Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и проблемы ее определения в Московском регионе

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее определенных условиях. Эти условия регламентируются соглашениями (контрактами), в которых оговариваются совокупность действий сторон, их вклады и сроки выполнения обязательств.

Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборотасредствхозяйствующегосубъ-екта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором1 и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора.

Из всех видов инвестиционных договоров, существующих в Российской Федерации, как самостоятельный тип договора можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт в строительстве – это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника.

Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.

Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта при условии согласия всех участников.

Собственником земельного участка могут являться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестиционные контракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.

Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо – земельный участок, инвестор – денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестиционного контракта является определение долей участников инвестиционного процесса ввиду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба, причиненного досрочным прекращением инвестиционного контракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли этого участника – упущенной выгоды.

В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах его формирование осуществляется по большей части с участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность – обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства – «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи, и даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.

Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестиционного контракта или переуступки права требования, получения в собственность пропорционально своей доле реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива. Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути – цифра не фиксированная. С одной стороны, существуют методики расчета этой величины, однако, с другой стороны, остается некая неопределенность, так как по большей части все зависит от параметров проекта застройки.

Как правило, деятельность инвестора-застройщика в городе Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности, и инвестор согласно установившейся практике обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике определение цены предложения на любой товар, цены, по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку), является безусловным правом государства как землевладельца. В связи с этим заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.

В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с существующим законодательством отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.

Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути выплата этой доли является стоимостью права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа, осуществляются периодические платежи – арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. В условиях существующего дефицита на землю платеж за право аренды земельного участка является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли.

В последнее время при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых либо вновь возводимых строений выплаты доли собственника земельного участка устанавливаются на основании Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуры при строительстве и реконструкции жилых объектов, а также проекта. Несмотря на то, что эта Методика официально не принята, ее часто используют в качестве обоснования «понятийного» назначения компенсации, указанной в Методике определения размера компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры при строительстве и реконструкции объектов нежилого назначения в Москве2. Согласно этой Методике доля города – это «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Методика определения размера компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры при строительстве и реконструкции объектов нежилого назначе- ния в Москве является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственный ее недостаток – непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных изменить размер уплачиваемой компенсации в разы.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом или Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.

На основании проведенных нашей компанией исследований результатов применения названных методик и анализа заключенных инвестиционных контрактов можно говорить о средних цифрах величин доли Российской Федерации в инвестиционных контрактах, а именно:

• •    по объектам, расположенным в Центральном административном округе (ЦАО) города Москвы – в среднем от 30 до 60 процентов площадей;

• •    по городу в целом – 25–40 процентов.

Доля города Москвы (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является город Москва) составляет 20–50 процентов и считается в целом по городу примерно так:

• •    в ЦАО – 50 процентов инвестору, 50 процентов собственнику земельного участка;

• •    в других административных округах города – 70 процентов инвестору, 30 процентов собственнику земельного участка.

В каждом конкретном случае соотношение долей может изменяться в зависимос- ти от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.

Кроме платы за аренду земли, на период проектирования и строительства и в дальнейшем эксплуатации завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т. д.

Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и обусловленные законодательством, при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24 процента от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает инвестор), или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике доля собственника земельного участка и компенсация городу за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуры смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет – «доля города». В случае когда собственником земельного участка является город, проблем не возникает. Однако в настоящее время существует около десяти «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля фактически незаконно была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному городом Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Федеральными и московскими властями ведется активная работа по согласованию этих инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка либо как владельца прав аренды на земельный участок.

В случае когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города. Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города. Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно, положения распорядительных документов правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуры не являются основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов, в частности по строительству жилья, оспаривается федеральными органами власти.

Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные НК РФ, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы указанным кодексом не предусмотрен.

У города Москвы также отсутствуют основания требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.), поскольку в соответствии с федеральными законами от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 6 октяб- ря 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, то есть в данном случае за счет бюджета города Москвы.

В соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженернотехнического обеспечения (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Существует методика, утвержденная постановлением правительства Москвы от 7 ноября 2006 года № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно, названная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), утвержденный правительством Москвы 6 июня 1997 года № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9 процента от общей суммы затрат по их застройке.

Как отмечается в статье О.М. Красноперова «Учет затрат на создание элементов инженернойинфраструктуры,благоустройс-тво территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность»³, БУПс был разработан 10 лет назад, и за это время претерпели существенные изменения и нормативная база, и структура сметной стоимости строительства.

Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время4. Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что сегодня подключение к коммуникациям – одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10–12 процентов от стоимости строительства5. Вместе с тем статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения6.

В настоящее время ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах, не превышающей 30 процентов, доля города должна быть незначительной во избежание потери привлекательности объекта и раскручивания маховика цен.

С такими доводами согласно и правительство Москвы. В письме мэру Москвы Ю.М. Лужкову от первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 5 октября 2007 года отмечается, что в распорядительных документах правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществлять финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям7.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать в оговоренном объеме возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.

Письмо Ю.В. Росляка, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами, о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставило точку в продолжительных спорах об определении доли собственника земельного участка. Однако решение этой проблемы вскрывает новую проблему – обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с российским законодательством все эти затраты возлагаются на город. Однако в Москве и многих других городах финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с высокой дифференциацией уровня доходов населения и неспособностью огромной его части оплачивать по рыночным ценам коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, а также услуги транспорта.

Как показывает практика прошедших лет, именно жилищно-коммунальное хозяйство и социальная инфраструктура «сглаживают» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему невыгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также о еще одном важном инструменте, часто используемым населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения – контроль численности населения. В настоящее время, для города единственными инструментами контроля численности остается поддержание загра-дительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить соответственно спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Российской Федерации.

У города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть таких платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации этих затрат остается нерешенной. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три–пять лет.

РОСРАЗВИТИЕ

МЕЖДУНАРОДНАЯ ГРУ ППА КОМПАНИЙ

Устанавливая

Защита от поглощений Превентивная защита Защита при банкротстве Корпоративные споры Управление бизнесом Привлечение капитала Аудит корпоративной безопасности Разрешение конфликтов (медиация) Управление инвестициями

Оценка собственности Кризисный PR

Третейский суд правила info@rosrazvitie.c6m тел./факс: +7 (495) 980-4881 тел./факс: +7 (812) 314-8904 тел./факс: +3 (8044) 288-1190

109240, Москва, ул. Солянка, д. 14/2

190000, Санкт-Петербург, 01033, Киев, ул. Декабристов, д. 6 ул. Тарасовская, д. 3