Анализ рынка недвижимости России, США и Китая

Автор: Баглай Р.Е.

Журнал: Экономика и социум @ekonomika-socium

Статья в выпуске: 6-1 (25), 2016 года.

Бесплатный доступ

В статье анализируются показатели доступности жилья, рассматриваются факторы спроса и предложения рынка недвижимости, формирующие индекс доступности жилья. Рассчитан индекс доступности жилья по методике ООН ХАБИТАТ для населенных пунктов. Сделан вывод о факторах, влияющих на доступность жилья.

Спрос и предложение на рынке жилья, доходы среднего класса, средние цены на жилье, индекс доступности жилья, методика оон хабитат

Короткий адрес: https://sciup.org/140120280

IDR: 140120280

Текст научной статьи Анализ рынка недвижимости России, США и Китая

Актуальность изучения рынка недвижимости связана с удовлетворением основной потребности любого человека в любой стране – потребности в жилище. Проблемой рынка недвижимости является приобретение жилья в собственность, низкая доступность жилья практически во всех странах мира. Целью статьи явилось изучение факторов, влияющих на рынок недвижимости в трех странах - России, США, Китая с точки зрения доступности приобретения жилья в собственность. Тезис – «обеспечение надлежащего жилья для всех и устойчивое городское развитие», рассматривается ООН-ХАБИТАТ [1]. Общим для межстранового сравнения, по ООН ХАБИТАТ, является «индекс доступности жилья», который часто используется для расчета как показатель общих тенденций по странам и регионам[2, 3, 4, 5].

Рынок недвижимости стран является частью экономики любой страны. Развитие данного рынка жилья зависит в целом от развития экономики стран. Так, США - крупнейшая экономика мира по ВВП, который составил в 2015 г. 17,4 трлн. долл. [6]. Вторая экономика мира по ВВП – это экономика Китая, и первая по ВВП по паритету покупательной способности. ВВП Китая в 2015 году составил около 10,3 трлн. долл. [6]. Объем ВВП в России составил 1,86 млрд. долл. [7]. Территория стран по площади значительна. Россия занимает первое место в мире по данному показателю, ее территория составляет 17,1 млн.кв.км [8]. Площадь Китая около 9,6 млн. кв. км – это третье место в мире, уступая лишь Канаде и России [9]. Площадь США составляет 9,5 млн. кв.км (4 место в мире по площади) [9]. В 2015 г. численность населения составляла: Китая - 1 350,6 млн. чел., США - 325,7 млн.чел., России - 146, 3 млн. чел.

Естественный прирост населения составлял: в США – 5,27 %, в Китае – 4,73%, в России – 0,2 % [10].

Рис.1. Ежегодный прирост населения в Китае, США, России [11]

Для всех стран характерен процесс урбанизации населения. Особенностью населения Китая является высокий средний возраст, что является следствием политики «одна семья — один ребёнок» . Темп прироста населения Китая составляет всего 0,49%, занимая 151-е место в мире (на 2015 г.).

Строительная отрасль, как катализатор экономического роста индустриальных стран, «отличалась разнообразием строительных компаний по своим технико-экономическим характеристикам, числу занятых, объему строительных работ, величине используемого капитала» [12]. Компании, выполнявшие строительные работы, имели высокий уровень специализации. Так, в США уровень специализации от 82% до 95%, а в жилищном строительстве – 87%. Например, из общего числа строительных компаний США общестроительные составляют 27%, а специализированные – 73%[12]. С другой стороны, присутствие на строительном рынке США крупных компаний с объемом работ, превышающем 10 млн. долларов, придавали ему стабильность и прогнозируемость. В США таких компаний насчитывалось около 4 тысяч. Составляя менее одного процента от общего числа строительных организаций, они выполняли более 40% общего объема работ. Крупнейшие из них с объемом работ свыше 1 млрд. долларов в год по характеру своей производственной деятельности напоминают промышленные корпорации.

