Анализ уровня виктимности граждан Российской Федерации в отношении сделок с недвижимостью

По статистическим данным Генпрокуратуры РФ на период с января по ноябрь 2022 г. [3], мошенничество является самым распространенным преступлением. На его долю приходится 17,1 % всей преступности. При этом по сравнению с предыдущим отчетным периодом отмечается рост количества зафиксированных преступлений, предусмотренных статьей 159 УК РФ [1].

Мошенничество является одних из самых опасных видом преступлений против собственности. Как своеобразный вид хищения оно подразумевает завладение чужим имуществом посред-

ством обмана или злоупотребления доверием, то есть для определения мошенничества обязательным признаком объективной стороны является способ совершения преступления. Для определенных лиц мошенничество становится постоянным родом деятельности и приобретает характер «работы», поскольку тот или иной вид мошенничества может приносить достаточно большой объем прибыли.

Необходимость поиска способов предотвращения совершения мошенничества в сфере недвижимости очевидна, так как в результате этих преступлений в ряде случаев люди лишаются своего единственного жилья, что напрямую нарушает их права и может крайне сильно влиять на их жизнь. Перед тем как определить возможные варианты изменения правоотношений по поводу оборота объектов недвижимости, следует подробнее разобраться в причинах, по которым мошенничество в сфере недвижимости становится достаточно простым в совершении, и почему многие люди страдают от него.

Примером может служить уголовное дело № 1-118/2020 Октябрьского районного суда г. Мурманска [2]. А.И. Дуронцев обвинялся в совершении двух мошенничеств. Организованная группа, в составе которой он совершил преступления, действовала по заранее выработанной схеме, первым этапом которой служило нахождение лица, злоупотребляющего алкоголем или страдающего психическим заболеванием, с большой задолженностью по коммунальным платежам. Представляясь сотрудниками управляющей компании, члены организованной группы предлагали собственнику жилого помещения выплатить его задолженность по коммунальным платежам и приобрести жилое помещение, меньшее по площади, взамен на переход права собственности на жилое помещение лица, однако не намеревались исполнять вышеперечисленные обещания. Для того чтобы укрепить доверительные отношения с потерпевшим, участники организованной группы несколько раз приносили спиртные напитки и давали незначительные суммы наличных денег. Путем обмана и уговоров им удалось склонить лицо к отчуждению имущества. После перехода права собственности лица распорядились полученным имуществом по своему усмотрению.

Приведенный выше пример судебной практики демонстрирует, что успешная реализация преступного умысла обусловлена не только продуманным действием, но и наличием алкогольной зависимости у потерпевшего. Правоприменительная практика показывает, что зачастую преступные действия осуществляются в отношении недвижимого имущества наиболее уязвимых категорий граждан: лиц преклонного возраста, людей, страдающих расстройством психики, алкогольной или наркотической зависимостью, а также лиц, в силу жизненных обстоятельств находящихся в тяжелом материальном положении. По моему мнению, это объясняется тем, что к таким лицам проще войти в доверие и ввести в заблуждение.

В рамках исследования мы провели социологический опрос с целью выявить степень виктимности населения в отношении оборота недвижимого имущества.

Опрос включал четыре вопроса, три из которых предлагали на выбор один из предложенных вариантов ответа, один – предоставлял возможность привести перечень либо дать развернутый ответ.

В тестировании принимали участие граждане РФ старше 18 лет, среди которых – люди, не являющиеся квалифицированными юристами, студенты различных направлений подготовки и профессиональные юристы. Всего опрошен 101 респондент.

Отвечая на вопрос «На что следует обращать внимание при совершении сделок с недвижимостью», 55 % опрошенных вообще не упомянули важность юридической составляющей сделки. Оставшиеся 45 % ссылались на необходимость проверить документы. При этом перечислить юридические факты, подлежащие установлению, смогли лишь 24 опрошенных.

С целью понять, какие правовые аспекты граждане, являющиеся потенциальными участниками оборота недвижимого имущества, расценивают как необходимые для проверки прозрачности сделки, был предложен вопрос «Какие документы следует истребовать у продавца перед покупкой недвижимости?». Результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1

Исходя из ответов респондентов, мы можем сделать вывод, что большинство опрошенных осознает риск покупки жилья у ненадлежащего собственника, но недооценивает значение того, как объект недвижимости оказался в собственности у продавца, и возможное наличие обременений.

Некоторые формы мошенничества реализуются с согласия потенциального потерпевшего. На вопрос «Согласились бы вы на предложение продавца о подмене договора купли-продажи, например, на договор дарения, если это поможет уменьшить размер уплачиваемого налога?» 81 % респондентов выразили категорическое несогласие, 19 % признали возможность совершения такой подмены.

Вышеизложенные результаты свидетельствуют о том, что правосознание населения в сфере оборота с недвижимостью остается на относительно невысоком уровне, что повышает виктимность в этой сфере. Недостаток знаний о том, как обезопасить себя в процессе совершения сделки и обеспечить ее «прозрачность», делает целесообразным привлечение юриста. 81 % опрошенных признали необходимость привлечения специалиста, 13 % не видят такой необходимости, так как сами обладают юридическим образованием, и только 6 % посчитали привлечение юриста излишней тратой. Это свидетельствует о том, что большая часть опрошенных объективно оценивает как сложность совершения сделки и ее сопряженность с рисками, так и недостаточность своих знаний.

Со стороны государства было бы целесообразно оптимизировать процесс регистрации перехода прав собственности путем внедрения информационных технологий. Искусственный интеллект на основании данных из ЕГРН может автоматически отклонить процесс регистрации, что в ряде случаев (например, в случае двойной продажи либо предоставления подложных документов) предотвратит наступление общественно опасных последствий – незаконный переход права собственности.

Однако вне зависимости от степени государственной защиты прав собственности немаловажную роль играет правосознание участника сделки. Несмотря на большое количество разнообразных способов осуществления мошенничества, большинство из них так или иначе отражены в документах. Исходя из этого, при осуществлении сделок с недвижимостью нужно, во-первых, всегда перепроверять все документы, предоставляемые другой стороной для совершения сделки с недвижимостью. На самом деле это правило касается практически любой сделки, однако именно объекты недвижимости зачастую стоят достаточно много, поэтому незамеченный пункт договора может превратиться в семизначный убыток. Необходимо внимательно изучить оригиналы документов, подтверждающих право собственности, а также запросить информацию, каким образом собственность была приобретена (документы о приватизации, предыдущей купле-продаже и т. д.), удостовериться о наличии обременений (как вариант, запросить у продавца «свежую» выписку из ЕГРН – в ней указаны данные об обременении, количестве собственников и постоянно зарегистрированных). Исследование документации требует определенного уровня правовой грамотности. Поэтому к осуществлению сделок может быть целесообразным привлечение юриста.

Во-вторых, сторонам необходимо подписывать какие-либо документы, только находясь в трезвом состоянии, так как практика показывает, что в состоянии алкогольного опьянения люди могут терять единственное жилье в результате мошеннических действий третьих лиц.

Также хочется отметить необходимость соблюдения сторонами порядка заключения гражданско-правовых сделок. Иногда мошенник может склонять вторую сторону к подмене одного договора другим, а также к несоответствию цены, указанной в договоре, фактической, обосновывая это снижением размера уплачиваемого налога. Соглашаясь на подобные условия, лицо либо лишает себя правовых гарантий (к примеру, подмена ДДУ куплей-продажей), либо существенно ухудшает свое положение (например, при признании сделки недействительной).

Разумеется, полностью исключить риск мошенничества в сфере недвижимости не удастся, однако перечисленные выше меры способствуют его минимизации.