Часть земельного участка как объект гражданских прав

Анализ правоприменительной практики позволяет утверждать, что способность части недвижимой вещи быть объектом имущественных правоотношений, как правило, ниже такой способности, существующей для вещи целиком. Число договорных конструкций, применимых к отношениям по поводу части земельного участка, на сегодняшний день минимально.

Annotation: Russian legislator implemented a phased strategy for improving the civil law gives law enforcers to comprehend occurring in the objective law of change in parts, but with the understanding with the anticipation of the most common outcome. Today we can talk about significant innovations in essence an objective law, including those relating to the objects of civil rights.

Analysis of law enforcement suggests that the ability of the immovable property to be the object of legal relations, tend to be lower this ability exists for the whole thing. The number of contractual structures, applicable to the relations on the part of the land today is minimal.

Законодатель, в ходе проведения реформы гражданского законодательства, предпринял попытку привести в состояние упорядоченности легальную систему объектов гражданских прав, приведя её в соответствие с доктриной. Данная инициатива по мнению автора статьи заслуживает всяческой поддержки, хотя, по-видимому, не может считаться идеальной, хотя бы потому, что в решении столь общих проблем, субъективная оценка зависит от точки зрения. Вместе с тем отраженный в ст. 128 ГК РФ подход законодателя оставляет нерешенным вопрос: может ли быть часть вещи объектом гражданских прав и, соответственно, объектом гражданско-правовой защиты?

Перед написанием данной статьи, мы изучили труды многих ученых-правоведов, которые уделяли пристальное внимание изучению правовой категории объектов. В первую очередь это такие ученые как: М.М. Агарков, С.Н. Братусь, И.Л. Брауде, В.А. Дозорцев, А.П. Дудин, О.С. Иоффе, Я.М. Магазинер, А.М. Пергамент, В.Н. Протасов, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина, Л.С. Явич, К.К. Яичков и др.

В последние десятилетия этой проблеме посвятили специальные исследования В.И. Сенчищев, Ю.Е. Туктаров, А.С. Яковлев.

Система объектов гражданских прав всесторонне исследована в работах ученых-цивилистов[73], так же появляются новые исследования[74].

При этом практически все подчеркивают несовершенство норм об объектах гражданских прав, что неоднократно становилось предметом обсуждений, особенно в период разработки Концепции развития гражданского законодательства.

Теперь, когда норма ст. 128 ГК изменена, есть работы, авторы которых утверждают, что юридически новая формулировка ГК является более четкой[75]. Однако так считают немногие, поскольку изменение нормы ст. 128 ГК не привело к решению поставленных задач, в частности, "к уточнению норм, допускающих неоднозначное толкование"[76]. И в первую

• ⁷³    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁷⁴    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁷⁵    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁷⁶    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

очередь не устранена неоднозначность толкования таких основополагающих категорий, как имущество, иное имущество и имущественные права, которые названы в ст. 128 ГК в качестве объектов.

Формулировка нормы ст. 128 ГК "к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество" позволяет сделать вывод, что в первую очередь к объектам гражданских прав относится имущество. Имущество, включающее в свой состав вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги, является телесным и может быть объектом вещных прав, иное имущество -бестелесное - в обороте участвует в качестве объектов обязательственных прав. Но и вещные, и обязательственные права по сути своей права имущественные. Поэтому совершенно нелогична позиция, согласно которой "имущественные права занимают промежуточное место между вещными и обязательственными правами"[77].

Часть вещи была и будет объектом гражданских прав, какие бы сложности юридического порядка это ни рождало. Объективное право производно от экономики, а собственность имеет свойство к концентрации в одних руках, поскольку мелкий собственник далеко не всегда способен обеспечить максимально эффективное пользование и распоряжение вещью.

Вопрос о том, что рассматривать в качестве целого, а что - в качестве части (равно как и проблема соотношения частей и целого), является, как это ни парадоксально, и философским, и практическим. Двигатель, продаваемый в магазине отдельно, - вещь, но двигатель, установленный в машину, - часть вещи. Свобода договора позволяет определять как объект гражданских прав любую вещь, имеет она или нет "реальную" ценность, способна ли она выполнять какую-либо функцию, поскольку вопрос о ценности вещи в конечном итоге остается решаемым субъективно.

В некоторых случаях законодатель вынужден формализовать "состав" вещи, ее границы. Именно такая ситуация имеет место в случае с земельным участком. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Как это следует из содержания ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"[78] местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Земельный участок это не обязательно огражденная, а равно иным образом обособленная или обозначенная часть поверхности земли. При выходе на местность у человека, не обладающего специальными познаниями

• ⁷⁷    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁷⁸    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

в области геодезии, может не возникнуть никакого представления о границах земельного участка, если межевые знаки уничтожены, а может возникнуть и ложное представление о таковых, когда по ошибке или сознательно смежный собственник устанавливает сначала забор, а потом и здание на чужой территории[79] либо ограждает не только предоставленный ему земельный участок, но и часть земной поверхности, не прошедшей кадастровый учет, становясь еще и фактическим землепользователем[80].

Возможность части земельного участка быть объектом гражданских прав зафиксирована в ряде законодательных актов, на основе анализа которых И.А. Колесниковой сделан вывод: "Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Формирование части земельного участка в кадастре должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом"[81].

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ введен пункт 3 Статьи 6 ЗК РФ, согласно новому законодательству: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных … прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи…». Данная формулировка, несомненно, внесла ясность, поскольку в предыдущей редакции Земельного кодекса законодатель прямо не называл части земельного участка объектами гражданских прав.

Из норм законодательства следует, что рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданских прав прямо связано с конструкциями аренды, сервитута и залога, хотя на практике широкое распространение получили лишь договоры аренды частей земельных участков.