В России, доля строительства в ВВП оценивалась в 2015 году на уровне 5,8%. Общая стоимость строительных работ в России в среднем составила 3,2%. Это снижение темпа роста, безусловно, связано с "эффектом высокой базы" и замедлением экономического роста в целом [13].

Рис.2. Данные по общей стоимости строительства в РФ с 2006 г. по 2013 г.

Отрасль имела достаточно слабую инвестиционную активность, к основным проблемам относят высокую внутриотраслевую конкуренцию и монопольное положение отдельных строительных компаний России, излишние административные барьеры, а также несовершенство технического регулирования, несбалансированность строительных норм и сводов правил с международными стандартами.

Особенностью строительной отрасли Китая является то, что в отрасли присутствовали предприятия, соответствовавшие различным стандартам. Классификация китайских строительных предприятий различна. Особое внимание уделялось управлению строительными проектами, в условиях ограничения ресурсов, что приводило к превышению установленных требований к срокам введения объектов[14]. Зачастую отсутствовала прозрачность процедур предложения земельных участков, имело место непостоянство административного поведения. Однако отрасль динамично развивалась, отличалась проникновением конкурентных материалов и технологий. Согласно прогнозам, строительный рынок Китая за счет удвоения составит 21% общемирового рынка[15].

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что строительная отрасль развивалась в странах в соответствии с развитием национальной экономики.

Строительный сектор стран, в соответствии с государственными программами жилищного строительства, осуществляет строительство жилищных объектов. Площадь жилья на одного жителя в сельской и городской местности различна, в сельской местности больше (см. рис.3). Как пример, в среднем в сельской местности в России площадь на одного жителя составляет 25 кв.м., в Китае – более 35 кв.м..

Рис.3. Площадь жилья на одного жителя в России и Китае[16]

При анализе Рис.3. необходимо учесть, что численность населения России с конца 90-х уменьшалась и достигла в 2012 года 143 млн. человек; а численность населения Китая в 1980 - 2008 годах увеличивалась каждый год в среднем на 12 млн. и достигла в 2012 году 1350 млн. человек[16].

В странах Западной Европы, на одного жителя приходится в среднем 40-50 кв.метров, в США - более 65.

Рис.4. Число построенных квартир на 10000 человек[17]

В развитых странах, например, в Германии, наблюдается уменьшение строительства жилья, что, возможно, говорит о насыщении рынка.

В России «в 2010 году построено в среднем 5 квартир на 1000 человек населения. Причем 2/3 из построенных квартир - однокомнатные и двухкомнатные и все квартиры - безумно дорогие» [17].

1 - Строительство жильяв

России

Китае

Китае ( только городское)

2 - Строительство жильяв

3 - Строительство жильяв
4 - Строительство жилья в США

Рис.5. Строительство жилья в [18]

Для расчета показателя «индекс доступности жилья» (ИДЖ), рассмотрены факторы спроса и предложения и использована формула: ИДЖ = С/Д, где С – стоимость жилья, Д – доход домохозяйства. Для целей исследования рассмотрены доходы среднего класса - работников различных отраслей.

Таблица 1

Доходы работников различных отраслей в России в 2015 году, в рублях

Наименование профессий	Доход в месяц, в рублях
Бухгалтера	20000-28205
Водители	15000-21228
Врачи	17000-23123
Инженеры	25000-34823
Менеджеры	28000-35868
Преподаватели	13000-19607
Программисты	40000-50885

Продавцы	14000-17074
Секретари	12000-14875
Электрики	23000-27660
Слесари	18000-22553
Юристы	23000-29113

Далее рассмотрены факторы предложения по различным регионам России. Средние цены на объекты недвижимости в спальных районах по первичному и вторичному рынку приведены в Таблице 2.

