Договор управления многоквартирным домом

• 1.    Бутчер С. Программы лояльности и клубы постоянных клиентов / Стефан Бутчер; пер. с англ. – М.: Издательский дом «Вильямс», 2004. – 271 с.

• 2.    Зефирова Ю. Битвы за лояльность [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.marketing.spb.ru/lib-comm/dm/loyalty_battle.htm.

• 3.    Малькова Ирина — Теория лояльности потребителей [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.loyalty.info/theory/2618.html

Синюгин А.Н.

студент 3-го курса магистратуры

ИГиП ТюмГУ

Россия, г. Тюмень

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.

Основные условия договора управления многоквартирным домом (далее - Договор) четко определены Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ). Установлен порядок заключения и расторжения, сроки действия, предмет, порядок определения цены Договора и многое другое.

Но прежде чем говорить о содержании, считаю необходимым определить правовую природу Договора на основании судебной практики последнего времени. В настоящее время четко можно выделить три позиции.

Позиция № 1. Договор на управление многоквартирным домом рассматривается как договор на возмездное оказание услуг. При этом суды не указывают на это прямо, однако при разрешении споров применяют нормы гл. 39 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Судебная практика: «...Суд руководствовался статьями 309, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), и исходил из обязанности товарищества оплатить оказанные обществом услуги.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.09.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение от 29.01.2008 изменено: с товарищества в пользу общества взыскано 88 833 рубля 88 копеек; в удовлетворении остальной части иска отказано. При этом со ссылкой на статьи 720 и 783 Кодекса суд указал, что обществом не подтвержден факт выполнения работ по ремонту и обслуживанию внутридомового и инженерного оборудования на сумму 6 381 рубль 63 копейки, поскольку в акте выполненных работ за май 2007 года товарищество указало, что работы обществом выполнены не были.

Судами установлено, что 01.04.2006 между обществом (исполнитель) и товариществом (заказчик) заключен договор на оказание услуг по управлению и техническому обслуживанию жилого фонда N 6/06 (далее -договор N 6/06), в соответствии с которым общество приняло на себя обязанность по осуществлению технического обслуживания и управлению многоквартирным домом, встроенно-пристроенными к нему нежилыми помещениями и закрепленной за ними территорией, а товарищество -принимать и оплачивать оказанные услуги.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации...» [1].

Трудно согласится и с мнением, что договор управления является агентским договором.

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из чего можно сделать вывод, что собственники заключая договор управления не дают право действовать от их имени, лишь возлагают обязанность по содержанию своего многоквартирного дома. Мнение о том, что управляющая организация выступает агентом при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией - ошибочно, учитывая, что заключать договоры ресурсоснабжения не является предметом договора, это одно из условий управления. Фактически управляющая организация заключает договор ресурсоснабжения от своего имени не по воле собственников, а в силу закона (пп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг).

Позиция 2. Некоторые суды считают Договор - договором агентирования.

Судебная практика: «...Арбитражным судом установлено, что общество в проверяемом периоде осуществляло деятельность в качестве управляющей организации в сфере управления общим имуществом многоквартирных домов.

Обществом представлены агентские договоры с собственниками помещений в обслуживаемых домах, в соответствии с которыми общество -"агент" от своего имени за счет "принципала" выступает в договорных отношениях с водоснабжающими, энергоснабжающими, теплоснабжающими организациями.

Арбитражный суд, проанализировав содержание договоров и сложившееся состояние расчетов между поставщиками коммунальных услуг, обществом и собственниками помещений, содержание услуг, оказываемых обществом, считает, что в рамках агентских договоров перечисленные денежные средства на оплату коммунальных услуг поступали на счета общества и перечислялись поставщикам коммунальных услуг. Стоимость услуг определялась в соответствии с утвержденными тарифами.

Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что правовое положение общества в части предоставления коммунальных услуг собственникам помещений соответствует правовому положению агента в правоотношениях между принципалом и агентом, агентом и третьими лицами, установленными главой 52 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем денежные средства, поступающие в оплату коммунальных услуг, не подлежат включению в состав доходов общества в соответствии со статьями 346.15, 251 Налогового кодекса Российской Федерации...» [2].

Трудно согласится и с мнением, что договор управления является агентским договором.

