Анализ рынка недвижимости городов северо-западного региона России

Одним из факторов, обеспечивающих объективность результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, является утвержденный на федеральном уровне метод оценки. За последнее десятилетие в Росси методы кадастровой оценки земель населенных пунктов неоднократно менялись. Первые методики массовой оценки земельных участков базировались исключительно на экспертном методе (например Методика экспертной оценки городских земель А.В. Севостьянова). В 2002 году в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений была впервые использована статистическая составляющая оценки наравне с экспертно-аналитической. Утвержденная Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в 2007 году и действующая в настоящее время Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее – Методика) формально упразднила экспертную составляющую оценки земельных участков. В этой Методике используется только статистический метод, основанный на анализе рыночных цен на земельные участки города. Однако исключительно статистический подход к определению стоимости земли в городах сразу породил массу вопросов, среди которых ключевыми являются два:

• 1)    насколько обоснован отказ от мнения эксперта-оценщика о вкладе ценообразу-

• ющих факторов в итоговую величину стоимости?

• 2)    какова существующая ситуация в городе на рынке жилой и коммерческой недвижимости и сможет ли она соответствовать требованиям Методики?

Анализ рынка недвижимости средних и малых городов России на примере Северо-Западного региона поможет ответить на поставленные вопросы.

Согласно Методике расчет кадастровой стоимости земельных участков города производится по 16 видам разрешенного использования земель. В зависимости от вида разрешенного использования, к которому относится оцениваемый земельный участок, определение его кадастровой стоимости осуществляется с использованием пяти методических подходов:

• 1)    построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости участков;

• 2)    определение кадастровой стоимости участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

• 3)    определение кадастровой стоимости участков на основе минимальных и средних удельных показателей кадастровой стоимости земель других категорий и видов разрешенного использования;

• 4)    установление величины кадастровой стоимости участка в размере номинала;

• 5)    определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного исполь-

• зования в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч человек1.

Среди перечисленных пяти подходов основными являются метод построения статистических моделей и индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков.

В целях построения статистических моделей в качестве исходной используется следующая рыночная информация:

• •    цены сделок (купля-продажа, аренда) на земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости;

• •    цены предложения и цены спроса;

• •    информация о рыночной стоимости объектов недвижимости из имеющихся отчетов об оценке;

• •    рыночная стоимость объектов недвижимости, рассчитанная экспертами-оценщиками.

Помимо содержательной части, одним из основных требований, предъявляемых к выборке, является требование достаточности. Оно проверяется с использованием формулы:

6(m + 1), где m – количество факторов стоимости, отобранных с целью построения моделей расчета для группы земельных участков2.

В связи с наличием этого требования возникает закономерный вопрос: а сможет ли реальная ситуация, сложившаяся на земельном рынке малых и средних городов Российской Федерации, обеспечить достаточность выборки?

Информация о сделках с земельными участками и связанными с ними объектами городской недвижимости является одним из важнейших статистических показателей, так как она позволяет получить объективные данные о рыночной стоимости. Однако на современном этапе сбор информации о ценах совершенных сделок затруднен в силу следующих обстоятельств:

• •    отсутствие в реестрах регистрации прав на недвижимость ценовых показателей о сделках с землей³;

• •    несоответствие информации о ценах на землю, определенной в договорах купли-продажи земельных участков, реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены, использован показатель нормативной цены земли, а также законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации. Например, в пригородных зонах городов Москвы и Санкт-Петербурга граждане в зарегистрированных договорах часто указывают цену совершаемой сделки в 5–8 раз ниже сложившегося уровня цен, исходя даже из общедоступной информации о спросе и предложении участков⁴;

• •    правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на землю и сделок с ней на уровне административных об-разований⁵.

Указанные обстоятельства серьезно препятствуют сбору достаточной и, что не менее важно, объективной информации о ценах сделок с объектами недвижимости.