Таблица 2

Средние цены на первичном и вторичном рынках недвижимости, расчет индекса доступности жилья в России в 2015 году, в рублях

Местоположе ние объектов	Средняя стоимость на первичном рынке, в тыс.руб.	Средняя стоимость на вторичном рынке, в тыс.руб.	ИЖД=С/Д На первичном рынок	ИЖД=С/Д На вторичном рынок
Москва	1 комн. -2567,0 3189,0 2 комн.- 3602,0 5023,0 3 комн.- 5200,0 7000,0	1комн.-2800,0- 4000,0 2комн.- 3786,0 5400,0 3комн.- 5500,0 7300,0	1-я- 9,1 2-я-13,6 3-я-20,3	1-я- 10,6 2-я-17,6 3-я-21,6
Краснодарский край	1 комн.- 900,0-1280,0 2 комн.- 1300,0 2500,0 3 комн.- 2800,0 3600,0	1комн.-1100,0- 1400,0 2комн.-1480,0- 2700,0 3комн.-2900,0- 4000,0	1-я- 3,66 2-я-6,7 3-я-11,6	1-я- 4,3 2-я-8,7 3-я-13,1
Екатеринбург	1 комн.- 2500,0 2900,0 2 комн.-3000,0 4650,0 3 комн.- 4700,0 6800,0	1комн.- 2700,0 3100,0 2комн.- 4000,0 5300,0 3комн.- 5900,0 7200,0	1-я- 9,3 2-я-14,2 3-я-19,3	1-я- 9,5 2-я-17,3 3-я-21,3
Челябинск	1 комн.- 1500,0 2150,0 2 комн.- 2200,0 3000,0 3 комн.- 3100,0 4900,0	1 комн.-1700,0 2300,0 2комн.- 2400,0 3500,0 3комн.-3600,0- 5200,0	1-я- 7 2-я-8,6 3-я-13,4	1-я- 7,6 2-я-11 3-я-16,3

Иркутск

1 комн.- 1240,0

1800,0

2 комн.- 2000,0

2900,0

3 комн.- 3000,0

4500,0

1комн.- 1400,0

2100,0

2комн.- 2200,0

3200,0

3комн.- 3300,0

5000,0

1-я- 4,6 2-я-8 3-я-12,3

1-я- 6,2 2-я-10 3-я-16,3

Как пример: менеджер с заработной платой в 35868 рублей приобретает двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге с ценой в 4000000 рублей, индекс доступности жилья в данном случае составит:

ИЖД=(4000000)/(35868*12)=9,29 (лет). Экономический смысл данного индекса заключается в том, что жилье для работника данной сферы недоступно, так как приобретение данной квартиры осуществится в срок более 9 лет. В целом, расчеты индекса доступности жилья свидетельствуют, что жилье в России среднему классу жилье практически недоступно.

Оценка факторов спроса в США позволила сделать выводы, что доходы среднего класса в США значительно превышают российские показатели (см.Таблицу 3) [19; 20].

Таблица 3

Доходы работников различных отраслей в США в 2015 году, в долларах [19; 20]

Наименование профессий	Доход в месяц, в долларах
Бухгалтера	4500 - 5500
Менеджеры по продажам	8000-8750
Маркетологи	4000-5000
PR-менеджеры	3800-4500
Стоматологи	10000-12500
Медсестры	9000-10500
Электрики	3700-4100
Сантехники	3800-4200
Плотники	2800-3250
Маляры	2500-2900
Строители	2000-2500

Изучив факторы предложения в США в различных штатах, используя средние цены по первичному и вторичному рынку, был произведен расчет индекса доступности жилья по методике ООН ХАБИТАТ (см. Табл. 4) [21].

Таблица 4

Средние цены на первичном и вторичном рынках недвижимости, в долларах[21]; расчет индекса доступности жилья в США в 2015 году

