Аренда в региональной системе сельскохозяйственного землепользования

Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве и имеет ряд специфических особенностей. Прежде всего это незаменимый ресурс, который, наряду с климатическими условиями, предопределяет отдачу вложенного труда и капитала. С этих позиций земля выступает основным элементом обеспечения эффективности агропроизводства и продовольственной безопасности страны.

За годы реформ на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли (см. рис. 1).

Однако это не привело к росту эффективности использования земли. Снижается почвенное плодородие, из сельскохозяйственного оборота выведено около 40 млн га посевных площадей. На территории России органических удобрений в последние годы внесено в 6 раз меньше, чем в 1990 году. Сократились объемы работ по орошению земель в 31,1, осушению – в 59 раз [3, с. 90]. Аналогичная ситуация сложилась и в Волгоградской области. Площа-

В государственной и муниципальной собственности

В собственности юридических лиц

В собственности граждан

РФ ЮФО Волгоградская Астраханская область область

Рис. 1. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности на 01.01 2008 г.*

* Составлено авторами по:

ди, удобренные минеральным питанием, уменьшились в 3 раза, органическим – в 20 раз. В целом посевные площади по области сократились в 2,1 раза по сравнению с 1990 г. [3, с. 90], применяется в основном двупольный севооборот, что не соответствует цели интенсивного хозяйствования. Экономические основы организации производства и территории агрохозяйств представляют собой сложную систему, включающую диалектически взаимосвязанные и регулируемые подсистемы: землю, трудовые, материальные ресурсы и денежные средства, которые начинают активно функционировать в процессе производства. Следует отметить, что земля, материальные ресурсы и рабочая сила должны находиться в определенных пропорциях и быть сбалансированы. Нарушение этих условий будет сопровождаться снижением эффективности производства. В данной ситуации возникает проблема объективной оценки эффективности использования сельскохозяйственных земель. Это особенно актуально при аренде земли, обусловливающей учет рентного дохода в арендной плате.

В основу оценки эффективности землепользования может быть положен подход, предложенный С.И. Носовым, позволяющий нивелировать различия в производственно-экономических, агроклиматических и рентных условиях производства. Это достигается применением нормативно-ресурсного метода [4, с. 23]. Используя данный подход к эффективности землепользования в Волгоградской области в разрезе территориально-административных образований, следует обратить внимание на тот момент, что в расчете на физический гектар наибольший объем валовой продукции обеспечивает Городищенский район, а наименьший – Котовский и Быковский районы (см. табл. 1). С учетом же рентных условий производства максимальное значение показателя (44,065 тыс. руб.) приходится на Камышинский район, минимальное – на Руднянский (1,044 тыс. руб.). При включении в расчеты всех основных объективных факторов (рентных и ресурсных) наибольшая эффективность землепользования до- стигнута в Среднеахтубинском районе (18,610 тыс. руб.), а наименьшая – в Урюпинском районе (1,675 тыс. руб.). При этом совокупный почвенный балл, как основа кадастровой оценки, в Урюпинском районе (87) значительно превышает показатель по Среднеахтубинскому району (56).

Не менее важным условием повышения эффективности землепользования применительно к конкретной ресурсной базе являются размеры обрабатываемого участка. Следует заметить, что в мелких хозяйствах медленнее идут процессы модернизации и интенсификации производства, их конкурентоспособность снижается, поэтому предприятия стремятся расширять свои наделы. В этой связи аренда в условиях неразвитости земельного рынка является основным способом оптимизации земельных ресурсов, позволяющая с полной отдачей использовать находящиеся в распоряжении предприятия средства производства. В структуре сделок с земельными участками аренда занимает 86 % (см. рис. 2).

