Анализ судебной практики по вопросам, связанным с апартаментами

Общие результаты анализа судебной практики за период 2012–2014 годы

В 2015 году экспертами Фонда «Институт экономики города» (далее – ИЭГ) была проанализирована судебная практика, сложившаяся в 2012–2014 годах по спорам, вытекающим из отношений по строительству (использованию) апартаментов. По итогам проведенного анализа были выделены две группы судебных споров:

• 1)    споры по вопросам применения градостроительного и земельного законодательства (по вопросам проектирования и строительства многофункциональных зданий);

• 2)    споры по вопросам применения жилищного законодательства (по вопросам правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением апартаментами).

В группе споров по вопросам применения градостроительного и земельного законодательства (по вопросам проектирования и строительства многофункциональных зданий) были представлены споры по следующим предметам:

• •    по размещению многофункциональных зданий в территориальных зонах, где не предусмотрена возможность жилищного строительства (в общественно-деловых, рекреационных зонах);

• •    по выдаче разрешений на строительство многофункциональных зданий;

• •    по правовой квалификации отношений, складывающихся при привлечении денежных средств граждан для строительства многофункциональных зданий;

• •    по вопросу обеспеченности территории, планируемой для строительства многофункциональных зданий, объектами социальной инфраструктуры.

В группе споров по вопросам применения жилищного законодательства (по вопросам правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением «апартаментами») были представлены споры по следующим предметам:

• •    отнесение апартаментов к категории жилых либо нежилых помещений;

• •    перевод апартаментов в жилые помещения;

• •    передача апартаментов в аренду в качестве офисного помещения;

• •    оплата жилищно-коммунальных услуг в апартаментах;

• •    признание апартаментов помещениями, приобретенными для предпринимательской деятельности.

Результаты анализа судебной практики за период 2015 – первое полугодие 2018 года

В июне 2018 года ИЭГ был проведен дополнительный анализ судебных споров,

Таблица 1

Количество судебных споров по запросу «апартамент» в СПС «Консультант»

Год 2013 2014 2015 2016 2017 1 полугодие 2018 года Количество судебных споров 129 184 236 286 357 139 связанных с апартаментами, в том числе за период 2015 – первое полугодие 2018 года. Для оценки количества споров, касающихся строительства (использования) апартаментов, и их динамики была использована база данных материалов судебной практики СПС «Консультант». Для получения информации о количестве споров по указанной проблематике с использованием контекстного поиска в СПС «Консультант» был задан запрос ключевого слова «апартамент». Результаты запроса представлены в таблице 1.

Как следует из таблицы 1, начиная с 2014 года наблюдается устойчивый рост количества судебных споров, связанных с отношениями по поводу апартаментов – в 2017 году по отношению к 2013 году количество таких споров возросло более чем в два раза.

Вместе с тем следует отметить некоторое изменение предметов споров после 2014 года. Абсолютное большинство судебных споров, в которых фигурируют апартаменты, не связано с вопросами строительства (использования) апартаментов (проживания в них). Это споры, возникающие в связи с приобретением апартаментов, между покупателями и застройщиком, которым, в свою очередь, либо не заключен договор купли-продажи по результатам заключенного ранее предварительного договора купли-продажи, либо не выполнено обязательство по передаче апартаментов покупателю, либо не получены документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности на апартаменты покупателем.

При этом немногочисленные судебные споры, непосредственно связанные со строительством (использованием) апартаментов (менее 10 процентов от общего числа споров, в которых фигурирует термин «апартамент»), в целом соответствуют содержанию споров, о которых речь шла в обзоре судебной практики за период 2012– 2014 годы.

Далее представлены более подробные результаты анализа судебных споров по двум основным направлениям:

• •    по вопросам исполнения обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов (наибольшая часть споров);

• •    по вопросам строительства (использования) апартаментов (меньшее количество споров).

Основные судебные споры по вопросам исполнения обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов

В материалах судебной практики часто встречаются споры о неисполнении обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов. Именно с использованием такой схемы заключается большинство договоров, имеющих своим предметом апартаменты.

