Действие принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость при неправомерном отчуждении одним из бывших супругов недвижимой вещи, находившейся в их совместной собственности

Публичная достоверность реестра прав на недвижимость (далее также – реестр) является одной из центральных проблем современной россий‐ ской регистрационной системы, выступающей объектом постоянного внима‐ ния со стороны научного сообщества. Действие в российском гражданском праве принципа публичной достоверности реестра как правового средства преодоления негативного эффекта возможной (неизбежной) недостовер‐ ности реестра и инструмента защиты добросовестных приобретателей прав на объекты недвижимости (далее – добросовестный приобретатель), как правило, рассматривается в качестве основополагающего элемента стандар‐ та эффективности регистрационной системы, к достижению которого должен стремиться российский правопорядок.

Публичная достоверность реестра по своей сути означает, что фор‐ мальное правовое состояние объекта недвижимости (правовое состояние, следуемое из реестра) признается истинным для добросовестного приобре‐ тателя вне зависимости от того, соответствует оно материальному (действи‐ тельному) правовому состоянию объекта недвижимости или нет. В частности, признается истинным существование внесенных и отсутствие не внесенных в реестр прав (позитивный и негативный аспекты публичной достоверности реестра)1. Публичная достоверность реестра в своем действии исключает возможность оспаривания прав добросовестного приобретателя в связи с неуправомоченностью отчуждателя в том случае, если управомоченность последнего следовала из реестра.

Придание реестру свойства публичной достоверности всецело зависит от принципиального восприятия правопорядком возможности возникнове‐ ния прав от лица, не управомоченного на их отчуждение, что, в свою оче‐ редь, предполагает приемлемость защиты интересов добросовестного при‐ обретателя вопреки интересам истинного правообладателя.

Теоретической основой допустимости приобретения добросовестным лицом прав от неуправомоченного отчуждателя выступают теории видимо‐ сти права и защиты доверия, в синтезе обосновывающие необходимость защиты добросовестного доверия к внешнему фактическому составу, обра‐ зующему видимость права, посредством легитимации последнего и рас‐ сматривающие видимость права и добросовестность приобретателя в каче‐ стве условий для его защиты2. Следуемое из этого нарушение прав истинно‐ го правообладателя объясняется соображениями практической пользы, потребностями гражданского оборота3, требующего защиты «интереса при‐

_______________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ обретения за счет статичного интереса ценности сохранения наличного правового положения»⁴, и обусловливается предоставлением «носителю интереса сохранения существующего правового положения» возмещения вреда⁵.

Вопрос о действии принципа публичной достоверности реестра в рос‐ сийском гражданском праве является дискуссионным. Поводом для очеред‐ ного обращения к данному вопросу стало постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35‐П6, принятое по результатам проверки кон‐ ституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Феде‐ рации7 (далее – ГК РФ). В этом постановлении Конституционным Судом РФ рассмотрен вопрос о возможности истребования объекта недвижимости от лица, которое приобрело его возмездно у третьего лица, ставшего собствен‐ ником данного объекта недвижимости, в следующей ситуации: 1) объект ра‐ нее находился в общей совместной собственности граждан, являющихся бывшими супругами; 2) объект был отчужден одним из собственников без согласия другого; 3) объект истребуется по иску бывшего супруга после при‐ знания судом первоначальной сделки недействительной как совершенной без его согласия.

При рассмотрении данного вопроса Конституционным Судом РФ были затронуты две существующие в настоящее время проблемы: 1) допускаемое российским правопорядком возникновение права совместной собственности супругов на объект недвижимости без его государственной регистрации (да‐ лее – регистрация) и следуемая из этого недостоверность реестра; 2) ограни‐ ченность действия принципа публичной достоверности реестра.

Первая из обозначенных проблем (не определяемая третьими лица‐ ми совместная собственность супругов на объект недвижимости из‐за от‐ сутствия соответствующей записи в реестре) является результатом сложив‐ шейся практики регистрирующих органов, допускающей регистрацию права единоличной собственности гражданина, состоящего в браке, на объект не‐

ЕРМАКОВА А. В. _________________________________________________________________ движимости при наличии оснований возникновения права совместной собственности супругов⁸.