Местоположе ние объектов	Средняя стоимость на первичном рынке, в тыс.долл.	Средняя стоимость на вторичном рынке, в тыс.долл.	ИЖД=С/Д На первичном рынок	ИЖД=С/Д На вторичном рынок
Нью-Йорк	1 комн.-100,0-120,0 2 комн.а- 130,0-150,0 3 комн.- 160,0-190,0	1 комн.- 110,0 130,0 2 комн.- 140,0-164,0 3 комн.- 171,0 199,00	1-я- 1,8 2-я-2,3 3-я-3	1-я- 2 2-я-2,5 3-я-3,16
Техас	1 комн.- 99,0-130,0 2 комн.- 140,0-178,0 3 комн.- 181,0-203,0	1 комн.- 103,0 140,0 2 комн.- 153,0-199,0 3 комн.- 187,0-220,0	1-я- 1,6 2-я-2,75 3-я-3,3	1-я- 2,16 2-я-3,16 3-я-3,5
Вашингтон	1 комн.- 60,0-147,0 2 комн.- 160,0-220,0 3 комн.- 230,0-310,0	1 комн.- 70,0-160,0 2 комн.- 170,0-230,0 3 комн.- 240,0-320,0	1-я- 2,3 2-я-3,5 3-я-5	1-я- 2,5 2-я-3,83 3-я-5,16
Миссури	1 комн.- 80,0-139,0 2 комн.- 140,0-187,0 3 комн.- 190,0-255,0	1 комн.- 90,0-150,0 2 комн.- 163,0-190,0 3 комн.- 205,0-270,0	1-я- 2,25 2-я-2,81 3-я-4,16	1-я- 2,33 2-я-3,08 3-я-4,41
Флорида	1 комн.- 72,0-128,0 2 комн.- 132,0-263,0 3 комн.- 250,0-320,0	1 комн.- 80,0-130,0 2 комн.- 140,0-268,0 3 комнатная- 261000-354000	1-я- 2,083 2-я-4,25 3-я-5,16	1-я- 2,13 2-я-4,46 3-я-5,88

Пример: Стоматолог (представитель верхней границы среднего класса) с заработной платой в 12500 долларов в месяц приобретает двухкомнатную квартиру в Миссури с ценой в 165000 долларов, индекс доступности жилья в данном случае составит:

ИЖД=(165000)/(12500*12)=1,1

То есть жилье для работника данной сферы доступно, так как приобретение данной квартиры осуществится в срок менее чем, через 1,5 года.

В целом, расчеты индекса доступности жилья свидетельствуют, что жилье в США среднему классу жилье более доступно.

И, наконец, по аналогии, рассмотрены факторы спроса и предложения для Китая, затем произведен расчет ИДЖ [20; 22].

Таблица 5

Доходы работников различных отраслей в Китае в 2015 году, в рублях, юанях[20; 22]

Наименование профессий	Доход в месяц, в рублях	Доход в месяц, в юанях[20]
Дипломированный бухгалтер	92 515 - 99123	925150 - 991230
Редакторов веб-сайтов	92000-112000	920000-1120000
Страховщики	132000-138000	1320000-1380000
Инженеры	165000-171000	1650000-1710000
Работники 3G-сферы	198000-211000	1980000-2110000
Переводчики	218000-231000	2180000-2310000
Программисты	210000-219000	2100000-2190000
Продавцы	101000-115000	1010000-1150000
Строители	116000-192000	1160000-1920000
Электрики	192000-208000	1920000-2080000
Врачи	162000-178000	1620000-1780000

Таблица 5

Средние цены на первичном и вторичном рынках недвижимости, в тыс.руб.; расчет индекса доступности жилья в Китае в 2015 году [18]

Местоположение объектов

Средняя стоимость на первичном рынке, в тыс.руб.