С целью выявления потенциала развития арендных отношений в аграрном землепользовании в августе 2008 г. авторами статьи был проведен социологический опрос 832 собственников земельных долей в 33 районах области. Согласно материалам обследования, продать свою долю в настоящий момент готовы 25,51 % опрошенных, 63,77 % в категоричной форме отрицают такую возможность, затрудняются ответить – 10,72 %. Из предложенных форм распоряжения земельной долей 82,67 % респондентов предпочли аренду, продажу – 11,86 %, передачу в качестве взноса в уставный капитал или паевой фонд – 4,14 %, передачу права пользования в уставный капитал или паевой фонд – 1,32 %. Результаты социологического исследования позволяют утверждать, что основными арендодателями в обозримом будущем будут собственники земельных долей. Не исключается участие в арендных отношениях в качестве арендодателей владельцев крестьянских (фермерских) хозяйств, крупных сельхозтоваропроизводителей, органов местного самоуправления (см. табл. 2).

Таблица 1

Эффективность аграрного землепользования в Волгоградской области (2007 г.) *

Район	Индексы условий производства (к среднему по области уровню)		Валовая продукция в расчете на 1 га, тыс. руб.
			С.-х. угодий	сопоставимый:
	Расчетный рентный доход	Средний индекс ресурсообеспе-ченности и рен-тоносности		по кадастровой стоимости	по ресурсному потенциалу
Алексеевский	1,709	1,211	3,834	2,244	3,167
Быковский	0,348	0,234	1,080	3,100	4,624
Городищенский	0,488	2,245	26,130	43,578	11,639
Даниловский	1,376	1,107	2,782	2,021	2,513
Дубовский	0,389	0,403	1,976	5,074	4,903
Еланский	2,512	1,698	5,765	2,295	3,395
Жирновский	1,016	0,711	1,869	1,839	2,630
Иловлинский	0,553	2,302	12,918	23,347	5,612
Калачевский	0,234	0,373	2,804	12,002	7,507
Камышинский	0,127	0,691	5,598	44,065	8,098
Киквидзенский	2,398	1,099	3,920	1,635	3,566
Клетский	0,660	1,238	2,755	4,175	2,225
Котельниковский	0,537	0,468	5,053	9,411	10,797
Котовский	0,311	0,163	1,124	3,609	6,916
Кумылженский	1,520	0,948	11,289	7,425	11,906
Ленинский	0,217	0,427	1,832	8,433	4,288
Михайловсикй	2,123	1,526	3,593	1,693	2,355
Нехаевский	1,861	1,107	3,818	2,052	3,448
Николаевский	0,471	0,734	6,811	14,450	9,283
Новоаннинский	2,631	1,716	4,849	1,843	2,825
Новониколаевский	2,701	1,371	4,943	1,830	3,606
Октябрьский	0,377	0,913	3,042	8,068	3,332
Ольховский	0,676	0,614	2,003	2,963	3,265
Палласовский	0,184	1,291	3,111	16,866	2,409
Руднянский	2,184	0,640	2,282	1,044	3,563
Светлоярский	0,119	0,840	4,553	38,310	5,419
Серафимовичский	0,980	0,969	2,170	2,216	2,239
Среднеахтубинский	0,648	0,683	12,703	19,618	18,610
Старополтавский	0,787	1,011	2,546	3,235	2,519
Суровикинский	0,857	0,876	3,072	3,587	3,509
Урюпинский	2,422	1,892	3,169	1,308	1,675
Фроловский	1,299	1,389	4,470	3,440	3,219
Чернышковский	0,947	0,777	2,421	2,558	3,118

* Составлено авторами по: Федеральная служба государственной статистики. Сельское хозяйство Волгоградской области, 2007.

Таблица 2

Структура землепользования агропредприятий по арендодателям на начало 2008 г.*

Субъект РФ	Общая площадь	Всего в аренде	В том числе по арендодателям
			Собственники земельных долей	Государство и муниципальные образования	Граждане и юридические лица, имеющие земли в собственности, владении, пользовании
Российская Федерация, тыс. га	456 349,7	222 357,9	57 956,4	158 841,9	5 559,6
%	100	48,73	12,7	34,81	1,22
Южный федеральный округ, тыс. га	29 435,7	17 802,2	10 579,2	5 299,0	1 924,0
%	100	60,48	35,94	18,00	6,54
Волгоградская область, тыс. га	5 623,0	4 166,9	2 808,7	578,1	780,1
%	100	74,10	49,95	10,28	13,87
Астраханская область, тыс. га	1 642,9	365,77	41,07	324,7	–
%	100	22,51	2,75	19,76	–

