Договор управления многоквартирным домом

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации.

Текст

Договор управления многоквартирным домом по своей отраслевой принадлежности является гражданско-правовым, поскольку направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения.

Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров.

Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Соответственно отсутствуют основания для возложения на управляющего многоквартирным домом обязанности заключения договора в каждом случае обращения с предложением об управлении многоквартирным домом.

Проведенный анализ юридической природы договора позволяют усмотреть в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между собственником и профессиональной организацией, схожие черты с договором доверительного управления чужим имуществом.

Следовательно, для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ЖК РФ признать его разновидностью договора доверительного управления имуществом, предусмотрев в ЖК РФ возможность применения к правоотношениям из договора управления многоквартирным домом нормы гл. 53 ГК РФ при условии, если иное не предусмотрено в Жилищном кодексе и не вытекает из существа таких отношений.

Процедура заключения договора зависит как от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, так и от отсутствия такого выбора в связи с пассивным поведением собственников помещений. В последнем случае законодательством установлен "принудительный" порядок отбора управляющей организации, что достаточно обоснованно, учитывая необходимость обеспечения непрерывного управления многоквартирным домом, и прежде всего предоставления коммунальных услуг.

Представляется, введение возможности по решению общего собрания выступать от имени собственников помещений косвенно позволило бы разрешить проблему, связанную с возможностью понуждения кого-либо из сособственников заключать договор управления с выбранной общим собранием управляющей организацией.

В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем не определен. Учитывая обоснованную в работе необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться с истечением установленного срока после надлежащего уведомления.

Таким образом, на мой взгляд, следует ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

• "8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет хотя бы одного из существенных условий такого договора, предусмотренных частью 3 статьи 162 настоящего Кодекса, в течение двух месяцев подряд с момента составления Советом многоквартирного дома соответствующего акта и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом".

Анализ комплекса существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод, что некоторые из них не являются необходимыми для его исполнения и не отражают его природу. Следовательно, легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании в нескольких направлениях.

Так, конструкция предмета договора управления, взятая из аналога гражданско-правового договора оказания услуг (или подряда), не подходит к комплексному выполнению работ в жилищной сфере по сути. Предмет договора управления является не стабильной категорией (в отличие от любых других договоров), а динамичной, меняющейся на протяжении действия договора управления. И эта специфика требует четкого законодательного определения в прямой связи с установлением особенностей исполнения договора управления и фиксации его предмета.

Обязательным условием договора управления многоквартирным домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом, тем более что согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом включает среди прочих и деятельность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом же особой специфики объекта управления возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом. Как представляется, собственникам помещений и управляющей организации непременно надлежит сделать это в рамках заключаемого договора управления.

Таким образом, в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом вместо "перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества..." (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) следует указать следующее: "...действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации по распоряжению общим имуществом".

Следующая группа обязательных условий договора управления многоквартирным домом относится к цене договора, а именно порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, -очевидно, это можно считать упущением законодателя, поскольку обязательность указания подобного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным. В связи с этим в договоре управления домом стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным, подобно тому, как закреплено в договоре доверительного управления имуществом.

Следовательно, правильнее было бы дополнить п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:

• "3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

• 3) цена договора, включая размер вознаграждения управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок определения цены договора и порядок оплаты".

Полагаю, что пока не будет адекватно изменена модель договора управления, никакой конкуренции в сфере управления не появится.