Анализ рынка недвижимости Китая

У большинства людей в Китае заветной мечтой является приобретение собственного жилья. Целью работы явилось изучение возможностей китайского домохозяйства осуществить эту мечту.

Обеспечение населения жильем во многом зависит от существующих цен на рынке жилья и от возможностей китайского домохозяйства приобрести его, т.е. от факторов спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

За период с 2009 г. по 2013 г. в 70-ти крупнейших городах Китая индекс цен на недвижимость показывал значительный рост (Рис.1) [1].

High rise

China's 70-city house-price index

January 2000=100

Sources: Thomson Reuters; The Economist

Рис. 1. Изменение индекса цен на недвижимость в 70-ти крупнейших городах Китая [1].

Динамика цен на недвижимость свидетельствует, что в 70-ти крупнейших городах с 2011 года происходило снижение цен, а с 2013 года увеличение цен предложения жилья более, чем на 5% [2].

По основным показателям рынка недвижимости, таким, как индекс потребительских цен, темп роста цен на жилье, индекс номинального дохода рынок недвижимости Китая показывает рост с 1998 года, темпы роста цен на жилье значительны (Рис.2).

Темп роста цен на жилье, правая шкала

^—Индекс номинального дохода, городская местность

^— И нде кс це н н а жил ьё, городская местность

^—Индекспотребительских цен, городская местность

/ / / / ^ ^ / $ / / / / -/ ^ ^ ^

Рис.2. Основные показатели (индексы) рынка недвижимости в Китае [3]

В Китае индекс цен при расчетах основан на сделках, включающих обычные ипотечные кредиты для домохозяйства. Является средневзвешенным индексом, отражающим среднее изменение по ценам. Рассчитывается агентством Thomson Reuter для 70 китайских крупных и средних городов [4]. Учитывает прогнозные значения, отслеживая негативные и позитивные тенденции.

Рис.3. Средневзвешенные значения индекса цен на жилье по расчетам агентства Thomson Reuter [4]

В долгосрочной перспективе рост стоимости недвижимости, возможно, оправдан. Однако существующий жилищный фонд беден. В связи с волной урбанизации, увеличение жилищного фонда происходит за счет количества построенных домов в городах. Особенностью факторов предложения китайского рынка является крайне высокая цена земли, устанавливаемая местными властями, для застройщиков. Так, по мнению консалтинговой компании IHS, при росте китайской экономики, рынок недвижимости выглядит отдаленным от его основ, так как по мере того, как спекулянты ищут, во что инвестировать, потребители ищут, где жить[5]. Значительно предложение жилых квартир в новостройках, но продавцы не стремятся снизить цены, предпочитая оставлять построенные квартиры в виде инвестиционного вклада. Исследовательская фирма Capital Economics, считает, что, несмотря на кризисные явления в экономике, Китай остается одним из наиболее быстро растущих регионов мира, а инвестиции в жилую недвижимость привлекательны. Действительно, в 2012 г. они составили 8,8%, в 2014 году более 10% от ВВП Китая [6]. Инвестиционная привлекательность недвижимости в Китае отслеживается с 2009 г.

Рис.4. Изменение роста ВНП и инвестиций в недвижимость в Китае

Предложение квартир на китайском рынке недвижимости значительно. Так, первичный рынок за 2012 год составил около двух миллиардов квадратных метров, это примерно половина всех новостроек в мире [7]. Более 70%, или 1,4 млрд. квадратных метров предназначены для жилья. Из них более 40% находятся в городах первого и второго уровня. Например, в таких городах, как Пекин, Харбин, Шанхай и др. Построенных за четыре года квартир, по мнению китайских аналитиков, хватит для половины населения страны, если они захотят сразу сменить жильё, Если на каждого жителя выделять по 36 квадратных метров, то квартирный вопрос в Китае могут решать более 38 миллионов человек каждый год. По статистическим данным Национального бюро статистики Китая, в 2013 году было построено 1,067 млрд. квадратных метров. По данным Bank of America Merrill Lynch, в 2013 году построено 1,1 млрд. квадратных метров [8].

