Действие принципа внесения при государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа

В озможность установления правового положения объекта недвижимости, обеспечивающая стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития, защиту прав третьих лиц, является основополагающей целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество¹. Достижение указанной цели возможно при условии создания регистрационной системой достоверного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества (далее – Реестр).

Одним из принципов регистрационной системы, направленных на обеспечение достоверности Реестра, является принцип внесения , предполагающий обусловливание динамики правового положения объекта недвижимости внесением в Реестр соответствующих записей. Любое устанавливаемое правопорядком исключение из данного принципа (по определенному элемен-

__________________ ГРАЖДАНСКОЕ, СЕМЕЙНОЕ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО ту правового положения объекта недвижимости или по определенному правооснованию) влечет недостоверность Реестра и, как следствие, возможное дезориентирование обращающихся к нему лиц. Ввиду этого ограничение пределов действия принципа внесения не может быть произвольным и должно иметь объективные причины.

Действующее российское законодательство закрепляет принцип внесения в относительном его проявлении (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

К исключениям из этого принципа внесения относится в том числе и возникновение права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).

В частности, в настоящее время в отношении права пользования жилым помещением, возникающим из завещательного отказа, установлена факультативная государственная регистрация, осуществление которой по желанию отказополучателя лишь подтверждает наличие данного права, возникшего в иной момент времени². Ввиду своей факультативности государственная регистрация выполняет лишь функцию оглашения отказополучателем своего права. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве пользования жилым помещением в силу завещательного отказа не освобождает потенциального приобретателя жилого помещения от необходимости совершения проверочных действий, направленных на установление наличия (отсутствия) указанного права самостоятельно³.

Факультативность государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающим из завещательного отказа, в литературе критикуется: авторы предлагают установить обязательную государственную регистрацию данного права, определяющую момент его возникновения⁴. Однако также высказывается мнение о том, что возникновение права пользова-

А. В. Ермакова ___________________________________________________________________ ния жилым помещением на основании завещательного отказа не должно определяться моментом государственной регистрации⁵.

Как представляется, принципиальным моментом, позволяющим определиться в рассматриваемом вопросе, является вытекающее из положений пункта 2 статьи 1137 ГК РФ свойство следования права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Факультативность государственной регистрации данного права следует рассматривать как санкционированную правопорядком невидимость для приобретателя жилого помещения права третьего лица, сохраняющего силу при переходе права собственности на жилое помещение. Такое положение вещей лишает совершаемые сделки по приобретению жилых помещений качества предсказуемости правовых последствий, что, безусловно, нарушает права потенциальных приобретателей жилых помещений. Введение правообразующей государственной регистрации права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, обеспечивающей всеобщую видимость данного права, позволит разрешить указанную проблему.

Установление обязательности государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, а также обусловленности момента возникновения данного права моментом внесения в ЕГРН записи, соответствует правовой позиции Конституционного Суда РФ о необходимости правового механизма, обеспечивающего максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения6.

Следует отметить, что в настоящее время отсутствует какая-либо формализация момента возникновения права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, что создает правовую неопределенность, в том числе во взаимоотношениях между наследником и отказополучателем, и порождает споры относительно реализации последним права на получение завещательного отказа7. В связи с тем, что основное содержание указанных споров составляет вопрос о том, воспользовался или нет отказополучатель своим правом на получение завещательного отказа, в качестве обстоятельств, имеющих значение для дела, судами признаются факты вселения отказополучателя в жилое помещение, пользования им, проживания в нем, участия отказополучателя в содержании жилого помещения, адрес регистрации отказополучателя по месту жительства, обращение отказополучателя к нотариусу, наследнику по вопросу осуществления права пользования жилым помещением, в регистрирующий орган по вопросу регистрации права пользования жилым помещением, активные действия отказополучателя по защите своего права на получение завещательного отказа и т. д.8 При этом вопрос о реализации отказополучателем своего права на получение завещательного отказа является особо спорным в случае, если отказополучатель по разным причинам не вселялся в жилое помещение либо проживание в нем носило периодический характер.

Отсутствие ясности в вопросе о возникновении права отказополучателя на пользование жилым помещением, соответственно, влечет невозможность установления наличия (отсутствия) соответствующего права потенциальным приобретателем жилого помещения. Приобретатель жилого помещения, осведомленный о наличии завещательного отказа, никогда не может быть уверен в том, что право пользования жилым помещением со стороны отказополучателя уже не возникло. Указанное, как следствие, влечет за собой правовую неопределенность в случае состоявшегося перехода права собственности на жилое помещение.

Приведенные обстоятельства являются дополнительным аргументом в пользу введения обязательной правообразующей государственной регистрации права отказополучателя на жилое помещение.

Распространение на право пользования жилым помещением, возникающим из завещательного отказа, принципа внесения требует нормативного разрешения ряда вопросов процедурного и материально-правового характера.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) не содержит специальных правил, посвященных регистрации права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа9. При применении общих правил осуществления государственной регистрации возни-

• А. В. Ермакова ___________________________________________________________________ кают вопросы о надлежащем заявителе и документах, на основании которых должна проводится регистрация (правоустанавливающих документах).

Учитывая, что право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа является вещным правом10, инициирование его государственной регистрации должно осуществляться отказополучателем как лицом, право которого возникает (что соответствует общему подходу, закрепленному в Законе о регистрации11).

По вопросу о правоустанавливающем документе необходимо отметить следующее.

