Договор аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства

Так же выделим этапы земельной реформы, начавшиеся еще в 90-е годы и затянувшуюся по наши дни.

Annotation: In this article, we will consider occurring in the Russian Federation, land reform and reform of the civil law concerning the rent as an institution of for agricultural works and shall generalize institute legal regulation of agricultural production.

Also allocate the stages of the land reform, which started back in the 90-s and prolonged to the present day.

В начале 90-х годов реформа земельного законодательства была очень тесно переплетена с аграрными преобразованиями. Именно решение продовольственной проблемы страны было главной задачей земельной реформы [88].

Реформа земельного законодательства осуществлялась в несколько этапов, затрагивая различные сектора аграрного землепользования. В связи с этим целесообразно осуществить определенную периодизацию в развитии федерального законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также выделить в нем различные по своему правовому режиму сегменты и только после этого перейти к освещению новаций земельного законодательства.

На первом этапе реформы земельного законодательства (1990 - 1991 гг.) даже с учетом новации и спорности некоторых ее положений задачи и способы осуществления преобразований практически не вызывали отторжения. А ведь именно в тот период у колхозов и совхозов была изъята примерно десятая часть используемых ими земель, которая затем была предоставлена гражданам.

Разногласия, различные коллизии и сомнения в достаточности юридической силы принимаемых решений начались в конце 1991 г., когда

• ⁸⁸    Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве".

был издан Указ Президента РФ [89], согласно которому начались сплошная реорганизация сельскохозяйственных предприятий и наделение практически всего сельского населения земельными долями (в счет земель колхозов и совхозов). Данный Указ стал началом качественно нового этапа в развитии аграрной и земельной реформ (и соответствующего законодательства).

Во-первых, это выражалось в переходе от декларативного допущения частной земельной собственности к ее реальному появлению. При этом сектор товарного аграрного производства в части землепользования оказался разделен на три существенно отличающихся сектора:

• 1)    земли реорганизованных колхозов и совхозов, переданные в общую долевую собственность их работников (и некоторых других групп сельского населения), - это примерно пятая часть общей площади категории земель сельскохозяйственного назначения и более 60% сельскохозяйственных угодий в ее составе. В данном секторе, где предполагалась максимальная мобильность земли (как результат раздела на доли), на долгий период возникли трудности с ее перераспределением;

• 2)    несельскохозяйственные угодья указанных предприятий - тогда они не были приватизированы (а в большинстве случаев они и в настоящее время остаются в государственной собственности);

• 3)    земли не реорганизованных хозяйств или таких, где приватизация земли не проводилась или проводилась по особым условиям [90], - в дальнейшем именно эти земли значительно раньше других, используемых в товарном производстве, оказались вовлеченными в сделки гражданско-правового характера [91].

Во-вторых, на определенный период указы Президента РФ стали определять вектор дальнейшего развития земельной реформы, по существу именно они тогда оказались основными источниками земельного права (нарушив тем самым принцип соподчиненности правовых актов по их юридической силе). Последующие два года посредством подзаконных актов (как указов Президента, так и постановлений Правительства [92]) шло расширение прав собственников земельных участков и земельных долей.

Новым этапом в законодательном регулировании сельскохозяйственного землепользования стало принятие в 1993 г. Конституции РФ, которая не просто отменила ранее действовавший мораторий на продажу земли, установленный прежним Основным Законом, -ее нормы стали основой правового регулирования гражданского оборота

• ⁸⁹    Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения".

• ⁹⁰    Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", утв. Госкомимуществом России и Минсельхозом России 23 января 1992 г.

• ⁹¹    Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов".

• ⁹²    Постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса".

земельных участков (осуществляемого в настоящее время в соответствии с гражданским и земельным законодательством).

При этом Конституция установила, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Однако на протяжении 1990-х гг. принять такой закон (тем более законы) не удавалось, что создавало определенную напряженность: в земельной сфере возникали проблемы, связанные с оборотом земельных долей, формированием федеральной, региональной и муниципальной земельной собственности, развитием земельно-ипотечного кредитования и др. Однако попытки их решения путем издания подзаконных актов не соответствовали конституционной норме - на федеральном уровне в земельной сфере наблюдалась очевидная пробельность. Ее последствия лежат в основе, не решенной до сих пор проблемы невостребованных земельных долей.

Определенность в аграрном землепользовании наступила только после принятия Земельного кодекса РФ, а затем и Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельхозземель) - это стало новым этапом в развитии законодательства об обороте указанных земель.

Указанный Закон определил принципы оборота этих земель, особенности совершения с ними отдельных сделок, правовой статус земельных долей, порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками, находившимися в общей долевой собственности, и другие ключевые положения в данной области правоотношений.

При его разработке был учтен зарубежный опыт регулирования рынка сельскохозяйственных земель [93]. Основными механизмами регулирования оборота указанных земель стали:

• 1)    преимущественное право покупки продаваемых земельных участков и земельных долей государством (указанное право может делегироваться органам местного самоуправления, если так решат региональные законодатели)

• 2)    ограничение концентрации у одного лица скупленной или приобретенной им по иным основаниям земли.