Существование указанной регистрационной практики может быть объ‐ яснено некогда сформированным Верховным Судом РФ и применяемым су‐ дами по настоящее время правовым подходом, в силу которого наличие ос‐ нований возникновения совместной собственности супругов на объект не‐ движимости не препятствует регистрации права единоличной собственности одного из супругов на этот объект недвижимости, при этом незарегистриро‐ ванное право совместной собственности в части второго супруга считается возникшим с момента регистрации права единоличной собственности перво‐ го супруга9. Данный правовой подход, не имея, как представляется, соответ‐ ствующей нормативной основы, идет вразрез с вектором совершенствования регистрационной системы в аспекте обеспечения фактической достоверности реестра. Притом что обстоятельства, препятствующие регистрации права со‐ вместной собственности супругов на объект недвижимости и привязке мо‐ мента возникновения этого права у каждого из супругов к моменту регистра‐ ции, отсутствуют.

Возникающая в рассматриваемом случае недостоверность реестра влечет за собой ряд негативных последствий, в том числе нарушение прав приобретателей объектов недвижимости, которые рискуют приобрести объ‐ ект недвижимости, фактически находящийся в совместной собственности, с нарушением установленного порядка и, как следствие, утратить его

_______________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ (при признании сделки по отчуждению объекта недвижимости одним из супругов в отсутствие согласия другого супруга недействительной)¹⁰.

Анализируемое постановление Конституционного Суда РФ не содержит оценки сложившегося порядка регистрации права совместной собственности супругов на недвижимое имущество. Этот случай недостоверности реестра рассматривается Конституционным Судом РФ как данность, послужившая причиной возникновения спорной ситуации.

Обращаясь к проблеме ограниченности действия принципа публичной достоверности реестра, в первую очередь необходимо отметить отсутствие прямого законодательного закрепления правил, составляющих содержание данного принципа. В статье 8.1 ГК РФ, тематически направленной в том числе на определение принципов осуществления регистрации прав на имущество, нет положений, позволяющих сделать однозначный вывод о действии в рос‐ сийском правопорядке принципа публичной достоверности реестра¹¹. Одна‐ ко соответствующий вывод можно сделать, основываясь на толковании по‐ ложений статьи 8.1 ГК РФ в системе с иными положениями гражданского законодательства. Так, например, возможность сохранения права собствен‐ ности добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимую вещь от неуправомоченного отчуждателя, значащегося в реестре в качестве управо‐ моченного, следует из пункта 1 статьи 302 ГК РФ (в сочетании с пунктами 2, 3 статьи 223 ГК РФ). Необходимые для этого условия: объект недвижимости приобретен возмездно, выбыл из владения собственника или лица, которо‐ му имущество было передано собственником во владение, по их воле (по общему правилу), находится во владении приобретателя. Другими словами, можно говорить о действии принципа публичной достоверности реестра в формате ограничения виндикации недвижимой вещи при наличии условий, предусмотренных статьей302 ГК РФ (относительная публичная достоверность реестра).

Аналогичным образом разрешен вопрос по залоговым правам добро‐ совестного залогодержателя (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Нормативно определенные границы действия принципа публичной достоверности реестра оцениваются в юридической литературе по‐разному. Ряд авторов полагают, что законодательное решение является оптимальным (так как учитывает интересы не только добросовестных приобретателей, но и собственников объектов недвижимости)12. Другие авторы, поддерживая в це‐ лом идею абсолютной публичной достоверности реестра, говорят о прежде‐ временности нормативного закрепления соответствующего принципа. Ос‐ новной аргумент: высокая на текущий момент времени степень фактической недостоверности реестра и отсутствие эффективного механизма защиты прав лиц, утративших право собственности на недвижимое имущество вследствие невозможности его истребования от добросовестного приобретателя13.

Иные авторы, напротив, выступают за расширение пределов действия принципа публичной достоверности реестра, указывая на бессмысленность и бесцельность регистрационной системы, не защищающей надлежащим образом добросовестного приобретателя14.

Расширить пределы действия принципа публичной достоверности предлагается по следующим направлениям:

• 1)    исключить как условие защиты прав добросовестного приобретателя владение недвижимым имуществом. Указывается, что правила виндикации, предусмотренные статьей 302 ГК РФ, ориентированы прежде всего на дви‐ жимые вещи и не учитывают специфики правового режима недвижимости. Осуществляемая в отношении недвижимых вещей регистрация прав предпо‐ лагает, что споры о принадлежности объектов недвижимости должны преж‐ де всего касаться записей в реестре и их оспаривания¹⁵;

• 2)    дифференцировать правила виндикации движимого и недвижимого имущества, установив ограничение виндикации возмездно приобретенного недвижимого имущества вне зависимости от характера выбытия имуще‐

