Договорная конструкция установления земельного сервитута как цивилизованное решение посредством цивилистики

CONTRACTUAL CONSTRUCTION OF THE ESTABLISHMENT OF A LAND EASEMENT AS A CIVILIZED SOLUTION THROUGH CIVICS

Fedorov A. G.

Candidate of Law, Associate Professor,

Associate Professor of the Department of Jurisprudence

Institute of History and Law

Kaluga State University K.E. Tsiolkovsky,

Kaluga, Russia

master's student,

Department of jurisprudence

Institute of History and Law Kaluga State University K.E. Tsiolkovsky

Kaluga, Russia

Annotation

Земельный сервитут может быть установлен в судебном порядке и во внесудебном порядке. ГК РФ в ст. 274 закрепляет формы, в которых может быть установлен сервитут: договорная (соглашением сторон) и исковая (судебная). Представляется, что наиболее цивилизованным разрешением спорных ситуаций землепользователей, в указанных условиях, является именно договорная форма, фиксирующая совместное волеизъявление сторон, для которой установлена квалифицированная форма сделки.

Совместное волеизъявление сторон должно быть зафиксировано в договоре об установлении сервитута. В юридической литературе, фигурирует наименование договора как «сервитутный»[4, c. 10].

Есть наименование «договор о частном сервитуте», по мнению Малеиной М.Н.: «это такое соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет другой стороне (сервитуарию) в пользование недвижимое имущество безвозмездно или за плату, а другая сторона (сервитуарий) берет на себя обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить пользование в случае отпадения оснований установления сервитута» [8].

В гражданском законодательстве такая терминология отсутствует, что является пробелом, восполняемым за счет общих принципов гражданского законодательства. Действующее гражданское законодательство Российской Федерации, в частности ГК РФ, не содержит в системе договоров, предусмотренных частью второй [1] понятие «сервитутный договор». Но, это не является препятствием к его заключению, так как, ГК РФ не запрещает заключение договоров непоименованных в нем. Более того, заключение договора, который не закреплен в ГК РФ или иных нормативно-правовых актах системы гражданского законодательства является одним из проявлений принципа свободы договора [5, c. 59], установленного ч.2 ст.421, согласно которой: стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору. В таком случае аналогия применяется относительно определения формы и существенных условий договора, как для системообразующих элементов для признания договора заключенным. По аналогии могут быть применены положения ЗК РФ относительно особенностей заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности [6, c. 431].

Условия, необходимые для согласования сторонами (существенные условия) определяются по аналогии с ЗК РФ, а вот форма договора установлена уже нормами гражданского законодательства. В связи с чем, автору не совсем понятно почему нельзя экстраполировать существенные условия сервитутного договора из ЗК РФ в ст. 274 ГК РФ, которая устанавливает требования к заключению соглашения, которое подлежит государственной регистрации.

Как следует из буквального толкования ч.3 ст. 274 ГК РФ, соглашение об установлении сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. А, следовательно, презюмируется, что соглашение составляется в письменной форме и в последующем подлежит государственной регистрации. Аналогичное требование установлено и в нормах земельного законодательства [7, c. 180]. Так, согласно ч. 17 ст. 23 ЗК РФ, сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 ЗК РФ. Отметим, что к исключениям относятся сервитуты в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок до трех лет.

Итак, соглашение об установлении сервитута подлежит обязательной государственной регистрации в органах кадастрового учета (в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии) [2], о чем должна быть сделана соответствующая запись в едином государственном реестре недвижимости в разделе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» с указанием даты, номера и вида государственной регистрации обременения, срока его установления, лица, оснований возникновения.

Если квалифицировать сервитутный договор с точки зрения традиционной классификации договоров, то он является: консенсуальным (считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий и обличения договора в соответствующую форму, а не с момента передачи имущества - здесь это невозможно и не предполагается в принципе), может быть возмездным ли безвозмездным (в зависимости от того, было ли согласовано сторонами внесение платы за установление сервитута, ее размер, периодичность внесения и прочие условия относительно встречного предоставления), является синаллагматическим (так как порождает права и обязанности у обеих сторон, которые по отношению друг к другу являются корреспондирующими), как минимум это двусторонний договор, но может быть и многосторонним.

Таким образом, можно отметить, что отсутствие установленной терминологии в гражданском законодательстве является недостатком, но не существенным, не влияющим на существо правоотношений сторон. Но, в целях его гармонизации, автором предлагается следующее определение, которым может быть дополнена ч. 3 ст. 274 ГК РФ «Соглашение об установлении сервитута - это соглашение двух или более субъектов об установлении, прекращении или изменении ограниченного права пользования чужой недвижимостью». Представляется, что такая формулировка вполне сочетается с новейшей трактовкой недвижимости (в рамках реформы гражданского законодательства [3]). Более того, действующее гражданское законодательство не содержит в системе договоров, предусмотренных частью второй понятие «сервитутный договор», что, конечно, не является препятствием к его заключению, так как, ГК РФ не запрещает заключение договоров непоименованных в нем, что является одним из проявлений принципа свободы договора, установленного ч.2 ст.421, согласно которой: стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Юридический смысл вышеуказанной терминологической конструкции заключается в формировании правового механизма реализации обязанностей и прав, который мог бы обеспечивать интересы собственника служащей вещи без лишений для него и в обеспечении интересов собственника господствующей вещи, нуждающегося в создании для нее новых качеств.