Анализ качества строительно-монтажных работ при возведении административных зданий

В сегодняшних условиях транзакции с крупными объектами недвижимости проходят с привлечением оценщиков. Оценка необходима и для эффективного управления имущественными комплексами предприятий и организаций. Процедура и порядок оценочной деятельности регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [1].

На данный момент документом, определяющим качество строительномонтажных работ, является СНиП "Правила производства и приемки строительных работ". В том числе контролирующие органы опираются на ГОСТы строительных материалов, конструкции. Оценка качества определяется по бальной системе. Всего три оценки-отлично, хорошо и удовлетворительно.

Оценку отлично получает объект где строительно-монтажные работы выполняются в соответствии со всеми строительными нормами и правилами. В том числе работы выполнены не просто хорошо, а мастерски. Такой подход обычно влечет за собой улучшение проектных характеристики объекта, без увеличения итоговой сметной стоимости.

Оценку хорошо получает объект, где так же существует полное соответствие проекту и нормативной документации.

Оценку удовлетворительно получает объект, где существуют существенные отклонения от строительных стандартов и проектной документации. Так же где в процессе строительства значительно снизился уровень надежности, долговечности и технические характеристики объекта.

Но бывают случаи, когда качество строительно - монтажных работ ниже удовлетворительного уровня, в таком случае работа оценивается как брак и надлежит исправлению. [1]

Важнейшим критерием при анализе качества строительно-монтажных работ является общая оценка строительства. Общая оценка строительства административного здания определяется по сумме отдельных оценок конструктивных элементов и видов работ. [3] Для получения объективной комплексной оценки качества строительно-монтажных работ окончательная оценка определяется по средневзвешенному оценочному баллу конструктивных элементов и видов работ по формуле

_5-х,+4-х2+Зх3

х( + х2 + х3

где О_смр — общая оценка качества строительно-монтажных работ;

х, — количество видов работ, за которое поставлена оценка “отлично";

х2 — количество видов работ, за которое поставлена оценка "хорошо";

х3 — количество видов работ, за которое поставлена оценка "удовлетворительно".

Окончательная оценка за объект выводится со следующим округлением: при значениях от 4,51 до 5,0 баллов — проставляется "отлично", от 3,51— 4,50 — "хорошо", от 3,0— 3,50 — "удовлетворительно".

Если объект состоит из нескольких зданий и сооружений, качество работ по объекту в целом оценивают, определяя среднюю оценку качества работ по основным зданиям и сооружениям, перечень которых определяется государственной приемочной комиссией.

Среднюю оценку качества строительства комплекса зданий, сооружений определяют по формуле

5-С.+4-С.+3-С,

- с *с * с * где

Око — общая оценка качества строительства комплекса зданий, сооружений;

Ср С2, С3 — количество зданий и сооружений в комплексе, получивших оценки “отлично”, “хорошо”, “удовлетворительно”.

Но главным фактом для принятия решения о качестве строительномонтажных работ являются акты приемки в эксплуатацию. По совокупности этих документов определяется общая оценка качества. [3]

Анализ качества бывает двух разновидностей:

+ внутренний

+внешний

Внутренний анализ осуществляет строительная организация, которая возводит новое административное здание. В штате этой организации существуют квалифицированные специалисты, которые имеют все полномочия осуществлять контроль в процессе строительства.

Внешний анализ осуществляет заказчик, проектная организация и государственные органы уполномоченные к этому действию.

Ниже приведена схема осуществления анализа строительно-монтажных работ различными подразделениями и организациями. На ней изображены все разновидности контроля и их прямая взаимосвязь между собой.

Рис 1.Схема осуществления контроля строительно-монтажных работ.

Особое внимание стоит уделить техническому контролю заказчика, он осуществляется на всех этапах строительства. Стоит заметить, что без подписи заказчика на рабочей документации она не является действительной и исполнению не подлежит. Заказчик имеет право приостанавливать строительство и не оплачивать не качественно выполненные строительно -монтажные работы. [4]

Так же большое значение имеет авторский надзор, осуществляемый проектной организацией, выполняющей рабочую документацию. Такой вид контроля осуществляется на основе договора между заказчиком и проектировщиком. Проектировщик обязан оперативно вносить поправки в проект и следить, чтобы монтажные организации придерживались рабочего проекта. [1]

С представителем авторского надзора обязаны согласовывать все изменения проекта, так же он обязан присутствовать при промежуточном приеме конструкции и приемке акта скрытых работ.

Помимо этих видов существует сторонний контроль качества строительно-монтажных работ. Он осуществляется государственным архитектурно-строительным надзором. Этот государственный орган выдает разрешение на любой вид строительства и осуществляет контроль за качеством работ на всех этапах. ГАСН уполномочен останавливать строительство, штрафовать и заводить уголовные дела [2].

Если ГАСН выявляет грубое несоответствие нормативным стандартам, строительная фирма может лишиться лицензии.

Все вышеперечисленные этапы анализа призваны повысить качество строительно-монтажных работ. Этот факт позволит долгосрочно и успешно эксплуатировать административное здание в будущем. Так же анализ качества строительно-монтажных работ благоприятно сказывается на повышении надежности возводимого объекта.