Сведения о количестве зарегистрированных сделок ежегодно публикуются в официальных отчетах органов государственной статистики и национальных докладах о состоянии и использовании земель в Российской Федерации. Анализ статистических данных в указанных материалах позволил построить графики динамики сделок с земельными участками категории земель населенных пунктов за период

Мурманская область       Республика Карелия        Республика Коми

Архангельская область      Вологодская область        Новгородская область

Псковская область

Рис. 1. Количество сделок с земельными участками за период 2004–2007 годы в отдельных субъектах Северо-Западного региона6

с 2004 по 2007 год в отдельных субъектах Северо-Западного федерального округа (рис. 1).

Следует отметить, что большая доля сделок приходится на города – областные центры с относительно развитым земельным рынком.

В целях обеспечения большей информативности полученных результатов были рассчитаны удельные коэффициенты, показывающие отношение количества сделок к общему числу земельных участков населенных пунктов по каждому рассматриваемому субъекту (табл. 1).

Таблица 1

Удельные коэффициенты сделок

Субъект	Количество земельных участков категории «населенный пункт» (приблизительно)	Коэффициенты по годам, %
		2004	2005	2006	2007
Мурманская область	76 000	0,35	0,38	0.44	0,17
Республика Карелия	70 000	1,21	1,02	2,83	2,67
Республика Коми	120 000	0,11	0,20	0,28	0,73
Архангельская область	80 000	3,15	2,68	0,55	1,98
Вологодская область	90 000	4,24	4,39	5,85	7,43
Новгородская область	100 000	3,72	3,23	3,91	3,97
Псковская область	95 000	3,57	3,70	4,29	3,92

⁶ Диаграмма составлена по данным ежегодных государственных докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации и ежегодных сборников о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации.

Согласно представленным данным доля сделок для большинства субъектов региона находится в пределах 3–4 процента от общего числа земельных участков, и только в Вологодской области процент сделок достигает отметки почти 7,5. Полученные удельные коэффициенты наглядно свидетельствуют о неразвитости рынка недвижимости Северо-Западного региона.

Еще одним серьезным препятствием на пути сбора необходимых сведений о сделках с землей является низкая степень прозрачности земельного рынка в России. Термин «открытость (прозрачность) рынка» предполагает доступность для заинтересованных сторон публичной информации о стоимости совершаемых сделок с зем- лей. Существует методология построения «Индекса открытости (прозрачности) рынка земли», которая предполагает наличие зависимости открытости рынка от степени публичности совершаемых на нем сделок, то есть от готовности сторон (продавцов и покупателей) открыто заявлять о сумме сделки. Индекс открытости (прозрачности) рынка земли описывает процентное соотношение публичных заявлений о сделках к общему объему объявлений о сделках с землей в публичных источниках региона. На странице «Индикаторы» портала «Индикаторы рынка земли» размещен график индексов открытости рынка, построенный по результатам статистических исследований, поведенных в 2007–2008 годах (рис. 2)7.

Рис. 2. Индекс открытости (прозрачности) рынка земли в России за 2007–2008 годы

Как показано на рисунке 2, цены почти половины всех совершаемых сделок с землей в России являются фактически засекреченными. Безусловно, такая ситуация может послужить серьезным препятствием для сбора рыночных данных о сделках.

Таким образом, при сборе рыночной информации о сделках с земельными участками и связанными с ними объектами недвижимости возникают сложности, обус- ловленные незначительным количеством совершаемых сделок, а также сокрытием информации участниками рынка об истинных ценах сделок, что влечет за собой недостаточность и необъективность полученных сведений.

Помимо использования рыночных цен сделок с земельными участками, Методика предусматривает использование цен спроса и предложения на свободные и застроенные земельные участки. Конечно, указанный источник является менее предпочтительным, так как для определения рыночной стоимости земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости приходится применять повышающие (в случае наличия цен спроса) и понижающие (в случае наличия цен предложения) коэффициенты, что вносит некоторую долю субъективизма в полученные результаты. Однако, как показывает практика, именно эти сведения составляют бо́льшую долю статистических выборок. В качестве источника для указанной информации могут служить сведения, полученные от риелторских организаций, из электронных и печатных средств массовой информации8.

Однако сможет ли реально существующий объем спроса и предложения на рынке недвижимости удовлетворить требованию достаточности статистической выборки? По результатам проведенного авторами статьи статистического исследования отдельных субъектов Северо-Западного региона была сформирована таблица, отражающая объем спроса и предложения на объекты недвижимости за период с 1 июня по 1 августа 2009 года (табл. 2).