* Составлено авторами по:

* Составлено авторами по:

В целом по Волгоградской области на праве аренды используется 74,10 % земель сельскохозяйственных предприятий (4 166,9 тыс. га) и 59,5 % земель крестьянских (фермерских) хозяйств (979,4 тыс. га). Землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении за собственником права собственности на землю, что делает си- стему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным изменениям в земельном законодательстве Российской Федерации. Во-первых, земля как фактор производства более полно вовлекается в сельскохозяйственный оборот, так как не все землепользователи могут приобрести ее в собственность. Во-вторых, аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее обработать. В-третьих, аренда способствует укрупнению и интенсификации производства, так как многие собственники начинают арендовать землю, снижая тем самым издержки производства сельскохозяйственной продукции в расчете на единицу обрабатываемой площади, что подтверждается анализом эффективности землепользования по Волгоградской области.

Максимально эффективно используют земельные угодья те предприятия, которые арендуют землю с целью оптимизации соотношения имеющихся ресурсов. Так, согласно проведенным авторами исследованиям, сельскохозяйственные предприятия, арендующие от 40 до 80 % земель, достигли максимального результата их использования и обеспечивают получение прибыли в расчете на 100 га сельскохозяйственных угодий за счет эффекта масштаба от 43,03 до 63,18 тыс. руб. (см. табл. 3). В этом проявляется функциональная сторона аренды как формы перераспределения сельскохозяйственных земель в пользу эффективно работающих товаропроизводителей, и в данном контексте аренда рассматривается как метод рационального хозяйствования.

Такая же тенденция прослеживается и в крестьянских (фермерских) хозяйствах. Обрабатываемая ими земельная площадь между собственной и арендованной соотносится как 32 и 60 %. Большинство хозяйств (8 298, или 70 %) имеют размер менее 100 га. На их долю приходится лишь

17,9 % всей площади, вовлеченной в фермерское землепользование.

Доля крестьянских (фермерских) хозяйств с землепользованием свыше 1 000 га составляет 2 %, но контролируемая ими площадь превышает 29 %. На долю средних по размеру фермерских хозяйств приходится 53 % земельных угодий. Наибольшее распространение аренда получила в группе выделенных нами крупных по размеру крестьянских (фермерских) хозяйств: здесь арендованная площадь составляет 87,41 %.

В среднем площадь арендуемой земли по группам обследованных хозяйств распределилась следующим образом: до 300 га – 31,86 %; 301–600 га – 69,4 %; 601–900 га – 79,97 %, свыше 900 га – 87,41 % (см. рис. 3). Следовательно, фермеры, которые имеют возможность расширить производство, располагают достаточным количеством сельскохозяйственной техники и необходимыми материально-техническими ресурсами, дополнительно арендуют земли как фонда перераспределения, так и земельные доли. Так, из всех арендованных земель 47,7 % составляют земельные доли и 12,5 % – фонд перераспределения.

В условиях интенсивного развития арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании Волгоградской области особую актуальность приобретают вопросы формирования арендной платы. Большинство собственников земельных долей предпочитают сдавать землю за плату в натуральном выражении. Это

Таблица 3

Эффективность землепользования в зависимости от доли арендованных земель *

Группировка хозяйств по доле арендованных земель, %	Число хозяйств в группе, ед.	Средний размер землепользования, га	Выручка от реализации, млн руб.	Уровень рентабельности, %	Прибыль в расчете на 100 га с.-х. угодий, тыс. руб.
0	38	6 734	1 026,7	9,11	29,23
0–20	9	6 762	191,2	0,8	2,48
21–40	4	6 197	31,6	0,31	0,39
41–60	10	8 192	148,6	31,11	43,03
61–80	44	8 471	1 711,7	13,81	63,18
81–99	125	7 352	3 362,2	13,09	28,31
100	83	6 986	2 140,8	16,89	34,77
Всего	313	7 332	8 613,0	13,56	36,04

* Составлено авторами по: Федеральная служба государственной статистики. Сельское хозяйство Волгоградской области, 2007.