_______________________________ ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ ства из владения собственника ¹⁶. Данное предложение является наиболее дискуссионным, так как его реализация в большей степени ориентирована на защиту прав добросовестного приобретателя в ущерб правам собственни‐ ка, утратившего недвижимую вещь. В этой связи компромиссным является предложение об установлении абсолютной бесповоротности добросовестно и возмездно приобретенных прав с отсрочкой в целях предоставления собст‐ веннику, помимо воли которого осуществлялась безосновательная регистра‐ ция прав на недвижимую вещь, времени на оспаривание зарегистрированно‐ го права. Такой подход учитывает интересы собственника, могущего заявить о своих правах в течение установленного срока с момента проведения безос‐ новательной регистрации, и добросовестных приобретателей, права которых спустя период потенциальной оспоримости зарегистрированного права ста‐ новятся бесспорными¹⁷;

• 3)    изменить подход к формированию добросовестности приобрета‐ теля , а именно считать достаточным для признания приобретателя добро‐ совестным его обращение к реестру в целях проверки правомочности отчуж‐ дателя (при условии отсутствия у приобретателя положительного знания о возможной неуправомоченности отчуждателя). Данное предложение вы‐ сказывается в рамках критики выработанного судебной практикой¹⁸ и закре‐ пленного нормативно (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ) подхода, предполагающего необхо‐ димость принятия лицом, претендующим на статус добросовестного приоб‐ ретателя, широкого спектра дополнительных (помимо обращения к реестру) мер по проверке наличия у отчуждателя соответствующих прав. Отмечается несогласованность указанного подхода с презумпцией наличия зарегистри‐ рованного права, нуллификация реестра¹⁹.

Первым шагом к расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра, сформулированных в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, стало принятие Конституционным Судом постановления от 22 июня 2017 г. № 16‐П20, содержащего правовую позицию о возможности сохранения у добросовест‐ ного приобретателя недвижимого имущества, выбывшего из владения собст‐ венника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли, если речь идет о жилом помещении, являющемся выморочным имуществом, которое выбыло из владения публично‐правового образования, не принявшего своевременных мер по установлению и надле‐ жащему оформлению своего права собственности на него.

В развитие данной правовой позиции статья 302 ГК РФ была дополнена положением, предусматривающим исключение из общего правила, установ‐ ленного в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, и касающимся жилого помещения, вы‐ бывшего из владения публично‐правового образования. В указанном случае допускается сохранение права собственности на жилое помещение за доб‐ росовестным приобретателем в том числе при выбытии данного объекта из владения собственника или лица, которому имущество было передано соб‐ ственником во владение, помимо его воли, если после выбытия жилого по‐ мещения из владения истекло три года со дня внесения в реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Иными словами, была частично реализована «мягкая» версия второго доктринального предложения по расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра.

Следует ли расценивать анализируемое постановление Конституцион‐ ного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35‐П очередным шагом к достижению аб‐ солютной публичной достоверности реестра?

Суть правового подхода, отраженного в рассматриваемом постановле‐ нии, сводится к следующему: от добросовестного участника гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные реестра, и в установленном законом порядке зарегист‐ рировал возникшее у него право собственности, это жилое помещение не может быть истребовано по иску бывшего супруга – участника общей совме‐ стной собственности, который не принял в соответствии с требованиями ра‐ зумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собствен‐ ности на это имущество и по требованию которого ранее сделка по распоря‐ жению жилым помещением была признана недействительной как совер‐ шённая другим бывшим супругом без его согласия.

Таким образом, речь идет о новом исключении из общего правила виндикации имущества, допускающем сохранение за добросовестным при‐ обретателем недвижимого имущества, выбывшего из владения собственни‐ ка помимо его воли.

Важно обратить внимание на то, что правовой подход касается случаев неправомерного распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности бывших супругов.

Случаи распоряжения одним из актуальных супругов объектом недви‐ жимости, находящимся в их совместной собственности, имеют принципиаль‐ ное отличие – на указанные правоотношения распространяются правила рас‐ поряжения общим имуществом супругов, отраженные в статье 35 Семейного кодекса РФ21 (далее – СК РФ): для заключения одним из супругов сделки по распоряжению объектом недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (согласие в активной форме).