Дело в том, что в соответствии с правовой конструкцией, зафиксированной в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), заключение до- говора участия в долевом строительстве не является обязательной схемой привлечения денежных средств граждан, связанной с возникающим у них правом собственности на нежилые помещения, к которым относятся в том числе апартаменты. В связи с этим на практике часто используется схема строительства и последующего приобретения прав на апартаменты по предварительному договору купли-продажи.

Так, например, примечательной является позиция суда в одном из споров, в котором истец, выступая покупателем по предварительному договору купли-продажи апартаментов, ходатайствовал о признании этого предварительного договора договором участия в долевом строительстве, а также об обязании произвести регистрационные действия в отношении договора и зарегистрировать право собственности. Суд, сославшись на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отметил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате 1. Кроме того, как отметил суд, поскольку предварительный договор купли-продажи апартамента не зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи

17 Федерального закона № 214-ФЗ, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем 2.

Также в практике имеются случаи заключения между сторонами предварительных договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются многофункциональные комплексы с апартаментами, однако суды склонны признавать их договорами участия в долевом строительстве 3.

В таблице 2 сгруппированы предметы судебных споров, вытекающих из отношений по приобретению прав на апартаменты в результате заключения гражданско-правовых сделок, а также в кратком виде изложены обстоятельства типичных споров и позиции судов.

В основном такие споры описывают ситуацию, когда между застройщиком и гражданином-покупателем заключается предварительный договор купли-продажи нежилого помещения . Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т. п., кроме как подписание в будущем основного договора. На практике, поскольку иных обязательств, помимо обязательства заключить в будущем основной договор купли-продажи, в таком договоре не может содержаться, стороны, как правило, согласовывают условие о так называемом «обеспечительном платеже» покупателя в счет оплаты апартаментов при заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи (это нередко служит для судов достаточным фактом, чтобы

4 В таблице приведены наиболее типичные решения, вынесенные судами по такой категории дел.

L''ro„\ >ХАГОД>>ООФХ<>>Шго хфффФорцГОсксохо.      5 Б^аФ^Ф^О^ОФФ^ОпфФ^ 5 §ФаФ5а°х$сФ^о1'Ф^8я a "x^l§la^?ia®ss^“ma s с $ °      в ь gй | s © Я^^Х^Фд-^Х^^ ^^СфОт S ’52оЙфсф11-оФО1-ф2фВф ®1аш50>010«Ц0 т s ^ с °         °i^85&$°«“"° • i^^ep^-Siel1*^! X        ° со су СО -^О.Ч-СО^фф^ К    Ц Ц  S С\ОШсУО)НТСО 5hQ_SOS(D>Q,S>O  cl су  су IOHTOTTO^=r^OCOCOCCtQ_	9^ m 6 ш ”§0^0^56 то ф ФО2оЯоФ>.^ф°а o-ibSqslR^laoSogs 9    ф го о о> 2фго”ф_-5то -О S я ^ф О 5 8 5 ° ая О | ф ф ь 8 Sb 5с S2®g|p5P®i55> Q. о ф с К Ба Соо-отшо^'й р X с: Ф^ФО^О-Ф^^Ео? с ф гоао^>,онФ^тзо^ф^Е" § щ ФОФф^оФг^х^ФтХ^ ст 40 п-О^Н^оХго^^ФфО^ГОГО ,5-ОФГО¥ОГОХгоЯО|-1-ГОО ) щ Р C[ctiToxroc;roCoooroioi
Ф^отфФФЗЕ НтООХ'оОоа ^^ф^фцф'-сг i^o^Ocs S о ц н я i ф о X 5 ДффО^р-^Хф Ct 2офРхФ°фф m хох°го„хфо_ й $сс;гох£=ГЯ© п тФГОтФФФ^^ 2 аот5фффха. Ч ФТ^^ФО-’ХХС 6 хф&2фхОХх rs Q-Q-l-'-il-CGSoQ-o ° ССОГООФФ^С^ о^Чф^^ ф.-оН' О S з S | МС ® 5 ь-1г>ЦСцПгр ЧЧРнХЧЮСщО 1°ффФс1ХоФ* инШн^^ГОхОП ОФЦсПлОЦфОФ т Ц  н Н         Ц О^О-ф^фО-фО-ф ОЮССХННСНСТ	6 6 ± 5 Т Т 0) а ь ° а о х ф с   X Ш д го 5 о С g о х С о о о о ° а g ф т а EZ СУ s Ois X СУ 1_ со О СО 0) S т Т Ф я Ct 2           го ф т х о ? m 0) § § о о я т о а £ Б Ф О Ф ф ° а е ф с о го ь ас О о О Ф ф h 2 о го я Е я х ф X 8     ¥ о оо Е о ф С[ Ct О т т
Е х S ± § gas о ” § Ф ф s го 9 шоп Р 1- 00 1- X * о о го н О      ш о X ф о о о ct Ct О. т	ГО ф X С ГО X Т X X го Т   X ГО о т Т О ф § X 5 С 00 2 О о с
«в о	5 ^ го О   X С х X .. т Ф ф ф ь SO о