Средняя стоимость на вторичном рынке, в тыс.руб

ИЖД=С/Д

На первичном рынок

ИЖД=С/Д

На вторичном рынок

Пекин

1 комн.-2000,0

3000,0

2 комн.- 2200,0

3200,0

3 комн.- 3500,0

5500,0

1комн.-2100,0-

3100,0

2 комн.-2300,0

3300,0

3комн.- 3600,0

5600,0

1-я- 1,38 2-я-1,7 3-я-3,05

1-я- 1,5 2-я-1,8

3-я-3,1

Шанхай

1 комн.- 2400,0

3100,0

2 комн.- 3300,0

4600,0

3 комн.- 4900,0

6700,0

1комн.-2500,0-

3200,0

2комн.- 3400,0

4700,0

3комн.- 5000,0

7000,0

1-я- 1,6 2-я-2,5 3-я-3,3

1-я- 1,7 2-я-2,6 3-я-3,8

Тяньцзинь

1 комн.- 1700,0

2300,0

2 комн.- 2600,0

3700,0

3 комн.- 3900,0

4800,0

1комн.- 1800,0

2500,0

2комн.- 2800,0

4000,0

3комн.- 4100,0

5400,0

1-я- 1,1 2-я-1,94 3-я-2,9

1-я- 1,33 2-я-2,16 3-я-2,94

Чунцин

1комн.- 2050,0

2900,0

2 комн.- 3000,0

4000,0

3 комн.- 4200,0

5700,0

1комн.- 2200,0

3100,0

2комн.- 3300,0

4300,0

3комн.- 4500,0

6000,0

1-я- 1,44 2-я-2,11

3-я-3,11

1-я- 1,72

2-я-2,33

3-я-3,27

Датун

1 комн.- 1100,0

1600,0

2 комн.- 1700,0

2800,0

3 комн.- 2900,0

3600,0

1комн.- 1300,0

1800,0

2комн.- 1800,0

2900,0

3комн.- 3000,0

3800,0

1-я- 0,83 2-я-1,5 3-я-1,94

1-я- 0,94 2-я-1,55

3-я-2,11

Как пример: переводчик с заработной платой в 210000 рублей в месяц приобретает двухкомнатную квартиру в Пекине с ценой в 3100000 рублей, индекс доступности жилья в данном случае составит:

ИЖД=(3100000)/( 210000*12*10)=8580000/6336000= 1,23.

Только высокодоходным слоям населения или «верхушке среднего класса» в Китае минимальное жилье в спальном районе доступно, ИДЖ составляет от 1,23 до 3,27 лет.

Таким образом, возможности приобретения жилья в США, России и Китае ограничены. Расчет показателя доступности жилья для среднего класса говорит о том, что даже минимальную квартиру – студию в спальном районе приобрести в собственность крайне затруднительно. При расчете ИДЖ были взяты представители среднего класса: в России менеджеры среднего звена, в США стоматолог, в Китае переводчик. За основу средней стоимости жилья были взяты показатели в городах: в России - Екатеринбург, в Китае – спальные районы Пекина, в США – жилье в штате на среднем западе -Миссури [23]. При ранжировании показателей доступности по странам, более доступное жилье в США, где индекс доступности для минимального жилья колеблется от 1,8 лет до 2,1 года.

Недостатком показателя «Индекс доступности жилья» является то, что он не отражает необходимости вести дополнительные траты на питание в домохозяйстве, на приобретение одежды и транспортные расходы, отслеживая только общие тенденции по рынку жилья.

Для увеличения доступности жилья, особенно в России и Китае, при трансформации жилищной системы и дальнейших ее институциональных преобразованиях, необходимо государственное вмешательство [24; 25].

