Анализ рынка жилой недвижимости Владимирской области

Строительный комплекс Владимирской области относится к числу ключевых хозяйственных отраслей региона и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач, напрямую влияет на развитие всей региональной экономики.

По официальным данным Федеральной службы государственной статистики по Владимирской области, организациями и индивидуальными застройщиками с 2012 по 2014 гг. введено в эксплуатацию жилье в следующих объемах:

Таблица 1 - Общий объем введеного жилья, тыс. кв. м.

Год	Общий объем введённого жилья, тыс. кв. м. (в скобках даны результаты в % к предыдущему году)	Введено жилья индивидуальными застройщиками тыс. кв. м.	Общее кол-во квартир	Доля ИЖС в общем объеме введенного жилья, %
2012	259,4 (121)	183,6 (111,5)	2628	70,8
2013	517.4 (101,9)	259,5 (84,9)	6425	50,2
2014	605,9 (116,8)	316,0 (121,8)	7364	52,2

В 2012 г. организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построено 2628 новых квартир общей площадью 259,4 тыс. кв. метров, 121% к январю-сентябрю 2011 г. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 183,6 тыс. кв. метров жилья (1508 квартир), 111,5% к январю-сентябрю 2011 г. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в январе-сентябре 2012 г. составила 70,8%.

В январе-декабре 2013 г. организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построено 6425 новых квартир общей площадью 517,4 тыс. кв. метров, 101,9% к январю-декабрю 2012 г. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 259,5 тыс. кв. метров жилья (1985 квартир), 84,9% к январю-декабрю 2012 г. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в январе-декабре 2013 г. составила 50,2%.

В 2014 г. организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построено 7364 квартиры общей площадью 605,9 тыс. кв. метров, 116,8% к 2013 г. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 316,0 тыс. кв. метров жилья (2310 квартир), 121,8% к 2013 г. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в 2014г. составила 52,2%.

Таблица 2 - Объемы инвестиций в строительство жилья инфраструктуры во Владимирской области

Год	Объемы инвестиций в строительство жилья инфраструктуры во Владимирской области, млн. руб.	В процентах к предыдущему году
2010	21308,9	104,6
2011	23311,6	101,3
2012	26859,9	101,3
2013	32200,8	104,5

Основываясь на официальной статистике, можно заметить ежегодный рост введенного жилья и объема инвестиций в строительство жилья организациями и индивидуальными застройщиками, что напрямую отображает тенденции развития строительного комплекса Владимирской области и привлекательность инвестиционного климата в сфере строительства жилья в данном регионе [6].

За 2015 г. на рынке недвижимости Владимирского региона общий объем предложений первичного рынка составлял 4,45 тыс. домовладений, в то же время, число предложений малоэтажных многоквартирных комплексов составляло всего 860 ед. (рис. 1).

Структура предложения на рынке недвижимости во Владимирском регионе, %

• ■    Квартиры в новостройках

• ■    Квартиры на вторичном рынке

Участки с домами

• ■    Земельные участки

Квартиры в МЖК

Рис. 1 - Структура предложения на рынке недвижимости во Владимирском регионе

Наибольший процент предложений приходится на вторичный рынок жилья. Это обусловлено желанием населения сменить квартиры в старом жилом фонде на квартиры в новостройках.

Низкая доля предложений по земельным участкам и участкам с улучшениями, обусловлена нежеланием населения продавать загородную недвижимость, а также отсутствием спроса на данную категорию недвижимости.

Рынок предложений в малоэтажных жилых комплексах недостаточно развит в данном регионе, что обусловлено их относительно небольшим количеством. Тем не менее, рынок малоэтажных жилых комплексов в регионе имеет большие перспективы для развития [3].

Наибольшим спросом у потенциальных покупателей̆ малоэтажной̆ недвижимости пользуются недорогие квартиры эконом-класса. Доля более дорогих объектов значительно меньше и составляет всего 14,5% (рис.2).

Структура спроса в зависимости от класса жилого комплекса, %

13,5

85,5

Эконом

Бизнес

Элит

Рис. 2 - Структура спроса в зависимости от класса жилого комплекса на рынке Владимирского региона

Традиционно покупателей̆ интересует недорогое жилье, поэтому максимальный' спрос зафиксирован в ценовом диапазоне 30-40 тыс. руб. за 1 кв.м. - 43,5% (рис.3). Большинство покупателей' рассматривают покупку квартиры в малоэтажном комплексе как решение своих жилищных проблем. Бюджетная недвижимость в пригороде оптимальна для приезжих, а также для жителей г. Владимира, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. За те деньги, на которые в городе можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, в МЖК можно купить 2-х или 3-х комнатное жилье [4].

Структура спроса по стоимости кв.м. жилой недвижимости, %

Рисунок 3. Структура спроса по стоимости кв.м. жилой недвижимости

Владимирского региона

Продажи ведутся весьма неравномерно: существует 2 периода «оживления» - роста активности рынка и один период спада.

Основной̆ объем продаж приходится на 3 квартал каждого из годов. Наименьший̆ объем продаж отмечается в декабре-январе - период долгих праздничных каникул, так как многие покупатели уезжают отдыхать и откладывают решение жилищных вопросов до весны.

1-ый период роста: 2 квартал – именно этот период называется «первым сезоном продаж» малоэтажного жилья. Девелоперы стремятся приурочить начало продаж именно к этому сезону, рекламная кампания в это время наиболее эффективна. Поэтому весной̆ наблюдается значительный̆ рост продаж.

2-ой период роста: в 3 квартале, потенциальные покупатели возвращаются из отпусков, и начинается «второй сезон продаж». Клиенты, не успевшие решить свои жилищно-инвестиционные проблемы до периода отпусков, пытаются решить их до первого снега.

Период спада: зимние месяцы. Если продажи и идут, то скорее на вторичном рынке, либо в полностью готовых проектах.

В целом формат малоэтажных жилых комплексов приобретает все большую популярность, что объясняется значительными преимуществами перед городским жильем:

• •     Более низкая стоимость квартир;

• •     Многообразие планировок;

• •     Появление бюджетных квартир-студии;̆

• •     Низкая плотность населения;

• •     Внутренняя инфраструктура (как досуговая, так и обеспечение

безопасности);

• •     Собственная служба эксплуатации;

• •     Хорошая экологическая обстановка, близость к природе.

На локальном рынке наиболее представлены были квартиры площадью 40 - 80 кв.м. – 67,5% предложений [5].

Проведенный анализ жилищного строительства и тенденций его развития дает возможность увидеть срез этой проблемы, создает научнометодическую основу для принятия обоснованных решений при разработке социально-экономических программ развития региона, может быть использован для принятия управленческих решений по регулированию рынка жилья на региональном уровне.