Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления имуществом оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица - кредитора в обязательстве, субъекта исключительного или корпоративного права) либо иного указанного им (третьего) лица¹ .

Доверительное управление имуществом регулируется специальной главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в ст. 1012 которой указано, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности. Однако в гражданском праве существует дискуссия на тему того, возникает ли у доверительного управляющего какое-либо субъективное право в отношении переданного имущества и если возникает, то какое. О.Р. Зайцев приводит несколько конкурирующих по данному вопросу точек зрения в отечественной цивилистике: доверительный управляющий обладает: 1) ограниченными вещными правами; 2) обязательственными правами; 3) обязательными с вещно-правовыми элементами правами2.

Однако нам ближе позиция В.А. Белова, который обоснованно утверждает, что доверительный управляющий не приобретает никаких субъективных прав на переданное в управление имущество - ни вещных, ни обязательственных. Он, по меткому выражению автора, представляет собой профессионализм, предприимчивость, расчетливость и «длинные руки» учредителя управления, хозяйствующие с его имуществом, в том числе осуществляющие субъективные имущественные права учредителя управления от своего имени, но на его (учредителя) счет3.

На практике доверительное управление недвижимым имуществом реализуется в различных ситуациях. Например, компания-девелопер строит деловой или торговый центр, преследуя в качестве экономической цели заработок на сдаче помещений в аренду. Если компания-застройщик не имеет специального подразделения, она заключает договор с профессиональной управляющей компанией, которая осуществляет эксплуатацию здания, находит арендаторов, ведет с ними переговоры, получает арендную плату и регулярно передает полученную прибыль девелоперу, удерживая из нее оплату своих услуг. Такая управляющая компания чаще всего работает на условиях доверительного управления имуществом.

Особого внимания заслуживает вопрос о государственной регистрации договора доверительного управления недвижимым имуществом и факта передачи имущества в доверительное управление. Само по себе появление и активное развитие института недвижимого имущества в свое время потребовало от государства принципиально новых форм регулирования, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним4. В п. 2 ст. 1017 ГК РФ установлено требование государственной регистрации передачи в доверительное управление недвижимого имущества. Несоблюдение этого требования влечет в силу п. 3 указанной статьи недействительность договора доверительного управления. Одновременно следует отметить, что в законе отсутствует прямое указание на необходимость государственной регистрации самого договора доверительного управления. Несмотря на некоторые различия в арбитражной практике, в данном вопросе мы разделяем точку зрения В.А. Белова, который подчеркивает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а также указывает на то, что государственная регистрация факта передачи имущества в доверительное управление вполне способна выполнить все те функции, которые обыкновенно возлагаются законом на институт государственной регистрации договоров5.