Сложившаяся практика регистрирующих органов такова, что при реги‐ страции права приобретателя объекта недвижимости, фактически находяще‐ гося в совместной собственности супругов, по распорядительной сделке, со‐ вершенной одним из супругов, правовая экспертиза документов, представ‐ ленных на регистрацию прав, включает в себя проверку наличия нотариально удостоверенного согласия второго супруга (несмотря на наличие в реестре записи о праве единоличной собственности распоряжающегося супруга). Не‐ представление такого согласия не является основанием для приостановления и, соответственно, отказа в регистрации права (сделка оспоримая)22, однако является основанием для внесения в реестр при регистрации права приобре‐ тателя соответствующих сведений23, которые впоследствии отражаются в вы‐ даваемых регистрирующим органом выписках из реестра24. Таким образом, скрытый от третьих лиц факт нахождения объекта недвижимости в совмест‐ ной собственности супругов на данном этапе правовой динамики объекта недвижимости себя проявляет и становится более или менее доступным для восприятия приобретателя объекта недвижимости. Наличие в реестре ука‐ занного индикатора потенциальной ретроспективной недостоверности рее‐ стра25 разрушает презумпцию наличия зарегистрированного права и, соот‐ ветственно, добросовестность приобретателя, вследствие чего постановка вопроса о возможности сохранения объекта недвижимости за приобретате‐ лем исключается.

В ситуации, рассмотренной Конституционным Судом РФ (распоряже‐ ние совместной собственностью бывших супругов), положения статьи 35 СК РФ неприменимы (о чем со ссылкой на сложившуюся судебную практику ука‐ зывает Конституционный Суд РФ26). Согласие сособственника в активной форме на распоряжение объектом недвижимости не требуется (в соответст‐ вии с пунктом 2 статьи 253 СК РФ согласие предполагается). Поэтому на мо‐ мент приобретения объекта третьим по счету в цепочке отчуждения лицом реестр не содержит никаких сведений, позволяющих предположить, что объект ранее находился в совместной собственности: ни записи о праве со‐ вместной собственности, ни сведений об осуществлении регистрации права на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Вследствие такого информационного вакуума создается си‐ туация, в которой приобретатель объекта недвижимости уязвим в большей степени.

Следует отметить, что анализируемое постановление Конституционно‐ го Суда РФ, помимо основной правовой позиции, отраженной в его резолю‐ тивной части, также содержит важную правовую позицию, определяющую стандарт добросовестности приобретателя в конкретной рассматриваемой ситуации. В частности, от лица, претендующего на статус добросовестного приобретателя, в целях проверки фактического правового состояния объекта недвижимости (находился ли объект недвижимости в совместной собствен‐ ности супругов, не был ли он по какой‐либо из предыдущих сделок отчужден без согласия одного из них) необходимо только обращение к реестру. Со‐ вершать какие‐либо иные проверочные действия не требуется. Указанную правовую позицию следует признать частичной реализацией третьего док‐ тринального предложения по расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра.

Анализ сформированных Конституционным Судом РФ подходов делает возможным вывод о том, что выявленный при толковании пункта 1 ста‐ тьи 302 ГК РФ запрет в рассматриваемой ситуации на истребование объекта недвижимости от добросовестного приобретателя представляет не что иное, как санкцию, применяемую в отношении неразумного и неосмотрительного бывшего супруга, допустившего утрату имущества вследствие своего бездей‐ ствия. Именно негативная оценка такого поведения бывшего супруга послу‐ жила основной причиной, по которой Конституционный Суд РФ, выбирая между равным образом подлежащими защите интересами действительного правообладателя и добросовестного приобретателя, предпочел последнего, отметив, что лицо, приобретающее объект недвижимости у третьего лица, «во всяком случае обладает меньшими возможностями по оценке соответст‐ вующих рисков, чем бывший супруг – участник общей совместной собствен‐ ности». При этом бывшему супругу предлагается в целях защиты нарушенно‐ го права предъявить соответствующие требования к другому бывшему супру‐ гу, совершившему отчуждение общего имущества без его согласия.

В качестве мер по контролю над общим имуществом, требуемых к принятию со стороны бывшего «внереестрового» супруга в рамках разум‐ ного и осмотрительного поведения, помимо действий, направленных на своевременный раздел общего имущества, также названы действия по вне‐ сению в реестр сведений о себе как о собственнике объекта недвижимости.