За десятилетие, прошедшее после вступления в силу Закона об обороте сельхозземель, он претерпел весьма существенные изменения в части оборота земельных долей. Применительно к ним данный Закон (в изначальной редакции 2002 г.) обеспечивал баланс трех почти несовместимых задач:

производственно-экономической - позволил сельскохозяйственным организациям продолжить хозяйственное использование угодий, причем на более надежном праве, исключив при этом сокращение обрабатываемой площади по организационно-правовым причинам; социальной - защита

• ⁹³    Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан".

интересов более 10 млн. собственников земельных долей на получение дохода в денежной или натуральной форме либо иных благ от переданной им в общую долевую собственность земли;

правовой - приведение статуса земельных долей в соответствие с правилами гражданского законодательства о распоряжении общим имуществом.

Следует учесть, что на протяжении 1990-х гг. идеология в вопросе о земельных долях заключалась в максимально возможном упрощении совершения с ними любых сделок, которые должны были привести к их концентрации у реорганизованных и вновь образованных хозяйств либо же у отдельных граждан. Те, в свою очередь, выделили бы такие доли в участок и затем либо сами создали бы такие хозяйства, либо передали такой участок в аренду. Но ожидаемая концентрация земельных долей в руках наиболее крепких сельхозтоваропроизводителей не состоялась. Почти половину сделок с долями тогда составляла их аренда, при этом арендаторами выступали, как правило, те же хозяйства, из земель которых такие доли образованы [94].

В целях соблюдения баланса вышеназванных задач в Законе об обороте сельхозземель в сравнении с прежним периодом права собственников по распоряжению земельной долей оказались несколько сужены, но собственник земельной доли по-прежнему мог ее продать, подарить, обменять или распорядиться ею иным образом (с соблюдением, однако, правил о преимущественном праве покупки остальными сособственниками продаваемой доли).

Кроме того, он мог передать долю в доверительное управление (по своей роли оно должно было заменить аренду). При этом регулирование со стороны государства оборота, как земельных долей, так и земельных участков было унифицировано - органы публичной власти имели преимущественное право их покупки (в отношении земельных долей соответствующее право реализовывалось во вторую очередь - после остальных сособственников). Следует отметить, что в зависимости от степени земледефицитности или сложившейся за время реформ напряженности в земельном вопросе полномочия между региональными и местными органами оказались по-разному урегулированы в региональных законах (приоритетность и последовательность реализации указанных полномочий, их увязка с размером продаваемого участка).

В различных публикациях выделено от трех до шести групп регионов в зависимости от того, оставлено ли преимущественное право на региональном уровне, а муниципальным образованиям предложено реализовать его только при отказе субъекта РФ от покупки, либо оно предоставлено муниципальным образованиям, либо предусмотрены иные

• ⁹⁴    Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

варианты [95].

Существенный пересмотр базовых положений Закона об обороте сельхозземель был осуществлен в 2005 г. [96]. Тогда в целях создания условий для ведения более стабильного производства круг возможных покупателей земельной доли (без ее выделения в земельный участок) был ограничен - только другие сособственники и сельскохозяйственная организация (либо член крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)), использующая находящийся в долевой собственности земельный участок. При этом трансформацию претерпел и механизм преимущественного права покупки земельной доли - указанное право перешло от органов публичной власти к вышеназванным сельскохозяйственным организациям или членам КФХ. Тогда же был уточнен ряд других важных положений Закона об обороте сельхозземель [97].

Следующие принципиальные изменения указанного Закона произошли в конце 2010 г. [98]. В первую очередь они связаны с невостребованными земельными долями, т.е. такими, которыми за 20 лет, прошедших со времени их образования, собственники так и не распорядились (по различным оценкам, их суммарная площадь составляет около 25 млн. га [99].

Причем вышеуказанные поправки 2005 г. только усугубили проблему земельных долей - ведь трудно ожидать активизации действий собственников долей в условиях невозможности передать свою долю третьему лицу и практически полной зависимости от хозяйства, использующего землю, соответствующую долям. Изменения 2010 г. позволяют в судебном порядке признать невостребованные доли муниципальной собственностью.

Переходим к настоящему времени, федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015 были внесены значительные изменения в Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Далее в рамках данной статьи мы выясним, каким образом изменения затронули юридических лиц, решивших получить в собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения сельскохозяйственного производства, ведь насколько мы знаем из вышеизложенного, колоссальные земельные ресурсы вплоть до настоящего момента остаются невостребованными.

Начнем мы эту часть с того, какие земельные участки могут быть

• ⁹⁵    Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

• ⁹⁶    Постановление ФАС ВВО от 16.07.2014 по делам N А11-3121/2013, N А11-3120/2013.

