Будущая недвижимость как объект договора аренды

В настоящее время в предпринимательской сфере часто заключаются договоры, предметом которых выступает вещь либо еще не созданная, либо право собственности, на которую еще не зарегистрировано за арендодателем.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 130 выделяет недвижимое имущество как самостоятельный объект гражданских прав, указывая на его признаки, а также учитывая особенности, отличающие его от иных объектов правоотношений. Подобное понимание недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, несколько меняется, когда речь идет об объектах недвижимости, создаваемых в будущем.

Особенностью системы нормативных актов по аренде будущей недвижимости является отсутствие положений, которые устанавливали бы единые правила заключения договоров аренды.

Ни закон, ни судебная практика не позволяли на протяжении длительного времени заключать договор аренды недвижимости, право собственности, на которую не зарегистрировано [1, с. 324].

Важным на наш взгляд в решении данного вопроса стало издание Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ №13), где в п. 10 отмечается, что арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию [1].

В постановлении Пленума ВАС РФ №13 также указано, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намереваю- щимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается [2].

Статья 607 ГК РФ устанавливает, что при заключении договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Специфичным для договоров аренды будущей недвижимости является, либо отсутствие на дату заключения договора самого объекта, либо то, что он еще не создан, следовательно, право собственности на него за арендодателем не зарегистрировано.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь в отношении будущего объекта недвижимости отмечается невозможность передачи на определенный момент, в связи с их юридической неоформленностью за арендодателем.

На наш взгляд при описании будущей недвижимости как объекта договора аренды с учетом требований п. 3 ст. 607 ГК РФ необходимо отразить следующие характеристики:

• -    адрес, координаты, местонахождение и описание объекта недвижимости;

• -    описание объекта недвижимости (площадь, расположение на этаже).

В качестве приложения к договору аренды будущей недвижимости целесообразно приложить техническую документацию (кадастровый паспорт, технический план, проект, с указанием расположения, с обозначением границ И др). При этом существенным на наш взгляд является тот момент, прошла ли данная документация государственную экспертизу, имеется ли положительное заключение, отсутствует ли изменение характеристик объекта недвижимости. В случае внесения каких-либо изменений в характеристики будущей недвижимости как объекта договора аренды, необходимо вносить изменения в договор.

Что касается объекта незавершенного строительства, как вида будущей недвижимости, то стоит отметить, что положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ №13 отмечается, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Значит, передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ [1].

Исключения из данного правила составляют самовольные постройки. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается [1].

В случае, когда объектом договора аренды выступает будущая недвижимость, имеются определенные риски, что этот объект не будет создан или создан с нарушением градостроительных норм. Для защиты прав арендатора договор аренды может содержать следующие положения:

• 1.    обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении проектной, технической документации;

• 2.    обязанность арендодателя согласовывать с арендатором внесение изменений в проектную, техническую документацию, с последующим внесение изменений в договор аренды;

• 3.    ответственность арендатора за соответствие объекта недвижимости строительным нормам, законность строительства объекта (в случае например, если арендодатель выступает и как застройщик объекта);

• 4.    урегулировать вопрос соотношения, возмещения затрат, распределения бремени содержания имущества до его фактической передачи, вопросов возмещения стоимости неотделимых улучшений (в случае, если объект незавершенного строительства был передан для осуществления ремонтных работ);

• 5.    предусмотреть неустойку, подлежащую уплате в случае нарушения, вышеперечисленных условий;

• 6.    предусмотреть возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора в случае нарушения вышепере-

  Регистрация договора аренды будущей вещи возможна только после того, как арендодатель зарегистрирует право собственности на соответствующую недвижимость. Договор аренды недвижимости нужно регистрировать, если его срок не менее года. Это требование касается аренды зданий, сооружений, земельных участков и помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 №53).

Таким образом, договор аренды будущей недвижимости может быть заключен с арендодателем, у которого на момент заключения договора отсутствует право собственности или иное право, но на момент передачи объекта право собственности или иное вещное право арендодателя должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. При описании будущей недвижимости, как объекта аренды, договор должен содержать признаки, позволяющие идентифицировать объект, при изменении характеристик данные изменения должны быть отражены в договоре (дополнительном соглашении к договору).

численных пунктов.