В настоящее время документами, в которых отражается информация о завещательном отказе, являются завещание (ст. 1137 ГК РФ) и свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ)12. Основанием возникновения права отказополучателя на жилое помещение является сложный юридический состав, включающий в себя в том числе принятие завещательного отказа отка-зополучателем13. Очевидно, что ни один из приведенных документов не может рассматриваться в качестве надлежащего правоустанавливающего документа в целях проведения государственной регистрации права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, т. к. эти документы не подтверждают наличие полного юридического состава, являющегося основанием возникновения данного права. Кроме того, существует большая вероятность (в особенности в состоянии конфликта между наследником и отказополучателем) того, что данные документы будут недоступны для отказополуча-теля14.

Нормативная неразрешенность вопроса о документе, подтверждающем право отказополучателя на жилое помещение, приводит к тому, что в ряде случаев отказополучатель сталкивается с невозможностью зарегистрировать свое право во внесудебном порядке, что вынуждает его обращаться в суд15.

В связи с этим в литературе высказываются предложения относительно законодательного закрепления порядка выдачи отказополучателю специального документа, удостоверяющего его права16. Следует отметить, что данное предложение было реализовано в проекте Федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации», подготовленного Министерством юстиции РФ, который предусматривал возможность выдачи нотариусом по заявлению отказополучателя свидетельства об удостоверении прав отказополучателя17.

В рамках существующего правового регулирования возможность выдачи нотариусом отказополучателю соответствующего свидетельства усматривается авторами через применение аналогии закона и расширительного толкования статьи 35 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 г. № 4462-118.

Распространение принципа внесения на право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, направленное на защиту прав потенциального приобретателя жилого помещения, также требует закрепления механизма, обеспечивающего защиту прав отказополучателя в период до государственной регистрации его права.

Учитывая, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1137 ГК РФ), период отсутствия потенциально возможной государственной регистрации права отказополучателя по разным причинам (субъективным, объективным) может быть весьма продолжительным, вследствие чего высоковероятно отчуждение наследником жилого помещения другому лицу, не осведомленному о наличии прав требования отказополучателя в отношении приобретаемого жилого помещения. Положения пункта 2 статьи 1137 ГК РФ в данном случае применяться не могут, т. к. свойством следования обладает только возникшее право пользования жилым помещением отказополучателя. Ввиду того, что между наследником и отказополучателем наблюдается наличие обязательственных отношений (п. 3 ст. 1137 ГК РФ), рассматриваемая ситуация будет квалифицирована как невозможность исполнения наследником своего обязательства по передаче жилого помещения в пользование отказополучателю, что повлечет возникновение у отказополучателя права требовать возмещения наследником убытков (ст. 398 ГК РФ).

В связи с этим следует признать обоснованными высказываемые в литературе предложения о необходимости нормативного закрепления обязанностей нотариуса по извещению отказополучателя об обстоятельствах, связанных с завещательным отказом (открытие наследства, содержание завещательного отказа, принятие наследства наследником, на которого возложен завещательный отказ) ¹⁹ . Реализация данного предложения позволит минимизировать случаи продолжительного отсутствия государственной регистрации права отказополучателя в отношении жилого помещения по причине неосведомленности последнего о завещательном отказе.

Другим направлением обеспечения защиты прав отказополучателя должна стать фиксация в ЕГРН прав требования отказополучателя к наследнику по передаче в пользование жилого помещения.

Видится обоснованным исходить из того, что приобретение жилого помещения, в отношении которого по данным ЕГРН имеются права требования отказополучателя, в пределах срока, установленного на получение завещательного отказа, должно иметь в качестве возможного правового последствия – при своевременной реализации отказополучателем своего права – возникновение в отношении жилого помещения права пользования в силу завещательного отказа (альтернативное правовое последствие – прекращение права требования отказополучателя в силу состоявшегося отказа от принятия завещательного отказа либо в связи с истечением срока на получение завеща- тельного отказа). В противном случае можно ставить вопрос о санкционировании правопорядком злоупотребления правом со стороны приобретателя жилого помещения (ст. 10 ГК РФ).

В литературе высказывалось предложение о том, что государственная регистрация права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа должна производиться в рамках государственной регистрации права собственности наследника в качестве обременения жилого помещения (автоматически) на основании свидетельства о праве на наследство, в котором указано содержание завещательного отказа20.

Принципиально предложенный механизм применим в отношении государственной регистрации права требования отказополучателя.

Возможность государственной регистрации права требования отказополучателя в качестве обременения жилого помещения одновременно с государственной регистрацией права собственности наследника на жилое помещение, в том числе до принятия отказополучателем завещательного отказа, может быть обоснована пониманием того, что объективное право требования отказополучателя (с неопределенным субъектом) возникает с момента открытия наследства21.

Подводя итог изложенному, необходимо отметить следующее:

• 1)    свойство следования, присущее праву пользования жилым помещением, возникающему из завещательного отказа, и вытекающая из этого потребность в информировании третьих лиц (потенциальных приобретателей жилого помещения) о его существовании предопределяют необходимость нормативного закрепления обязательности государственной регистрации указанного права, определяющей момент его возникновения;

• 2)    обусловленность момента возникновения права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа его государственной регистрацией требует обеспечения защиты прав отказополучателя, которая должна выражаться в нормативном закреплении обязанностей нотариуса по извещению отказополучателя об обстоятельствах, связанных с завещательным отказом, а также правила об автоматической государственной регистрации права тре-

• бования отказополучателя в качестве обременения жилого помещения одновременно с государственной регистрацией права собственности наследника на жилое помещение (с приданием зарегистрированному праву требования отказополучателя свойства следования).