Анализ отрасли жилищного строительства Краснодарского края

Краснодарский край, благодаря своему географическому положению, благоприятному климату, развитой инфраструктуре традиционно является одним из самых привлекательных регионов для жизни и инвестиций в недвижимость. Жилищное строительство в крае – динамично развивающаяся отрасль, демонстрирующая стабильный спрос даже в условиях экономических колебаний.

Регион стабильно входит в число лидеров по объемам ввода жилья в России. Высокие показатели обусловлены как устой- чивым спросом со стороны местного населения, так и активным притоком мигрантов из других регионов, привлеченных более комфортными условиями для проживания.

В этой связи отрасль жилищного строительства Краснодарского края отличается высокой конкуренцией. На нем представлены как крупные федеральные компании, так и локальные застройщики. На таблице показаны ТОП-15 застройщиков Краснодарского края.

Таблица. ТОП-15 застройщиков Краснодарского края [1]

Место	Наименование застройщика	Строится, м²	Доля в регионе	Место в РФ
1	DOGMA	1565891	15,96	5
2	ГК ТОЧНО	1439218	14,67	6
3	ГК ССК	839712	8,56	12
4	СК Семья	466050	4,75	30
5	AVA Group	375573	3,83	39
6	Неометрия	350607	3,57	36
7	ГК ЮгСтройИнвест	341393	3,48	9
8	ГК ИНСИТИ	251187	2,56	69
9	Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки	241650	2,46	34
10	Метрикс Develoрment	199336	2,03	81
11	СЗ НСК-Групп	178502	1,82	105
12	ГК ЕкатеринодарИнвест-Строй	137571	1,40	53
13	ГК АльфаСтройИнвест	136680	1,39	61
14	ГК Ново-Градъ	117716	1,20	160
15	СК Гарантия	117367	1,20	161

Вторая половина 2023 года запомнилась рекордами, которых достигли компаниями Краснодара в сфере жилищного строительства. По данным Краснодарстата, организации и индивидуальные застройщики построили более 7,6 млн кв. метров жилья - в два раза больше, чем в 2022 году. Этот показатель второй по России после Московской области.

Застройщики объясняли рекордные темпы роста тем, что они хотели ввести жилье в эксплуатацию раньше срока, так как были обеспокоены повышением ключевой ставки от Центробанка России, а также ожиданием отмены льготной ипотеки.

Эксперты и аналитики предупреждали о перегретом рынке, рисках невозврата ипотечных кредитов, дисбалансе спроса и предложения - что в итоге вызовет негативные последствия для строительных компаний [2].

Уже в 2024 году ситуация на рынке изменилась. Согласно данным управления экономики администрации Краснодара, в январе-марте 2024 года объем ввода многоквартирных домов застройщиками сократился и составил 251,1 тыс. м2, что на 60%, или на 375,8 тыс. м2 меньше аналогичного значения за тот же период 2023 года. Данные графически показаны на рисунке.

Рис. Динамика ввода многоквартирных домов застройщиками накопленным итогом в

Краснодарском крае, тыс. м2 [3]

Застройщики не зря опасались ужесточения правил кредитования, уже за первые два месяца 2024 года количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 30%. В марте динамика немного оживилась, но уступает аналогичному периоду прошлых лет.

Цены на жилье в Краснодарском крае, несмотря на значительное снижение спроса, продолжают постепенно увеличиваться. Поэтому рост цен на новостройки в Краснодаре и Сочи в I квартале 2024 года оказался ниже, чем в других городах России. В рейтинге городов с населением от 500 тыс. человек краевая столица заняла 31 место с ростом на 6,3% до 158,9 тыс.

руб. за 1 кв. м, а город-курорт расположился на 32 месте (+3,1%, до 371,8 тыс. руб.).

В Краснодаре за аналогичный период прошлого года средняя стоимость 1 кв. м составляла 149,5 тыс. руб. В Сочи годом ранее стоимость «квадрата» составляла 361 тыс. руб. Это обусловлено рядом факторов: дефицит земли в крупных городах, рост цен на строительные материалы, увеличение себестоимости строительства [4].

Ценовая политика застройщиков предполагает различные варианты оплаты, скидки, рассрочки, чтобы сделать свои предложения более доступными для покупателей, а в условиях растущей осведом- ленности покупателей и повышения их требований к качеству жилья, застройщики уделяют повышенное внимание использованию современных технологий и материалов. Также наблюдается дифференциация спроса в зависимости от сегмента рынка.

Эконом-сегмент, представленный квартирами-студиями, однокомнатными и небольшими двухкомнатными квартирами, пользуется спросом у молодых семей, студентов и инвесторов, рассчитывающих на сдачу жилья в аренду.

Комфорт-класс набирает популярность благодаря улучшенным планировкам, развитой инфраструктуре жилых комплексов и более высокому уровню комфорта. Этот сегмент востребован у семей с детьми и людей, ориентированных на повышенный уровень жизни.

Бизнес-класс и элитная недвижимость ориентированы на более состоятельную аудиторию, предъявляющую высокие требования к качеству строительства, архитектуре, инфраструктуре и безопасности. Данный сегмент сосредоточен в крупных городах края - Краснодаре, Сочи, Новороссийске.

В свою очередь, недвижимость продолжает рассматриваться как ликвидный актив. Развитый рынок аренды, обусловленный как внутренним, так и туристическим спросом, делают инвестиции в жилую не- движимость достаточно привлекательными.

Потребители все чаще отдают предпочтение жилым комплексам с развитой собственной инфраструктурой, которая позволяет им удовлетворить большинство своих потребностей, не выезжая за пределы комплекса.

В то же время на Кубани застройщиков обязали вместе с домами возводить школы и детсады, то развитие собственной инфраструктуры жилых комплексов, а имен- но детских садов, школ, магазинов, фит-нес-центров, паркингов – из конкурентного преимущества превращается в стандарт отрасли [5].

Важнейшим трендом становится цифровизация рынка. Онлайн-платформы для продаж недвижимости, виртуальные туры, CRM-системы, таргетированная реклама в социальных сетях – сегодня это необходимые инструменты для привлечения и удержания клиентов.

Новым этапом развития отрасли стало внедрение инновационных технологий -BIM-моделирования, "умных" систем управления зданиями, энергоэффективных решений – становится ключевым фактором повышения конкурентоспособности между застройщиками.

BIM-моделирование, например, уже доказало свою эффективность, позволяя создавать детальные виртуальные модели зданий еще до начала строительства. Это не только сокращает сроки и затраты на проектирование, но и помогает избежать дорогостоящих ошибок на этапе реализации. «Умные» системы, в свою очередь, делают здания более комфортными и безопасными для жильцов, регулируя освещение, температуру, вентиляцию и другие системы в автоматическом режиме. А энергоэффективные решения, помимо снижения затрат на эксплуатацию, отвечают растущему спросу на экологичное жилье.

Таким образом, отрасль жилищного строительства Краснодарского края обладает значительным потенциалом, но в то же время характеризуется высокой конкуренцией и зависимостью от внешних факторов. Успех застройщиков в этих условиях будет определяться их способностью адаптироваться к меняющимся рыночным условиям, предлагать востребованные продукты и выстраивать эффективные коммуникации с потребителями.