Спрос на недвижимость формируют, являясь покупателями большого количества квартир, в основном чиновники и богатые люди, которые, стремясь сохранить свои активы, имеют десятки или даже несколько десятков квартир. Для среднего класса жилье доступно только по ипотечным программам. С целью снижения спекулятивной активности высокопоставленных чиновников, формирующих спрос в новостройках, лидеры Китая для решения проблем, связанных с недвижимостью, приняли ряд мер. Так, произошло повышение инвестиционных взносов и процента по ипотеке для людей, приобретающих второе жилье и все последующие квартиры. При продаже второго жилья введен обязательный 20-ти процентный налог на доход от продажи, взимаемый при отказе оплаты принудительно. Введен ежегодный налог на имущество, находящееся в собственности, основанием для которого является рыночная стоимость жилья. В данный момент существуют: 1) пошлина при продаже недвижимости (3-5% от стоимости, конкретно устанавливается местными властями), 2) налог на недвижимость, используемой для предпринимательской деятельности в городской местности; налоговой базой по налогу на недвижимость является стоимость недвижимости, уменьшенная на 10-30% (в зависимости от региона). Если недвижимость сдается в аренду, налоговой базой является сумма выплачиваемых арендных платежей. Данные мероприятия значительно сократили спекуляции с жильем и обеспечили поток финансовых средств в местные бюджеты.

Основными факторами, удерживающими рынок недвижимости Китая от кризиса, являются: во-первых, усилия местных органов власти, влияющих на ценообразование крупных строительных фирм. Фирмам запрещали снижать цены, чтобы не спугнуть покупателей и избежать спада на рынке недвижимости. Министерством финансов Китая раскрыты данные о поступлениях средств за 2013 год. Сумма сделок с государственной землёй составила 4,1 трлн. юаней, увеличившись за год на 44,6%.

Во-вторых, застройщики удерживали снижение цен, так как местные чиновники запрещали это делать. Например, крупнейшая компания China Vanke была оштрафована муниципальными властями города Нанкина на 40 миллионов юаней за снижение цен на недвижимость в 2008 году[9, 10]. В городах Чанша, Чанчжоу и Нинбо (фирмы Vanke и Poly) муниципалитеты организовывали встречи с застройщиками и призывали их не снижать цены на объекты недвижимости [11].

В-третьи, собственники жилья принимали меры против падения цен на недвижимость. С 2011 года в Шанхае и других городах, владельцы недвижимости требовали запретить застройщикам снижение цен на недвижимость, осаждая офисы продаж. При этом возникает дилемма: общественность и средний класс чувствует недовольство, если цены на недвижимость не снижаются, а снижение цен может привести к коллективной оппозиции владельцев.

Согласно Financial Times, агентство Moody’s предупредило, что крах китайского сектора недвижимости повлияет на мировую экономику: «Глобальная экономика в настоящее время находится в фазе восстановления, и крах китайского рынка недвижимости снова замедлит её»[12]. Данное утверждение связано с тем, что предложение жилья в 2014 г. продолжало расти. По оценкам Moody’s, рост ВВП Китая может снизиться на 1,5-2%, если цены на недвижимость упадут на 10% [13].

Далее, рассмотрены возможности приобретения жилья домохозяйством Китая в 2014 г. Важнейшим фактором, влияющим на доступность жилья, являются доходы китайцев. В 2014 г. средняя зарплата оставалась невысокой. Максимальное значение в Харбине – 13058 юаня, минимальное – 2038 юаней, в Ханчжоу [14]. В рублях средняя зарплата в Китае за данный период составила 20 тыс. руб. [15]. Достаточно сложно оценить реальную заработную плату по причине различных значений официальной статистики. В 2014 г. высокооплачиваемые отрасли китайской экономики – это финансовый сектор, IT-услуг и научно-технических услуг, где средний годовой заработок сотрудников составил соответственно 99 659, 90 926 и 76 603 юаней, что в 1,5 – 1,94 раза больше, чем в целом по стране.