ГО ф Q. Ф О Ф о Й ® 2 ф с ф -= ф 2? с ^ О 0-ф Ф о ф ф го — 8^" § g ё в 3 g-S о к о 5 н р а S ф Ь as ° с[ н п: q i t з ° зш °    i 6        s с 5 k х S ч к 5  3^3 Зогого^^гоРхф2Б-23^  ф   ш 2фтХРшнкххоС[хоа1^ ь n n t 5 S       g ф 5 х ° & S°o° ^|5|58^§|оф“§ф 8$sgo f re gSlg Is.-§ §1^1 ihl^°'$°^t' ^^Н» су^х^тн^^^ soS^^^q^^n1 7     n m V   г Ф   U I у     5  ' т™Фшо. х5тто .фнФЯтФгоФФ S н-РХтсО^^ФФХфО-Ф-Й^ т Чн ф х °е85ЗЕ§ф$ёе$$«$$8$$^а Ф 5 ° >р РОГОС;

Далее, как показывает анализ судебных споров, ситуация может развиваться по нескольким сценариям:

• 1)    покупателем производится частичная (полная) оплата за апартаменты, однако со стороны застройщика (продавца) наблюдается значительная просрочка ввода объекта в эксплуатацию. Покупателем заявляется требование о расторжении договора, возврате денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. В этом случае обычно принимается судебное решение в пользу покупателя . Компенсация морального вреда присуждается покупателю в тех случаях, когда ему удается доказать, что купленные им апартаменты приобретались не для целей получения прибыли;

• 2)    покупателем производится полная оплата обеспечительного платежа за апартаменты, но основной договор был заключен с нарушением срока. Покупателем заявляется требование о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. Принимается судебное решение в пользу ответчика, так как сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, а Федеральный закон № 214-ФЗ неприменим ;

• 3)    покупателем полностью выплачивается стоимость апартаментов, однако впоследствии становится известно, что апартаменты имеют неустранимые конструктивные особенности, уменьшающие его полезную площадь и затрудняющие планировку помещений; требование о замене такого объекта продавцом не удовлетворяется. Принимается судебное решение в пользу покупателя ;

• 4)    покупателем полностью выплачивается стоимость апартаментов, апартаменты передаются покупателю в его фактическое владение продавцом. Покупатель пользуется

помещением, несет бремя его содержания, основной договор купли-продажи не заключен, права собственности на помещение не зарегистрированы. Принимается судебное решение об отказе в удовлетворении требований покупателя, так как спорный объект был признан самовольной постройкой ;

• 5)    покупателем полностью выплачивается стоимость апартаментов, а продавцом не выполняется обязательство по передаче покупателю апартаментов в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного на условиях предварительного договора, для личного проживания. Принимается судебное решение в пользу покупателя ;

• 6)    несколько лиц, выступающих как покупатели, заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, ими выплачивается полная стоимость приобретаемых апартаментов. Покупатели требуют признания права собственности на апартаменты, однако выясняется, что апартаменты на момент продажи находились в залоге у третьего лица. Принимается судебное решение об отказе в удовлетворении требований ;

• 7)    несколько лиц, выступающих как покупатели, заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, ими полностью выплачивается общая цена апартаментов. Указанные лица считают, что имеют право на получение в собственность долей в праве общей долевой собственности на апартаменты. Принимается судебное решение в пользу истцов . В этом случае суд счел возможным распространить действие Федерального закона № 214-ФЗ на сложившееся между сторонами отношения в рамках предварительного договора купли-продажи апартаментов. Это позволило суду признать за истцами-дольщиками преимущественное право на получение объектов недвижимости в собственность, несмотря на то, что имущество, по словам застройщика, находилось в залоге у банка ⁵. Суд также отметил, что сделка между застройщиком и банком по передаче

в залог спорных апартаментов является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку спорные апартаменты были обременены правами истцов как участников долевого строительства 6.