связано с высокими темпами инфляции в экономике России, неэквивалентностью товарообмена [6, с. 274]. В среднем по области плата за использование земельной доли составляет 1 т фуражного зерна, 0,5 т сена или соломы, 10 л подсолнечного масла, что в денежном эквиваленте составляет около 4 000 руб. и свидетельствует о необоснованно низком уровне, не отражающем значимости земли как основного средства производства в сельском хозяйстве и национального достояния [2, с. 233]. Арендная плата устанавливается независимо от результатов хозяйствования и не имеет существенных различий от плодородия, формирующего основу ренты и стоимости земли. При изучении влияния рентообразующих факторов на стоимость сельскохозяйственных земель было выявлено, что в среднем по Волгоградской области плодородием почв обусловлено 92,42 % стоимости сельскохозяйственных угодий. Доля влияния технологических свойств и местоположения земельных участков незначительна – 1,3 и 2,1 % соответственно. Наибольшее их влияние на кадастровую стоимость наблюдается в условиях мелкоконтурности, уклона, изрезанного рельефа полей, при низком плодородии почв. Поэтому целесообразным видится разработка арендных платежей на рентной основе в зависимости от балла бонитета угодий [2, с. 235].

При переходе на рентную основу расчета арендной платы возникает непростой вопрос о том, какую часть ренты необходимо изымать у арендаторов, работающих в относительно лучших условиях производства.

В экономической литературе высказываются разные точки зрения. Одна группа авторов считает, что следует полностью изымать дифференциальную ренту в обеих формах [5, с. 19]. Другая предлагает дифференциальную ренту I передавать обществу в форме земельного налога, тогда как часть дифференциальной ренты II следует оставлять для стимулирования сельскохозяйственного производства арендатору, что подтверждается представленной выше оценкой эффективности землепользования на основе нормативно-ресурсного метода [1, с. 45]. Этой точки зрения придерживаются и авторы данной работы. Такая позиция обусловлена, в частности, тем, что дифференциальная рента II почти всегда является следствием дифференциальной ренты I, кроме того, весьма трудно количественно их разграничить. В то же время арендаторам следует оставлять дополнительный доход, который они получают благода-

I I Общая земельная площадь;

Арендованная площадь;

Число крестьянских (фермерских) хозяйств

Рис. 3. Изменение правового режима землепользования в зависимости от размера крестьянских (фермерских) хозяйств *

ря лучшей организации производства (организационно-хозяйственный доход), поскольку он зависит от их собственных усилий, его перераспределение ущемляет их законные экономические интересы. В арендную плату также должна быть включена и абсолютная рента, поскольку земельный собственник должен заплатить земельный налог за право монопольного хозяйствования на земле, являющейся национальным достоянием. В связи с этим арендная плата тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше его. Этот принцип предлагается реализовать в разработке арендных платежей за сельскохозяйственные земли, рассчитанных на основе кадастровой стоимости земли.

Согласно Методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению, и базовых оценочных нормативов продуктивности, и затрат на использование сельскохозяйственных угодий. Предпринята попытка выделить только дифференциальную ренту I. Однако в расчетах используются данные о фактических затратах, которые отражают сложившийся уровень интенсификации производства. Поэтому часть дифференциальной ренты II также попадает в расчет. В условиях нестабильности экономики и непривлекательности агробизнеса для стимулирования сельхозтоваропроизводителей, работающих на худших землях, следует арендную ставку установить на уровне суммы земельного налога и ссудного процента, так как земля рассматривается нами как капитал. При этом не исключается возможность компенсирования 2/3 ставки ссудного процента за счет бюджетов различных уровней так, как это делается по условиям кредитования товаропроизводителей. Это позволит вовлечь в сельскохозяйственный оборот ранее не используемые земли худшего качества. Для более продуктивных земель разработать дифференцированную шкалу в зависимости от плодородия земель в целях изъятия дифференциальной ренты.

Таким образом, аренда как преобладающая форма землепользования на современном этапе может быть реализована в полной мере при использовании научно обоснованных подходов к расчету арендной платы.