Очевидно, что вменение бывшему «внереестровому» супругу в обя‐ занности регистрировать свое право на объект недвижимости под угрозой применения санкции в виде запрета на его истребование от добросовестного приобретателя в корне не соотносится со сложившимся порядком регистра‐ ции права совместной собственности супругов. Ситуация, когда правопоря‐ док на протяжении длительного времени санкционирует внесение в реестр недостоверных сведений о праве единоличной собственности одного из суп‐ ругов на объект недвижимости и одновременно не одобряет допускаемое со стороны другого супруга регистрационное бездействие, представляется ли‐ шенной логического объяснения. Притом что нормативно определенный по‐ рядок корректирующей регистрации права совместной собственности на объект недвижимости по инициативе «внереестрового» супруга до настоя‐ щего времени отсутствует27. В связи с этим единственный способ предотвра‐ тить утрату бывшим «внереестровым» супругом объектов недвижимости – оперативный раздел супружеского имущества с последующей регистрацией соответствующих результату такого раздела прав на объекты недвижимости.

Следует отметить, что любое расширение пределов действия принципа публичной достоверности реестра направлено исключительно на защиту прав добросовестных приобретателей в ущерб правам и законным интере‐ сам действительных правообладателей объектов недвижимости.

Видится обоснованным исходить из того, что целью любого правопо‐ рядка является охрана прав каждого из участников гражданских правоотно‐ шений – как обладателей, так и приобретателей прав на объекты недвижи‐ мости. Необходимой предпосылкой достижения указанной цели безотноси‐ тельно к тому, действует или нет принцип публичной достоверности реестра, выступает фактическая достоверность реестра: при действии указанного принципа достоверность реестра направлена на защиту прав правообладате‐ лей, в его отсутствие – на защиту прав добросовестных приобретателей прав.

Действие принципа публичной достоверности реестра является следст‐ вием состоявшегося неправомерного распоряжения объектом недвижимо‐ сти неуправомоченным лицом, следствием нарушения субъективного граж‐ данского права. В силу этого принцип публичной достоверности необходимо рассматривать как вспомогательный правовой инструмент, подлежащий применению в случае состоявшегося гражданского правонарушения.

Применение правил, основанных на принципе публичной достоверно‐ сти реестра, всегда свидетельствует о наличии конфликта интересов лица, которое незаконно лишилось своего имущества либо претерпевает ограни‐ чение права вследствие незаконного установления на имущество прав иного лица, и добросовестного приобретателя прав. При этом в зависимости от за‐ крепленных пределов действия принципа публичной достоверности реестра в результате состоявшегося правонарушения та или иная из сторон кон‐ фликтной ситуации имеет статус потерпевшей (в контексте невозможности возврата или сохранения объекта недвижимости, невозможности освобож‐ дения от прав или сохранения прав на объект недвижимости). Фактическая достоверность реестра направлена на предотвращение правонарушения и, соответственно, на предотвращение возникновения конфликта интересов. При достижении реестром качества достоверности в равной степени охраняются права как обладателя, так и приобретателя прав на объект недвижимости.

Цель современной российской регистрационной системы – предупре‐ ждение возможных нарушений прав и законных интересов правообладателя объекта недвижимости и третьих лиц, вступающих в отношения по поводу объекта недвижимости. В связи с этим развитие и совершенствование дан‐ ной системы должно идти по пути совершенствования организационно‐ правовых мер, направленных на достижение фактической достоверности реестра, и в первую очередь посредством предотвращения недостоверности реестра. Расширение правовых средств разрешения возможных негативных последствий недостоверности реестра как резервных правовых средств, под‐ лежащих применению по факту состоявшегося нарушения прав и законных интересов участников гражданских правоотношений, факультативно.

В связи с этим видится ключевым суждение Конституционного Суда РФ о целесообразности совершенствования правового регулирования отноше‐ ний, связанных с регистрацией прав на имущество, находящееся в совмест‐ ной собственности бывших супругов.

Проблема недостоверности реестра в части сведений о совместной собственности супругов на недвижимое имущество давно обсуждается в юридической сфере. Предложения в основном сводятся к установлению правил, которые при наличии оснований возникновения права совместной собственности супругов исключают регистрацию права собственности одного из них28. При этом проблема недостоверных сведений о супружеской собст‐ венности на объекты недвижимости, уже имеющихся в реестре, может быть решена последующей корректирующей регистрацией права совместной соб‐ ственности на объект недвижимости, осуществляемой по заявлению право‐ обладателя (любого из супругов). При неосуществлении супругами такой ре‐ гистрации в целях защиты прав иных лиц проблема может быть разрешена только посредством внесения в реестр сведений о потенциальной недосто‐ верности реестра (сведений о фактах регистрации заключения брака).