Аренда недвижимого имущества

Распространённость договора аренды в гражданском обороте обусловлена тем, что субъектам гражданских правоотношений в большинстве случаев целесообразней и выгодней не приобретать в собственность недвижимое имуществ, как то здания, строения, сооружения, нежилые, а также жилые помещения и земельные участки, а заключать договор аренды такого имущества для личного использования и (или) осуществления предпринимательской и иной деятельности.1

Договор аренды, его общие положения, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под договором аренды ГК РФ понимает правоотношение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В качестве объектов договора аренды может выступать недвижимое имущество – здания, строения, сооружения, нежилое и жилое помещение, которое и определяет существенный признак интересующего нас договора аренды недвижимости – специфический объект гражданских правоотношений.2

Особый вид договора аренды требует и особого правового регулирования. Тем не менее, ГК РФ не выделяет отдельной главы, посвященной исключительно аренде недвижимости, но, содержит параграф, регулирующий арендные правоотношения зданий и сооружений. Однако такой выбор законодателя приводит к некоторым правоприменительным проблемам относительно определения конкретных объектов договора недвижимости.

Иначе говоря, что следует понимать под недвижимостью в рамках данного договора и его правового регулирования?

До издания Высшим арбитражным судом Российской Федерации информационного письма от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» в доктрине гражданского права и в правоприменительной практике остро стоял вопрос о месте нежилого помещения в системе недвижимого имущества и, соответственно, следует ли на него распространять такой же правовой режим.1

ВАС РФ разрешил данные споры следующим образом: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.2

Из юридической логики следует, что к недвижимому имуществу относится здания, сооружения (правовая регламентация аренды которых урегулирована нормами ГК РФ), строения, жилые и нежилые помещения.

Как указывалось ранее, правовое регулирование договора аренды недвижимости вызывает некоторые трудности поскольку регламентация договора аренды выстроена по классической цивилистической схеме: от общего – к частному; и там, где первое и второе не совпадают, приоритет отдается частному: к отдельным видам договора аренды общие положения об аренде применяются, если иное не установлено специальными правилами кодекса об этих договорах 1 . Следовательно, мы можем констатировать пробел в праве об аренде недвижимого имущества и на практике существует необходимость применения аналогии закона (общие положения об аренде или специальные – аренда зданий и сооружений).

Таким образом, мы приходим к выводу о том, что законодательно не систематизировано правовое регулирование договора недвижимости, оно лишь складывается из общих норм об аренде, правил аренды зданий и сооружений и отдельной главы ГК РФ – найма жилого помещения. По нашему мнению для оптимизации процесса регламентированности правоотношений в сфере аренды недвижимого имущества и исключению разночтений в применении норм права в рассматриваемой сфере следует выделить договор аренды недвижимого имущества в самостоятельный вид договора аренды, который бы включал в себя положения об аренде зданий, строений, сооружений, нежилых и жилых помещений (найма), и аккумулировать указанные правила в отдельный параграф главы 34 ГК РФ под названием «Аренда недвижимого имущества», учитывая широкое распространения исследуемого вида правоотношений. Такое решение может

1 Ст. 625 ГК РФ.

устранить пробел в праве и необходимость применения аналогии закона, а также будет содействовать упрощению и упорядочению правовой регламентации аренных правоотношений со специфическим объектом – недвижимым имуществом.