Договор аренды земельного участка: межотраслевые связи гражданского и земельного права по стадиям развития обязательственного отношения

Межотраслевые связи отраслей права – это, в первую очередь, проблематика соотношения и скоординированности норм разной отраслевой принадлежности в местах пересечения предмета правового регулирования. Научная концепция о межотраслевых связях была разработана профессором-цивилистом Казанского университета М.Ю. Челышевым [12]. Тесные межотраслевые связи позволяют создать наиболее эффективные регуляторы (подробнее о регуляторах в праве [8]) и средства правового воздействия. Не является исключением и сфера земельно-имущественных отношений, куда попадает и договор аренды земельного участка. Проанализируем отдельно стадии заключения, изменения и прекращения договора аренды земельного участка на предмет согласованности и соотношения норм гражданского и земельного законодательства.

На стадии заключения договора аренды земельного участка (выделено мной. – Н.В.) существенное значение имеет оборотоспособность рассматриваемого объекта гражданских прав. Из содержания ч. 1 ст. 129 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) следует, что объекты гражданских прав могут быть либо свободными в обороте, либо ограниченными в обороте. Категория «изъятые из оборота объекты» были исключены из рассматриваемой статьи Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ¹ . Получается, что с 2013 г. термин «изъятые из оборота» не содержится в ст. 129 ГК РФ. Однако это совсем не означает, что в самом ГК РФ нет объектов, которые неотчуждаемы и непередаваемы (Похожая научная позиция представлена в статье Луневой Е.В. [7]). К таковым относятся результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, которые не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому (ст. 1225 ГК РФ). Аналогично, право авторства, право на имя и иные личные неимущественные права автора неотчуждаемы и непередаваемы. Отказ от этих прав ничтожен (ст. 1228 ГК РФ).

В отличие от гражданского законодательства п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) предусматривает земельные участки, изъятые из оборота, подразумевая под ними такие участки, которые не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок предусмотренных гражданским законодательством. Стало быть, нормы ГК РФ и ЗК РФ в части изъятых из оборота объектов гражданских прав не согласованы. Полагаем, что в целях обеспечения системности законодательства в ст. 129 ГК РФ следует восстановить «изъятые из оборота объекты гражданских прав».

Какое значение для договора аренды земельного участка имеет категория «изъятые из оборота земельные участки»? Исходя из п. 2 ст. 22 и п.2 ст. 27 ЗК РФ, на первый взгляд, может показаться, что изъятые из оборота земельные участки не могут быть объектом договора аренды. Однако практически из любого правила существуют свои отступления. Так, в п. 11 ст. 22 ЗК РФ закреплено, что «Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (во многих научных сообщениях по праву обращается внимание на указанную правовую норму [1; 2; 3; 6; 10; 11]). В частности, п. 5 ст. 10, п. 1 и 3 ст. 17 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об особо охраняемых природных территориях» ² разрешено предоставлять в аренду изъятые из оборота земельные участки в составе национального парка и биосферного полигона государственного природного биосферного заповедника [5, с. 46].

В судебной практике особенно подчеркивается, что, «Предусмотренный п. 11 ст. 22 ЗК РФ запрет передачи земельных участков в аренду касается земельных участков, изъятых из оборота, а не ограниченных в обороте» ³ . Ограниченные в обороте земельные участки предоставляются именно во временное владение и пользование по договору аренды.

Таким образом, на стадии заключения договора аренды земельного участка, не обеспечены межотраслевые связи гражданского и земельного законодательства. Отсутствует общее терминологическое поле в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков. Гражданское законодательство, в отличие от земельного, не использует категорию «изъятые из оборота объекты гражданских прав».

На стадии изменения договора аренды земельного участка (выделено мной. – Н.В.) происходит модификация содержания рассматриваемой двусторонней сделки. Законодателем

установлен запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Указанная норма находится в полном системном взаимодействии с положениями ГК РФ. В гражданском законодательстве установлена общая норма о том, что изменение договора возможно либо в силу дополнительного соглашения, либо на основании решения суда (при существенном нарушении условий договора и по иным основаниям, прямо предусмотренными законами или самим договором).

Обратим внимание на базовую гражданско-правовую норму, связанную с изменением договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Указанное законоположение направлено на распределение рисков между сторонами [4]. В отличие от гражданского законодательства, основывающегося на диспозитивном подходе, земельное законодательство не предусматривает такой возможности. Такая логика законодателя объясняется преобладанием публичных начал в гражданско-правовом регулировании земельноимущественных отношений. Системное применение норм (как один из способов обеспечения межотраслевого взаимодействия), содержащихся в п. 3 ст. 614 ГК РФ и в п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, позволило судам выработать правовую позицию по поводу изменения арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) ⁴ было сформулировано, что арендная плата по договору аренды рассматриваемого земельного участка изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер платы или методику ее расчета. При этом заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не требуется.

В практике встречаются случаи, когда стороны хотят внести изменения в само дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Очевидно, что цель изменения дополнительного соглашения состоит в трансформации основного договора. В такой ситуации обязательно должен быть достигнут консенсус по спорным условиям, в противном случае, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка изменить не получится. Например, по требованию о внесении изменений в дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка суды правомерно пришли к выводам об отсутствии оснований для включения в дополнительное соглашение не согласованного сторонами условия, содержание которого законом или иным правовым актом не предусмотрено ⁵ .

