО 40,8 34,8 6,0 14.76 Тамбовская область ЦФО 46,5 40,0 6,4 13.82 Республика Мордовия ПФО 46,8 40,5 6,2 13.40 г.Севастополь ЮФО 93,1 81,5 11,6 12.48 Амурская область ДФО 100,9 91,8 9,1 9.02 Республика Калмыкия ЮФО 42,9 39,8 3,0 7.19 Республика Алтай СФО 49,1 46,5 2,5 5.27 Кабардино-Балкарская Рес. СКФО 31,8 33,8 -1,9 – Республика Тыва СФО 51,9 56,9 -5,0 – Камчатский край ДФО 80,1 94,8 -14,6 – Еврейская авт.область ДФО 45,3 53,7 -8,3 – Магаданская область ДФО 95,7 164,2 -68,4 – Чукотский авт.округ ДФО 93,9 188,9 -94,9 – рамках различных межбюджетных транс- Далее проведена оценка, насколько до- фертов и социальных программ. ля наценки на жилье коррелирует с уров нем жизни в регионе (табл. 2).

Ранжирование в таблице производится также по наценке. При этом можно отметить, что корреляции между показателями практически не наблюдается. Например, в Калмыкии и Иркутской области темп роста среднедушевых доходов за последние 5 лет составил 34%, однако наценка на

жилье в субъектах существенно отличается. Коэффициент детерминации в расчете составляет 9%, что говорит об отсутствии связи между показателями. Исходя из этого, можно сделать вывод, что наценка на жилье не связана с уровнем платежеспособного спроса.

Таблица 2. Зависимость доли наценки на жилье от темпа роста среднедушевых доходов

Субъект РФ	ФО	Наценка, %	Темп роста среднедушевых доходов, 2021/2017
Российская Федерация		47.40	1.29
г.Москва	ЦФО	72.80	1.42
г.Санкт-Петербург	СЗФО	62.42	1.41
Астраханская область	ЮФО	57.92	1.17
Московская область	ЦФО	54.05	1.31
Республика Ингушетия	СКФО	51.54	1.14
Ленинградская область	СЗФО	51.32	1.28
Приморский край	ДФО	50.11	1.29
Республика Адыгея	ЮФО	50.00	1.39
Республика Татарстан	ПФО	45.42	1.21
Краснодарский край	ЮФО	45.33	1.23
Пермский край	ПФО	42.93	1.17
Архангельская область	СЗФО	42.92	1.25
Кировская область	ПФО	42.56	1.22
Калининградская область	СЗФО	42.15	1.22
Самарская область	ПФО	41.10	1.18
Республика Башкортостан	ПФО	41.04	1.16
Иркутская область	СФО	40.89	1.34
Ивановская область	ЦФО	40.88	1.21
Республика Крым	ЮФО	39.36	1.46
Орловская область	ЦФО	39.09	1.28
***
Омская область	СФО	19.25	1.18
Калужская область	ЦФО	18.98	1.21
Мурманская область	СЗФО	18.32	1.35
Курганская область	УФО	18.28	1.16
Карачаево-Черкесская Республика	СКФО	17.87	1.15
Ненецкий авт.округ	СЗФО	16.67	1.18
Забайкальский край	ДФО	16.55	1.30
Республика Северная Осетия - Алания	СКФО	14.76	1.16
Тамбовская область	ЦФО	13.82	1.16
Республика Мордовия	ПФО	13.40	1.27
г.Севастополь	ЮФО	12.48	1.18
Амурская область	ДФО	9.02	1.40
Республика Калмыкия	ЮФО	7.19	1.34
Республика Алтай	СФО	5.27	1.31
Кабардино-Балкарская Республика	СКФО	-6.24	1.23
Республика Тыва	СФО	-9.66	1.33
Камчатский край	ДФО	-18.26	1.37
Еврейская авт.область	ДФО	-18.51	1.32
Магаданская область	ДФО	-71.50	1.46
Чукотский авт.округ	ДФО	-101.16	1.45

Таким образом, исходя из исследования, можно сделать следующие выводы.

1. Для застройщиков наиболее выгодными регионами России для работы являются города федерального значения, а также Московская и Ленинградская области, Республики Татарстан и Адыгея, Краснодарский и Пермский края. В данных субъектах бизнес может добиться наибольшей экономической маржи в отрасли строительства. Нерационально начинать бизнес в субъектах Крайнего Севера, а также в Дальневосточном федеральном округе. Здесь наблюдается спад конкурентного платежеспособного спроса, при котором власть невыгодно для себя вкладывает бюджетные средства в строительство, а в критических случаях и вовсе

приходится продавать квартиры ниже себестоимости строительства.

2. Вероятно, бизнес не учитывает темп роста среднедушевых доходов населения при установлении цены на квадратные метры. Иногда это может оказаться незначительным фактором, так как в регионах-донорах снижение реальных доходов может не сказаться на спросе критично. В субъектах-реципиентах для выравнивания спроса и предложения указанные колебания денежных доходов должны учитываться. Однако этот вопрос может стать дискуссионным, поскольку главная задача бизнеса – зарабатывать, а социальноориентированная политика отводится федеральной и региональным властям, которые должны сглаживать спрос и предложения на жилье.

Список литературы Анализ ценообразования в отрасли жилищного строительства в регионах России

Еронин В.А., Емельянов О.Э. Рынок российской недвижимости: состояние и перспективы // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2021. - Т. 3. - №5 (113). - С. 23-27.
EDN: QISHZR
Заворотынская В.В., Тхазеплова Д.А., Машкова В.В., Шиховцов А.А. Перспективы развития рынка жилой недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). - 2020. - № 2. - С. 325-328.
EDN: YHGGNR
Кощеев В.А., Уселис Я.В. Анализ покупательской способности граждан на рынке жилищного строительства в разрезе федеральных округов // Экономика и предпринимательство. - 2021. - №4 (129). - С. 392-395.
EDN: EXPHQB
Хорошева Л.Н., Гладких В.С. Методика расчета изменения рыночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации // Инновации и инвестиции. - 2020. - № 4. - С. 199-203.
EDN: CVEBPN
Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://gks.ru/bgd/regl/b20_14p/Main.htm (Дата обращения: 10.03.2022).
Официальный сайт ЕМИСС. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.fedstat.ru/indicator/31452 (Дата обращения: 10.03.2022).
Официальный сайт Министерства строительства и ЖКХ РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov.ru (Дата обращения: 10.03.2022).

Еще

Статья научная