Таблица 2

Субъект	Квартиры	Застроенные участки (ЗУ)	Свободные участки(СУ)	Коммерческая недвижимость ( КН)
Мурманская область	180	19	3	5
Республика Карелия	157	10	7	6
Республика Коми	134	9	12	6
Архангельская область	115	18	13	6
Вологодская область	187	15	18	9
Новгородская область	120	41	10	8
Псковская область	145	22	11	7
Санкт-Петербург	698	98	145	88
Москва	869	145	302	109

Количество предложений на объекты недвижимости в отдельных субъектах Северо-Западного региона ⁹

В таблице 3 (см. след. с.) представлены результаты статистического анализа цен спроса и предложения на объекты недвижимости в отдельных городах Северо-Западного региона.

Данные таблицы 3 свидетельствуют о том, что количество цен предложений и спроса на объекты недвижимости незначительно, причем объем предложения явно превышает объем спроса.

Для обеспечения большей информативности и наглядности полученных ре- зультатов авторы статьи вычислили объем статистической выборки в городе Мончегорске Мурманской области, который необходим для удовлетворения требования достаточности, содержащегося в Методике. Расчет следует произвести с использований формулы 6(m + 1). При кадастровой оценке города для вида разрешенного использования «Земли под многоэтажной застройкой» в границе города было сформировано 15 оценочных групп земельных участков. При среднем количестве факто-

Таблица 3

Количество предложений на объекты недвижимости в отдельных городах Северо-Западного региона ¹⁰

Город Спрос на объекты недвижимости Предложения на объекты недвижимости Квартиры ЗУ СУ КН Квартиры ЗУ СУ КН Мончегорск 2 1 – 1 30 1 3 6 Кировск 4 3 – 4 14 3 2 4 Кандалакша 6 2 4 3 25 2 – 8 Оленегорск 1 5 – 3 21 1 – 2 Костомукша 3 7 – 6 28 8 4 6 Сланцы 5 4 – 1 9 5 5 8 Бокситогорск 4 2 7 5 12 6 8 2 Волхов 5 8 3 4 35 2 – 9 Пикалево 2 1 – 2 14 9 – 1 ров стоимости, равном 10, объем выборки для каждой группы составляет не менее 66 единиц. Реальный объем статистической выборки, складывающийся из количества сделок, объема спроса и предложения, для города Мончегорска составляет 38 единиц. Также следует учесть, что указанная цифра получена даже не для одной группы, а для всего вида разрешенного использования земельных участков. Таким образом, недостаточность рыночных сведений для формирования полноценных статистических выборок не вызывает сомнения.

Стоит отметить, что в случае недостатка рыночной информации о сделках с недвижимостью для сформированных групп Методикой предусмотрен расчет индивидуальной рыночной стоимости земельных участков либо использование существующих отчетов об оценке стоимости участков. В случае недостатка рыночных сведений такой вариант является приемлемой альтернативой, однако и здесь могут появиться существенные сложности. Связаны они с тем, что, как правило, результаты рыночной оценки земельных участков, полученные с применением разных методов и различными оценщиками, могут отличаться в разы. Возникает необходимость приведения результатов под единый знаменатель, что в целом снижает эффективность кадастровой оценки.

Проведенный статистический анализ ситуации на рынке земли в городах Северо-Западного региона выявил целый ряд существующих проблем, таких как малое количество совершаемых сделок, незначительный объем спроса и предложения, не до конца отрегулированный процесс учета и регистрации цен сделок с недвижимостью, а также стремление участников рынка к утаиванию истинной информации о сделках. Безусловно, в этих условиях применение статистического подхода, а следовательно, и самой Методики является весьма проблематичным. На наш взгляд, реализованный в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений от 2002 года комбинированный подход к определению кадастровой стоимости земли в наибольшей степени подходит для реально сложившейся ситуации на рынке недвижимости малых и средних городов России, допуская расчет кадастровой стоимости земли как по статистической, так и по экспертно-аналитической составляющей.

• ¹⁰ Данные получены от риелторских организаций, из электронных и печатных средств массовой информации за период с 1 июня по 1 августа 2009 года.