• ⁹⁷    Постановление ФАС ДВО от 25.04.2014 N Ф03-1150/2014.

• ⁹⁸    Постановление ФАС МО от 27.11.2013 N Ф05-14593/2013.

• ⁹⁹    Постановление ФАС ПО от 03.07.2014 по делу N А12-31260/2013.

предоставлены юридическим лицам в собственность или аренду с целью ведения сельскохозяйственного производства.

Для ведения сельскохозяйственного производства могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах.

В новом законодательстве, как и прежде в большинстве случаев продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, будет осуществляться на торгах.

Так же за арендаторами земельных участков из публичных земель сельскохозяйственного назначения сохранилась право их выкупа без проведения торгов, однако, только в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Причем не важно, к землям какого назначения (категории) относится земельный участок. Это может быть земельный участок и из земель сельскохозяйственного назначения, и из земель сельскохозяйственного использования, входящих в состав земель населенных пунктов. Главное, чтобы он был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства и надлежащим образом использовался, то есть по целевому назначению.

Выкупить данный земельный участок без проведения торгов можно по истечении трех лет с момента заключения договора аренды или передачи прав и обязанностей по такому договору арендатору. (В утратившем силу законодательстве трехлетний срок отсчитывается только от даты заключения договора аренды.) Следует обратить внимание на то, что в Земельном кодексе появился еще один уточняющий момент: заявление о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка без проведения торгов должно быть подано не позднее истечения срока действия договора аренды.

Отсутствие доказательств факта использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность без проведения торгов [100].

Цена земельного участка, продаваемого без торгов, не должна будет превышать его кадастровой стоимости.

Порядок установления цены в отношении соответствующих земельных участков должны определить Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления.

С 01.03.2015 договоры аренды заключаются на торгах, проводимых в форме аукционов. Закрытый перечень случаев предоставления земельных

• ¹⁰⁰    Боголюбов С.А. Экологическое право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 250.

участков в аренду без проведения торгов приведен в еще одной новой ст. 39.6 ЗК РФ. В него среди прочего попали арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства. С ними новый договор аренды заключается без проведения торгов при условии, что земельный участок использовался надлежащим образом, а заявление о заключении нового договора представлено до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В то же время следует учитывать: если органом государственной власти или органом местного самоуправления сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в публичной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будет опубликовано до 01.03.2015, такие земельные участки будут предоставляться в аренду в действующем сейчас порядке.

Переходный период ограничен во времени (до 01.01.2018).

Сельскохозяйственные организации могут без проведения торгов претендовать на используемый ими земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Единственное, что для этого нужно - вовремя подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды в орган местного самоуправления. На это отводятся шесть месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок.

Следует обратить внимание на то, что право на приобретение (аренду) земельного участка без проведения торгов возникает только при условии его использования сельскохозяйственной организацией до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

В случае покупки земельного участка его цена не должна превышать 15% кадастровой стоимости такого участка. При аренде годовая плата составляет 0,3% кадастровой стоимости.

На этом мы закончим обзор новелл земельного законодательства, и перейдем к общим выводам по результатам исследования.

В развитии регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения можно выделить следующие этапы:

• 1990    - 1991 гг. - задачи аграрно-земельного реформирования были определены в законах, а подзаконные акты лишь детализировали их, однако в отношении земель, используемых в товарном секторе АПК, принимаемые решения носили "половинчатый" характер (что объясняется новизной и радикальностью проводимых преобразований);

• 1992    - 1993 гг. - образование земельных долей и вовлечение в процесс реформирования практически всего сельского населения. В качестве директивных и нормативных актов в земельно-имущественной сфере АПК тогда доминировали указы Президента;

• 1994    - 2001 гг. - этап неурегулированности аграрно-земельных вопросов в федеральном и региональном законодательстве. В этот период

соответствующее правовое поле характеризовалось отсутствием системности, недостаточностью юридической силы многих актов, регулирующих принципиальные положения, нестабильным объемом полномочий по распоряжению землей и неоднородностью в региональном плане;

С 2002 - 2005 гг. - существенный прогресс земельного законодательства, разрешение большей части проблем, накопившихся за предыдущий период; некоторое ограничение излишней "вольницы", свойственной 1990-м гг. (в первую очередь в вопросе распоряжения земельными долями);

С 2005 - 2011 гг. - законодательное закрепление превалирования интересов сельскохозяйственных организаций над правами собственников земельных долей и ограничение возможностей совершения сделок с долями, зависимости собственников долей от сельскохозяйственных организаций;

С 2011- 01.03.2015 г. - шаг к ликвидации невостребованных земельных долей и упорядочению процедуры прекращения прав на ненадлежащие используемые земельные участки.

С 01.03.2015 изменился порядок предоставления в собственность и аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Ключевые возможности, предусмотренные для организаций, претендующих на получение земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, остаются без изменений. Арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить данный земельный участок без проведения торгов по истечении определенного срока при условии его использования по целевому назначению.