Деятельность органа местного самоуправления по постановке на кадастровый учет границ населенных пунктов и территориальных зон

В Российской Федерации остро стоит вопрос о необходимости постановки на государственный кадастровый учет границ населенных пунктов и территориальных зон.

В настоящее время, земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства1. Результатом зонирования является определение границ территориальных зон, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, прописанные в Правилах землепользования и застройки. Именно они являются основным документом градостроительного зонирования.

Данный документ утверждается нормативно-правовым актом органа местного самоуправления или органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Правила землепользования и застройки устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а они, в свою очередь, представляют собой устанавливаемые в пределах границы той или иной территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В 2018 году были внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», на основании которых, территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части таких территорий исключены из объектов землеустройства. Ввиду этого, в настоящий момент исключена необходимость составления землеустроительной документации в отношении границ таких объектов, а также проведение в отношении такой документации государственной экспертизы2. Несмотря на это, сведения о местоположении границ территориальных зон и населенных пунктов подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) до 1 января 2021 года.

В некоторых случаях возникают проблемы при постановке территориальных зон на государственный кадастровый учет, и документ градостроительного зонирования подлежит корректировке. К некоторым проблемам можно отнести следующее:

• 1.    Нахождение земельного участка в нескольких территориальных зонах;

• 2.    Пересечение границей территориальных зон единое землепользование (земли лесного фонда);

• 3.    Наложение земельного участка на территорию, которая ранее была учтена и другое.

В таком случае, орган местного самоуправления, с целью приведения в соответствие границ территориальных зон, подготавливает проект решения внесения изменений в Правила землепользования и застройки, в частности в градостроительные регламенты и в карты градостроительного зонирования.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 ноября 2018 года № 650 для внесения сведений о местоположении границ территориальных зон в ЕГРН, необходимо предоставить текстовое и графическое описание по установленным требованиям, так называемый документ-основание. Орган местного самоуправления направляет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (далее -

Росреестр) документ, утвердивший Правила землепользования и застройки. Но, при соблюдении процедуры предоставления документов-оснований для подготовки сведений о границах территориальных зон возникает ряд проблем, требующий незамедлительного разрешения.

Основной проблемой является определение местоположения границ территориальных зон. Документы-основания готовятся по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые схематично отражают контур границ территориальных зон. Несмотря на это, сведения о границах территориальных зон, воспроизводимые в Правилах землепользования и застройки, могут не соответствовать фактическому кадастровому делению. В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в ЕГРН сведениями о таких земельных участках3. В таком случае, орган местного самоуправления совместно с кадастровыми инженерами должен провести комплексный анализ данных, учитывая границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о границах красных линий, линий магистралей и улиц, границ населенных пунктов.

Необходимо учитывать количество ранее учтенных участков, сведения о координатах характерных точек границ которых не внесены в ЕГРН. Также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которой также отсутствует в ЕГРН. Для того, чтобы не возникло проблем с приостановкой осуществления государственного кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков с границами территориальных зон, сведения о которых внесены в ЕГРН, необходимо при определении границ территориальных зон учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц и проездов. Не исключена необходимость проведения комплексных кадастровых работ с целью выявления и устранения ошибок при расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод.

При подготовке документов-оснований возникает трудность в связи с отсутствием утвержденных xml-схем, используемых для формирования документов в формате xml и представляемых органами местного самоуправления в Росреестр с целью внесения сведений в ЕГРН. В существующем программном обеспечении невозможно полноценное отображение видов разрешенного использования земельных участков для некоторых территориальных зон. На основании постановления Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 № 621 «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требования к ее составлению» при подготовке документов необходимо использовать действующую в настоящее время xml-схему, используемую для формирования xml-документов. Благодаря данной схеме, информация о видах разрешенного использования земельных участков в границах определенной территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков будут отображены в xml-файлах карты (плана) объекта землеустройства.

Территориальные зоны могут располагаться в границах населенных пунктов или вне границ на межселенной территории. Сведения о границах населенных пунктов также подвержены постановке на государственный кадастровый учет и внесению в ЕГРН. В настоящее время не все населенные пункты в Российской Федерации имеют четко установленные границы. Границы населенных пунктов устанавливаются в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований. В соответствии со статьей 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к таким документам относятся:

• 1.    Схемы территориального планирования муниципальных районов;

• 2.    Генеральные планы поселений;

• 3.    Генеральные планы городских округов.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Сведения о местоположении границ населенных пунктов подлежат внесению в ЕГРН в срок до 1 января 2021 года. В случае, как и с территориальными зонами, постановка границ населенных пунктов на государственный кадастровый учет имеет ряд проблем. В процессе подготовки карты (плана) выявляется невозможность учесть границу населенного пункта, так как происходит пересечение с кадастровыми границами земельных участков и землями единого пользования. Для исключения пересечения необходимо произвести комплексные кадастровые работы по разделу единого землепользования, либо внести изменения в генеральный план населенного пункта в соответствии со сведениями ЕГРН.

Перед органом местного самоуправления стоит немаловажная задача по формированию границ административно-территориальных образований. По мнению автора, разработка проектов территориального планирования по установлению и изменению границ населенных пунктов является необходимой составляющей полноценного их функционирования и развития, обеспечения эффективного использования земельно-ресурсного потенциала, создания благоприятных условий для рационального использования, охраны и сохранения природных ландшафтов, объектов историко-культурного наследия.

Внесение сведений о территориальных зонах и населенных пунктах в ЕГРН позволит получить объективные сведения о недвижимости на всей территории Российской Федерации, обеспечить информационное сопровождение процессов государственного контроля и управления, позволит более эффективно реализовывать государственные/муниципальные программы, направленные на комплексное развитие градостроительной деятельности, приведет к свободе заинтересованных лиц при выборе недвижимости, к значительному снижению затрат времени на изменение вида разрешенного использования, а также к повышению инвестиционной привлекательности территории.