Список литературы Анализ рынка недвижимости России, США и Китая

ООН-ХАБИТАТ. Программа ООН по населенным пунктам http://www.un.org/ru/ga/habitat/
Тропникова Т.А., Шпурова П.С. Методические аспекты определения доступности жилья в США/Т.А.Тропникова, П.С.Шпурова//Актуальные вопросы современной науки.-Выпуск 3. -Новосибирск: ООО «Центр развития научного сотрудничества». -2008.-С.411-421.
Семенова А.Е., Тропникова Т.А. Проблемы доступности жилья в США. В сборнике: ТЕНДЕНЦИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В НАУКЕ 2015. С. 77-80.
Тропникова Т.А., Овчинникова Ю.А. Анализ рынка недвижимости Китая. Электронное научно-практическое периодическое издание «Экономика и социум». Современные науки и образование. Выпуск № 4 (23). 2016 (апрель). http://iupr.ru/domains_data/files/zurnal_23/Tropnikova%20T.A.,%20Ovchinnikova%20Yu.A.%20(Sovremennye%20nauki%20i%20obrazovanie).pdf
Тропникова Т.А. Методические проблемы расчета индикаторов доступности жилья в Новосибирской области//Актуальные вопросы экономических наук. 2008. № 2. С. 50-56.
Report for Selected Countries and Subjects. http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/02/weodata/weorept.aspx?pr.x=53&pr.y=12&sy=2013&ey=2014&ssd=1&sort=country&ds=,&br=1&c=512,668,914,672,612,946,614,137,311,962,213,674,911,676,193,548,122,556,912,678,313,181,419,867,513,682,316,684,913,273,124,868,339,921,638,948,514,943,218,686,963,688,616,518,223,728,516,558,918,138,748,196,618,278,624,692,522,694,622,142,156,449,626,564,628,565,228,283,924,853,233,288,632,293,636,566,634,964,238,182,662,453,960,968,423,922,935,714,128,862,611,135,321,716,243,456,248,722,469,942,253,718,642,724,643,576,939,936,644,961,819,813,172,199,132,733,646,184,648,524,915,361,134,362,652,364,174,732,328,366,258,734,656,144,654,146,336,463,263,528,268,923,532,738,944,578,176,537,534,742,536,866,429,369,433,744,178,186,436,925,136,869,343,746,158,926,439,466,916,112,664,111,826,298,542,927,967,846,443,299,917,582,544,474,941,754,446,698,666&s=NGDPD&grp=0&a
World Development Indicators: Gross Domestic Product 2015http://gtmarket.ru/ratings/rating-countries-gdp/rating-countries-gdp-info
Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в РФ в 2011 году. Росреестр.2011.-М.,2012. -248с.-С.171.
Площадь стран мира http://ostranah.ru/_lists/area.php
Список стран по естественному приросту населения. https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BE%D0%BA_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD_%D0%BF%D0%BE_%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D1%83_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%83_%D0%BD%D0%B0%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F
Ежегодный прирост населения http://chius.ru/runup.pdf Дата обращения: 01.06.2016
Стратегия инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года http://rodosnpp.ru/media/rodos/documents/2015/zakonodat/__141015.pdf
Твердохлеб А.Ю. Строительная отрасль в России: риски предпринимателей. «Науковедение». С.13. URL: http://naukovedenie.ru/PDF/76EVN214.pdf Дата обращения:26.05.2016
Анализ строительной отрасли Китая http://www.justeconomic.ru/jusecs-520-1.html
Асташова Ю. В., Григорьева Е. В. Маркетинговый анализ структуры строительной отрасли//Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 4 . URL: http://ekonomika.snauka.ru/2014/04/4872
Площадь жилья на одного жителя http://chius.ru/surface.pdf Дата обращения: 01.06.2016
Число построенных квартир на 10000 человек населения http://chius.ru/kvconst.pdf Дата обращения: 01.06.2016
Строительство жилья http://chius.ru/mahal.pdf Дата обращения: 01.06.2016
Тарасов А. Средняя зарплата в США http://visasam.ru/emigration/canadausa/zarplata-v-ssha.html Дата обращения: 30.05.2016
Курс Центрального банка http://www.cbr.ru Дата обращения: 02.06.2016
Стоимость жилья в США http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/San-Francisco_CA/price-100000-180000 Дата обращения: 02.06.2016
Плотников А.Д. Средняя заработная плата в Китае http://zarplatyinfo.ru/v_mire/srednyaya-zarplata-v-kitae-v-2015-2016-godu.html Дата обращения: 30.05.2016
State Missourihttps://en.wikipedia.org/wiki/Missouri Дата обращения: 02.06.2016
Руди Л.Ю., Тропникова Т.А., Клюева И.С. Трансформация жилищной системы Российской Федерации: некоторые итоги. В книге: Мы продолжаем традиции российской статистики. Материалы 1 Открытого российского статистического конгресса. 2015. С.471-472.
Руди Л.Ю., Клюева И.С., Тропникова Т.А. Институциональные преобразования жилищной системы РФ: социальный аспект. Электронный научный журнал. 2015. № 3(3). С.323-330.

Еще

Статья научная