Добросовестный приобретатель

Е.Г. Морунова заместитель руководителя претензионного отдела юридического департамента «Миэль-Брокеридж» (город Москва)

Приобретение квартиры – радостное событие для покупателя. Для многих – это самая значительная покупка в жизни, для совершения которой собираются все сбережения, продаются имеющиеся квартиры и другое имущество. И вот, наконец, полностью рассчитавшись с продавцом, пройдя все процедуры по выбору и оформлению квартиры в собственность, счастливый покупатель становится обладателем «милого дома».

Каково же бывает состояние покупателя, когда вдруг оказывается, что продавцу квартира не принадлежала, и настоящий собственник требует вернуть ему его жилье? При этом, как правило, если продавец и находится в зоне досягаемости, то полученные им за квартиру деньги уже давно вне этой зоны.

Судебные процессы длились годами. Суды общей юрисдикции обычно защищали собственника, а не приобретателя. Недействительность первой сделки в «цепочке» влекла недействительность всех последующих сделок, и проданная квартира возвращалась первому собственнику, несмотря на то, что уже неоднократно побывала в обороте. При этом в обоснование решения суды полагали нормы статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Поворотным моментом правоприменительной практики стало постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева».

В риелторской среде указанное постановление получило неожиданное звучание.

В обход понятий «реституция», «виндикация», «добросовестность приобретения» появилось обывательское определение добросовестного приобретателя как покупателя, «честно заплатившего настоящие деньги», прикрываясь которым недобросовестные риелторы рисуют покупателю безоблачные картины владения самыми «юридически грязными» квартирами.

Так кто же такой добросовестный приобретатель ?

Добросовестным является приобретатель , который, приобретая имущество, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на отчуждение такого имущества (ст. 302 ГК РФ).

Добросовестный приобретатель должен доказать свою добросовестность. К таким доказательствам можно отнести письменные доказательства, подтверждающие, что приобретатель был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение имуществом, а именно:

• •    нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;

• •    выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);

• •    договор об оказании услуг по приобретению объекта недвижимости;

• •    доказательства, подтверждающие произведение расчетов по сделке;

• •    иные доказательства.

Приобретение имущества по цене ниже реальной стоимости расценивается судами как обстоятельство, устраняющее добрую волю.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав предполагается разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений. Ссылаясь на эту норму, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 2 сентября 2003 года1 указал, что добросовестность приобретателя предполагается, пока не будет доказано иное.

Статья 302 ГК РФ предусматривает случаи, когда имущество может быть истребовано собственником от добросовестного приобретателя :

• 1)    когда имущество утеряно собственником, похищено или выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли (например при признании недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, или под влиянием заблуждения, или под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств);

• 2)    когда имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело право на отчуждение имущества

Особое внимание следует обратить на то, что в этом случае собственником закон называет не добросовестного приобретателя , а лицо, которому имущество принадлежало первоначально, то есть до совершения сделки, являющейся ничтожной или признанной недействительной. Лицо, которое получило имущество по такой сделке и впоследствии передало его по другой сделке, является лицом, не имевшим права на отчуждение имущества . Добросовестным приобретателем является тот, кто получает имущество по сделке у лица, не имевшего права на отчуждение этого имущества .

В результате мы имеем трех лиц:

• •    собственник;

• •    лицо, не имевшее права на отчуждение имущества;

• •    добросовестный приобретатель.

Кто из них и какие требования может выдвигать и к кому с какими исками обращаться?

Собственник к добросовестному приобретателю:

• •    иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск);

• •    иск о возврате или возмещении всех доходов, извлеченных добросовестным приобретателем при использовании имущества с момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения.

Добросовестный приобретатель к собственнику:

• •    иск о возмещении затрат, произведенных на содержание или улучшение имущества. Произведенные улучшения могут быть оставлены за добросовестным приобретателем, если отделение не причинит ущерба имуществу.

Добросовестный приобретатель к лицу, не имевшему права на отчуждение имущества:

• •    иск о взыскании средств, затраченных на покупку имущества – возврат неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ);

• •    иск о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

До 1 января 2005 года добросовестный приобретатель рассматривался исключительно как незаконный владелец, имеющий право на владельческую защиту, но не имеющий права собственности на приобретенное имущество. Право собственности (то есть совокупность прав владения, пользования, распоряжения) у добросовестного приобретателя могло возникнуть лишь в силу приобретательской давности (ст. 234 ГК РФ).

Революционные, а посему неоднозначно воспринимаемые, изменения по этому вопросу внесены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, добросовестный приобретатель, у которого недвижимое имущество не виндицировано, является собственником этого имущества.

Законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ также внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно статьей 31.1 установлено, что «собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации» .

Размер компенсации исчисляется из суммы реального ущерба, но не может превышать 1 миллион рублей.

Условия выплаты установлены пунктом 2 статьи 31.1 указанного Федерального закона: «если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещение им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению» .

В заключение следует отметить, что в статье приведен краткий анализ понятия «добросовестный приобретатель». В действительности в среде цивилистов многие практические и теоретические вопросы по этой теме являются дискуссионными. В свою очередь, каждое судебное разбирательство уникально по своей природе и требует индивидуального и профессионального подхода.

ПРОГРАММЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ 2007 23-2 ФЕВРАЛЯ 25-1 ИЮНЯ специалист в области КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА научный Могилевский Станислав Дмитриевич руководитель доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой i рйлхдими^-нравиьыл диицинлим и дем 1-1 юридичсоко! и lpd^yлыvlc^ Академии народного хозяйства при Правительстве 5-16 ФЕВРАЛЯ 9-20 АПРЕЛЯ специалист в области ДОГОВОРНОГО ПРАВА научный Витрянский Василий Владимирович СТАТУТ ру|\ивиди । ел ь программы доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист гш, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ ШКОЛА ПРАВА 19-2 МАРТА 1 3-20 АПРЕЛЯ специалист в области НАЛОГОВОГО ПРАВА научный Щекин Денис Михайлович руководитель кандидат юридических наук, партнер юридической компании программы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», преподаватель кафедры финансового права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова 1 ТЕЛЕФОН: 26-7 МАРТА специалист в области БАНКОВСКОГО ПРАВА научный Ефимова Людмила Георгиевна 436-08-65 программы и семейного права Московской государственной юридической академии, консультант правового департамента Ассоциации российских банков E-MAIL: 1 2-23 МАРТА 18-29 июня специалист ПО сделкам с НЕДВИЖИМОСТЬЮ научный Витрянский Василий Владимирович руководитель доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, программы заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ INTERNET: 26-6 АПРЕЛЯ специалист в области ТРУДОВОГО ПРАВА научный Орловский Юрий Петрович руководитель доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ, программы заместитель директора Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