Часть земельного участка не может быть объектом наиболее полного вещного права - права собственности. Лицо, владеющее земельным участком на праве собственности, не является собственником его части, иначе пришлось бы предположить, что собственник обладает данным титулом в отношении и вещи, и ее части, т.е. наделен одним титулом дважды. Судебная практика подтверждает, что нельзя быть собственником лишь части сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка[82]. Другое лицо также не может быть собственником части земельного участка, поскольку это не согласуется с законом.

• ⁷⁹    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁸⁰    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁸¹    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁸²    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

"Формирование части земельного участка в кадастре, - пишет И.А. Колесникова, - должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом"[83].

Из норм действующего законодательства следует, что рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданских прав прямо связано с конструкциями аренды, сервитута и залога.

Нельзя не отметить закономерности, со всей отчетливостью проступающей сквозь массив законодательных актов, содержащих нормы гражданского права: нормы о возможности частей земельных участков быть объектами конкретных субъективных имущественных прав отражены в различных федеральных законах, но только не в ГК РФ. Последнее означает, что рассмотрение части вещи (земельного участка) как объекта гражданских прав плохо согласуется с концепцией, на которой основан подход разработчиков кодифицированного закона.

Пункт 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[84] устанавливает: "Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду". Приведенная норма дает основания утверждать, что часть земельного участка может быть передана в аренду и что соответствующий договор требует регистрации (если он заключен на срок не менее года).

Близкую по содержанию норму находим относительно права ограниченного пользования чужим земельным участком в п. 2 ст. 27 того же Закона: "Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута".

Несмотря на то что сфера постоянного действия сервитута может быть связана лишь с небольшой по площади частью земельного участка, само право ограниченного пользования чужим земельным участком зачастую нереализуемо без хотя бы кратковременного доступа ко всему земельному участку или его значительной части.

На наш взгляд, с индивидуализацией части земельного участка вопросов не возникает, поскольку законом предусмотрена возможность ее государственного кадастрового учета. Проблема кроется в ином. Обычным

• ⁸³    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁸⁴    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

итогом наложения взыскания на имущество, составляющее объект залога, является полное или частичное прекращение обязательства перед кредитором, с одной стороны, и переход права собственности на имущество от залогодателя к третьему лицу.

Однако, как уже говорилось, совершение сделок, которые влекли бы переход права собственности на часть земельного участка, законом не предусмотрено, т.е. часть земельного участка не является полноценным объектом гражданского оборота. С экономической позиции залог части земельного участка был бы возможен, если бы существовала процедура принудительного раздела участка на самостоятельные земельные участки, на которые в конечном итоге и налагалось бы взыскание. Но что тогда было бы объектом залога части земельного участка в юридическом смысле - право требовать обособления одного участка из состава другого и ожидать преимущественного исполнения за счет выделенного?

С учетом содержания объективного права и практики его применения достаточно сложно определиться с условиями, при которых возникает возможность рассматривать часть земельного участка в качестве объекта гражданских прав.

О возможности учета части земельного участка говорится в ряде норм Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"[85]: при описании состава необходимых для кадастрового учета документов (ст. 22), установлении особенностей учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости (ч. 10 ст. 25), в нормах о передаче результатов кадастровых работ и межевом плане (ст. 37 и 38). Отметим и терминологическую разницу: в Законе говорится о "постановке на учет земельного участка" и об "учете части земельного участка", чем, по всей видимости, подчеркивается не тождественность и даже неравнозначность соответствующих процедур.

Судебная практика признает объектами гражданских прав не только части земельных участков, прошедшие кадастровый учет. Обращая внимание на содержание приведенной ранее нормы п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФАС Поволжского округа в другом деле подчеркнул, что присвоение кадастрового номера части земельного участка не обязательно для того, чтобы иметь возможность на законных основаниях передать ее в аренду[86].

Как видится, то, каким способом будет осуществлена индивидуализация передаваемой части земельного участка в договоре аренды, заключенном на срок менее года, или бессрочном договоре, юридически безразлично, лишь бы с учетом его содержания (текстового или

• ⁸⁵    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

• ⁸⁶    Арбитражный процесс: Учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 880 с.

графического) можно было точно установить (индивидуализировать) не только площадь, но и координаты части земельного участка на местности. Постановка части земельного участка на кадастровый учет, чтобы считать его объектом гражданского права (субъективного права аренды), по нашему мнению, не требуется. Часть земельного участка становится объектом права аренды с момента, когда можно констатировать заключенность соответствующего договора.

Подчеркнем, что судебная практика по данному вопросу не устоялась. Есть диаметрально противоположные примеры, относящиеся к современному периоду (который можно условно отсчитывать с момента появления государственного кадастра недвижимости), когда части земельных участков рассматриваются юрисдикционными органами как объекты гражданских прав при условии их постановки на учет в кадастре недвижимости[87].

Налицо необходимость упорядочить правоприменительную практику. Сделано это может быть либо на основании акта официального толкования права (что в принципе допустимо), либо путем уточнения содержания законодательства (что объективно предпочтительнее).

Подводя итоги данной статьи, можно сформулировать свои выводы и предложения следующим образом:

Во-первых, анализ норм законодательства позволяет утверждать, что часть земельного участка может являться объектом права аренды, но не может являться объектом права залога (ипотеки) и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).

Во-вторых, возможность передачи части земельного участка в аренду напрямую не связывается законодателем с его постановкой на кадастровый учет.

В-третьих, требуется унификация правоприменительной практики, выработка согласованных норм законодательства по вопросу об условиях передачи части земельного участка в аренду.