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из чего можно сделать вывод, что собственники заключая договор управления не дают право действовать от их имени, лишь возлагают обязанность по содержанию своего многоквартирного дома. Мнение о том, что управляющая организация выступает агентом при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией - ошибочно, учитывая, что заключать договоры ресурсоснабжения не является предметом договора, это одно из условий управления. Фактически управляющая организация заключает договор ресурсоснабжения от своего имени не по воле собственников, а в силу закона (пп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг).

Позиция 3. Договор, является особым видом договора (отличным от договора возмездного оказания услуг), в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, предусмотренный Жилищным кодексом РФ.

Судебная практика: «...Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Однако по результатам рассмотрения спора судами было установлено, что уведомление о расторжении договора от 30.11.2007 N 2/2 направлено обществу самой компанией, а не лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений.

Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом от 30.11.2007 N 2/2 выводы судов о возникновении у ответчика обязанности передать компании техническую документацию нельзя признать соответствующими нормам материального права...» [3].

Третья позиция, от том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, видится более исчерпывающей.

И так определившись с правовой природой хотелось бы остановится на основных особенностях и трудностях заключения, исполнения и расторжения такого Договора.

Первая проблема с которой придется столкнутся при реализации договора управления многоквартирным домом, это его заключение (подписание) двумя сторонами-участниками.

В настоящее время существует пять способов выбора управляющей организации:

• 1.    Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

• 2.    По результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ);

• 3.    Без открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (ч. 8 ст. 161 ЖК РФ);

• 4.    Решением правления товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 148 ЖК РФ);

• 5.    Решением застройщика многоквартирного дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Самым спорным из возможных законных способов выбора управляющей организации представляется первый из представленных. Сложность заключается не только в части проведения общего собрания как в очной, так и в заочной форме, так как собрать более пятидесяти процентов собственников помещений (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) достаточно проблематично. Необходимо еще определить существенные условия договора с людьми, которые зачастую далеки от юриспруденции и не хотят руководствоваться здравым смыслом.

Но и это еще не все. В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким образом, договор управления, подписанный одним собственником помещения, или меньше двадцати пяти процентов собственников от общего числа собственников помещений нарушает требования действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, Договор управления считается не заключенным. Лицо, ответственное за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников помещений и за предоставление коммунальных услуг - отсутствует. Отношения сторон носят гражданско – правовой характер, что не позволяет собственникам с выбранной управляющей организацией вести диалог и взаимодействовать с такой организацией учитывая все права и обязанности которые в случае правильного заключения договора возлагает на нее Закон.

Но и заключив договор управления, собственникам помещений не стоит обольщаться.

Не стоит забывать и о исполнении обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Учитывая, что в 2013 году Государственной жилищной инспекцией Тюменской области выявлено нарушений:

• -    правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда –

  4471;

• -    норм уровня и режима обеспечения населения коммунальными

услугами – 483;

с трудом можно говорить о добросовестном исполнении обязательств по договору управления многоквартирным домом.

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств собственник помещения может написать претензию в управляющую организацию, обратится в надзорные органы (Жилищная инспекция, Прокуратура, Роспотребнадзор и т.д.), а также в суд.

При этом не стоит забывать, что решение конкретного вопроса (проблемы) не решает ситуацию в целом. Как правило нарушения носят системный характер касаемо конкретных лиц или не возникают вообще, при условии, что лицо осуществляющее управление многоквартирным домом заинтересовано в добросовестном исполнении своих обязательств.

Данный вывод опять же опровергает отнесение договора управления к договорам на возмездное оказание услуг. Так как в случае нарушения условий договора услуг, судом или надзорным органом будет принято решение о понуждении его исполнения и лицо выполнит его, то инцидент скорее всего будет исчерпан.

Но в случае если решение о понуждении исполнении обязательств будет в рамках договора управления нельзя сказать, что решение конкретного вопроса изменит ситуацию в целом, потому что данный договор имеет более широкие временные рамки (в том числе и пролонгацию) и предмет договора, который нельзя назвать полным (с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан).

Учитывая изложенное хочется рекомендовать собственникам помещений более тщательно подходить к выбору партнера для управления своим домом и своевременно решать возникающие вопросы, в том числе и в досудебном порядке