Данные по стоимости недвижимости в 2014 году позволили рассчитать среднюю стоимость квартир площадью 30, 50 и 75 квадратных метров[16]. Цены пересчитаны в рублях с учетом курса ЦБ на 2014 г.[17].

Данные Таблицы 1 и 2 дают представление о различиях в стоимости по квартирам в центральной части и спальных районах городов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Харбина.

Таблица 1

Стоимость жилой недвижимости в центральной части городов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Харбина в 2014г., в млн.руб.

Площадь, кв. м.	Цена, млн. руб.
	Пекин	Шанхай	Гуанчжоу	Харбин
30	7,02	10,92	3,9	5,85
50	11,7	18,2	6,5	9,75
75	17,55	27,3	9,75	14,625

Таблица 2

Стоимость жилой недвижимости в спальных районах городов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Харбина в 2014г., в млн.руб.

Площадь, кв. м.	Цена, млн. руб.
	Пекин	Шанхай	Гуанчжоу	Харбин
30	3,9	5,07	2,652	3,12
50	6,5	8,45	4,42	5,2
75	9,75	12,675	6,63	7,8

Используя статистические данные о доходах и ценах на жилье, произведен расчет показателя доступности жилья в 2014 г. Для расчета показателя доступности жилья в городах Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Харбин использована методика ООН ХАБИТАТ: ИДЖ= С/Д, где

ИДЖ - Индекс Доступности Жилья,

С - средняя стоимость квартиры,

Д - средний доход домохозяйства за год.

Данная методика универсальна, позволяет производить региональные и межстрановые сравнения и используется для анализа общие тенденции рынка недвижимости. Так, в США так же рассчитывают индекс доступности [18, с.77; 19, с.412]. В регионах России, например, в Новосибирской и других областях, так же производят расчет доступности жилья для домохозяйств с различным уровнем доходов [20; 21, с.328].

Рассмотренные показатели позволили сделать вывод о невозможности приобретения жилья в центральной части городов даже «эконом-класса», площадь. 30 кв.м. Например, индекс доступности для Харбина составил 6,69 лет; для Шанхая – за 29,9 лет.

Рис.5. Индексы доступности жилья в центральной части городов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Харбина в 2014 г., лет

В спальных районах жилье так же недоступно для среднестатистического китайца. Индекс доступности жилья имеет высокие значения. Например, для Харбина – 3,57 лет; для Шанхая – 13,8 лет.

Рис.6. Индексы доступности жилья в спальных районах городов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Харбина в 2014 г., лет

В 2015 г. минимальной зарплатой в Китае считалась сумма в 233 доллара. Стоимость одного квадратного метра в спальном районе Пекина составляла 5784 доллара[22]. Средние цены на рынке недвижимости Китая не снижались. Рост стоимости, как на первичном, так и на вторичном рынках, происходил в таких города, как Шанхай, Гунчжоу и Шэньчжэнь. Увеличился спрос на элитную недвижимость. Так, в сегменте класса «люкс» средняя стоимость жилья в Шанхае на 8,1% превысила показатель прошлого года.

Таким образом, сектор недвижимости является важнейшей составной частью экономики КНР. Его доля составляет более 25%. Цены на недвижимость высоки, во многих городах возможен структурный избыток, приближающийся к пиковым значениям. Инвестиционная активность ориентирована на элитную недвижимость. Индекс доступности жилья, рассчитанный по методике ООН ХАБИТАТ, позволил оценить доступность приобретения недвижимости в Китае низкой. Безнадежным является приобретение недвижимости без ипотечных программ и кредитных ресурсов среднестатистическому китайцу. Государству необходимо оказывать на рынок недвижимости влияние, направленное на повышение доступности жилья. Как альтернатива, возможно использование государством арендного жилья.