Основные судебные споры по вопросам строительства (использования) апартаментов

Материалы судебной практики по вопросам строительства (использования) апартаментов, просмотренные за период 2014– 2017 годы, можно условно разделить на 3 подгруппы.

Первая подгруппа

Ключевой проблемой остается отсутствие законодательно закрепленного правового статуса апартаментов, следовательно, пробел в законодательстве позволяет судам в отдельных случаях относить апартаменты к жилым помещениям.

Вместе с тем в проведенном в 2015 году исследовании было отмечено, что позиция судов, согласно которой апартаменты являются нежилыми помещениями, более распространена в отечественной судебной практике. Указанная тенденция прослеживается и в судебных решениях 2016, 2017 годов. В целом позиция судов о том, что апар- таменты относятся к нежилым помещениям, является достаточно распространенной.

Суды склонны придерживаться позиции, согласно которой апартаменты являются нежилыми помещениями и поэтому не могут быть отнесены ни к разновидностям жилых помещений, ни к объектам жилищных прав, предусмотренных статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) ⁷. Так, например, в одном из своих решений суд отметил, что апартаменты « не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, не могут рассматриваться как квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации » ⁸.

Однако в описаниях судебных решений нередко присутствуют формулировки, указывающие на отсутствие четко выраженной позиции об отнесении апартаментов к нежилым помещениям, причем соответствующие формулировки принадлежат органам местного самоуправления, ответственным за выдачу разрешений на строительство объектов (встречаются формулировки «жилые апартаменты» 9, «здания с апартаментами квартирного типа» 10), ввод объектов в эксплуатацию 11. Кроме того, подобные формулировки можно услышать и в су-

дах 12, что свидетельствует об актуальности проблемы определения правового статуса апартаментов.

Вторая подгруппа

Другим часто встречающимся предметом спора в ряде судебных разбирательств является обоснованность применения к отношениям по приобретению апартаментов Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» или возможность отнесения затрат на приобретение апартаментов к расходам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом имеют место противоположные судебные решения.

В одних случаях суды, защищая интересы застройщика, требуют, чтобы гражданин, купивший апартаменты, доказал факт того, что они приобретались им для целей личного пользования 13. В других случаях суды защищают интересы граждан – приобретателей таких апартаментов, требуя от застройщика обратного доказательства – доказательства того, что апартаменты приобреталось гражданами в целях извлечения прибыли 14.

Третья подгруппа

К этой подгруппе можно отнести случаи, когда собственником апартаментов оспаривается законность обращенных к нему требований со стороны управляющей компании об оплате услуг за охрану, уборку, предоставление иных услуг по содержанию территории комплекса, в котором расположены апартаменты.

Суды склонны, используя принцип аналогии закона, предусмотренный статьей 6 ГК РФ, а также ссылаясь на статью 36 ЖК РФ, признавать такие требования законными на том основании, что владельцам нежилых помещений, в том числе апартаментов, принадлежат вещные права на общее имущество здания, в число которого (имущества) входит и земельный участок, на котором расположено это здание, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома и расположенные на указанном земельном участке 15.

РОСЭКО

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

ЗАО «Развитие и организация специалистов-экспертов комплексной оценки» (РОСЭКО) основано в 1997 году , работает на всей территории России и СНГ во всех отраслях промышленности

НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ

• ♦    Оценка различных объектов:

o предприятий (бизнеса)

o ценных бумаг o инвестиционных проектов o интеллектуальной собственности и объектов авторского права o недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, движимого имущества

• ♦    Консалтинговые услуги в области инновационной деятельности, комплексной оценки рисков (анализ «бюджетной надежности»)

• ♦    Активное участие в формировании и развитии методической базы оценочной деятельности в России

Наши координаты:

125252, г. Москва, а/я 109

Ходынский бульвар, д. 13, офис XXIII

Сайт: e-mail:

Тел./факс: (495) 984-74-51, 984-74-52, 984-74-53