Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства

В условиях рыночно ориентированной экономики одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья в собственность является участие граждан в долевом строительстве, которое предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с последующей их передачей участникам долевого строительства. Долевое строительство многоэтажных жилых домов в Российской Федерации регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако практика показала, что этот закон не обеспечил защиту интересов дольщиков в полной мере, а именно значительные трудности возникали в ситуациях, связанных с несостоятельностью (банкротством) застройщиков.

Так, до 2011 года применительно к банкротству застройщиков действовали общие нормы о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц, согласно которым к застройщику-банкроту возможно было предъявить требования только о возврате денежных средств, в то время как зачастую дольщики в большей степени заинтересованы в приобретении жилья. Как справедливо отмечал А.В. Егоров, «особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [1].

С 15 августа 2011 года процедура банкротства застройщиков регулируется специальными нормами: Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) был дополнен отдельным параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Прези- диум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов» [3].

Интерес представляют основные положения Закона о банкротстве, касающиеся особенностей банкротства застройщиков и способов защиты прав участников долевого строительства.

Прежде всего, Закон о банкротстве предусматривает равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал денежные средства. Ранее недобросовестные застройщики заменяли договоры о долевом участии в строительстве иными схемами привлечения денежных средств граждан для строительства, что впоследствии лишало дольщиков возможности защитить свои права [2]. В настоящее время подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам «соинвестирования». Принципиальное значение имеет лишь направленность сделки на передачу денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Кроме того, ст. 201.9 Закона о банкротстве изменяет общую очередность удовлетворения требований кредиторов, устанавливая приоритет требований участников долевого строительства. Последние теперь отнесены к третьей очереди расчетов по денежным требованиям, тогда как расчет с остальными конкурсными кредиторами производится уже в четвертую очередь.

Важно отметить, что согласно специальным нормам в рамках процедуры банкротства дольщики вправе предъявить к застройщику требования не только о возврате денежных средств, но и о передаче жилых помещений. Удовлетворить требования кредиторов-дольщиков путем передачи жилых помещений возможно несколькими способами.

Во-первых, погашение требований дольщиков возможно путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о банкротстве). В данном случае речь идет о восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного многоквартирного дома. Предполагается, что строительство дома граждане-дольщики завершают «собственными силами».

Следует отметить, что презумпция наличия права собственности на объект незавершенного строительства у застройщика влечет риск включения арбитражным судом такого объекта в конкурсную массу должника, что лишает добросовестных дольщиков-инвесторов возможности в достаточной мере компенсировать потери от банкротства застройщика. В связи с этим в судебном порядке зачастую оспаривается право собственности застройщика на объекты незавершенного строительства, хотя на законодательном уровне данный вопрос не урегулирован, что порождает множество споров.

Во-вторых, в случае, если строительство многоквартирного дома завершено, и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, удовлетворить требования участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). В такой ситуации граждане-дольщики могут рассчитывать на получение жилья, но при соблюдении ряда условий: достаточность имеющихся жилых помещений для расчетов со всеми гражданами, отсутствие подписанных застройщиком и дольщиками передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений и др.

В-третьих, Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» добавлен еще один способ погашения требований граждан – привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1– 201.15-2 Закона о банкротстве). В рамках данной процедуры происходит возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.