В области изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует четко осознавать правовые последствия от применения частных и публичных правовых средств. В настоящее время изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только путем обращения к публично-правовой процедуре. Дополнительным соглашением этого сделать не получится. Так судами соглашение об изменении условий договора аренды в части изменения разрешенного использования земельного участка было признано недействительным, так как действия сторон по его заключению были направлены на обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства ⁶ , в том числе процедуры аукциона.

Показательным здесь представляется и Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2018 № 306-ЭС18-3008 по делу № А12-8348/2017 ⁷ о признании недействительной сделки по изменению условий договора аренды земельного участка в части об обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка. При определении кадастровой стоимости земельного участка ошибочно был использован вид его разрешенного использования не соответствующий фактическому, что было установлено судами и послужило преюдицией. В удовлетворении требований было отказано, поскольку ответчики стороны оспариваемой сделки не являлись, действия по внесению соответствующих сведений в кадастр недвижимости были осуществлены ими на основании декларации, а не в рамках сделки по изменению договора аренды.

На стадии изменения договора аренды земельного участка, противоречий между гражданским и земельным законодательством не выявлено. Земельное законодательство намного сузило диспозитивные возможности по изменению договора аренды (применительно к специфическому объекту – земельный участок) по сравнению с гражданским законодательством.

На стадии расторжения договора аренды земельного участка (выделено мной. – Н.В.) имеются свои особенности в соотношении норм гражданского и земельного законодательства, которые выражены в основаниях прекращения рассматриваемого договора. Они закреплены в ст. 46 ЗК РФ в которой имеются как отсылка к общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.ст. 619, 620 ГК РФ), так и дополнительные основания. К последним законодатель относит следующие:

• 1 ) земельный участок изымается для публичных нужд (п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);

• ˗    арендатор использует земельный участок с нарушением законодательства, в частности (п. 2 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ) не по целевому назначению или таким образом, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо наносит вред окружающей среде.

Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 46 ЗК РФ:

• ˗    не выполняет обязанность по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

• ˗    не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (с учетом исключений, предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Кроме того, законодателем предусмотрены и основания прекращения аренды «публичных» земельных участков. Например, аренда земельного участка может быть прекращена при расторжении договора комплексного освоения территории, который заключен в отношении такого земельного участка (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ).

Наличие дополнительных оснований для прекращения договора аренды земельного участка усиливает проявление публичной направленности гражданско-правового регулирования земельно-имущественных отношений. В юридической науке их называют средствами, которые устремлены на пресечение ненадлежащих использования и (или) охраны земельных участков [9]. Дополнительные основания прекращения исследуемой двухсторонней сделки добавляют новые элементы в систему правовых ограничений.

Специфика наблюдается и в применении общих норм о расторжении договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Указанная норма не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные на неопределенный срок. Так в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 ⁸ содержится вывод о том, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Перечень оснований для расторжения договора аренды земельного участка является закрытым. Поэтому по иным основаниям, не закрепленным соответствующим законодательством, договор аренды земельного участка прекращен быть не может. Даже если это решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов. Аналогичного вывода придерживается и судебная практика. Так в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015) ⁹ указано, что «единственным основанием для расторжения договоров аренды являлась отмена органом местного самоуправления «в порядке само-

контроля» постановления о предоставлении земельных участков в аренду, что по существу представляет собой расторжение договора по требованию одной из сторон. Между тем данное основание расторжения договора аренды нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено, а «…решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным».

Таким образом, на стадии расторжения договора аренды земельного участка имеются особенности соотношения норм гражданского и земельного законодательства. Выражены они в дополнительных основаниях прекращения такой сделки. Наличие дополнительных оснований для прекращения договора аренды земельного участка усиливает проявление публичной направленности гражданско-правового регулирования земельно-имущественных отношений.

В результате проведенного исследования в области межотраслевых связей гражданского и земельного права по стадиям развития обязательственного отношения, возникающего на основании договора аренды земельного участка, следует сделать следующие выводы:

• 1.    На стадии заключения договора аренды земельного участка не обеспечены межотраслевые связи гражданского и земельного законодательства. Отсутствует общее терминологическое поле в сфере ограничений оборотоспособности земельных участков. Гражданское законодательство, в отличие от земельного, не использует категорию «изъятые из оборота объекты гражданских прав».

• 2.    На стадии изменения договора аренды земельного участка, противоречий между гражданским и земельным законодательством не выявлено. На рассматриваемом сегменте правового регулирования диспозитивные возможности намного сужены по сравнению с «классической» договорной конструкцией аренды.

• 3.    На стадии расторжения договора аренды земельного участка имеются особенности соотношения норм гражданского и земельного законодательства. Выражены они в дополнительных основаниях прекращения такой сделки. Наличие дополнительных оснований для прекращения договора аренды земельного участка усиливает проявление публичной направленности гражданско-правового регулирования земельно-имущественных отношений.