Дома блокированной застройки: проблемы при совершении сделок купли-продажи

Дома блокированной застройки представляют собой уникальный вид жилой недвижимости, который характеризуется своей архитектурной особенностью и планировкой. Они получили широкое распространение в России, особенно в последние десятилетия, как решение проблемы жилищного строительства в условиях ограниченных земельных ресурсов. Однако при совершении сделок купли-продажи таких объектов возникают специфические проблемы, которые требуют внимательного рассмотрения с правовой точки зрения.

Таунхаусы (дома блокированной застройки) - понятие, позаимствованное у западных стран, представляют собой комплексы жилых зданий, объединенных между собой общей стеной или стенами. Каждый из таких домов обычно имеет отдельный вход, собственный участок земли и определенные общие элементы, такие как подъездные пути, крыши, фасады и инженерные коммуникации. Это создает необходимость в особом подходе к правовым вопросам, касающимся прав собственности и эксплуатации. Такие объекты недвижимости обеспечивают более высокую плотность застройки и становятся всё более востребованными, так как они зачастую более доступны для большинства граждан по сравнению с индивидуальными домами.

Существенные трудности возникают уже на стадии определения типа жилого помещения в таких комплексах. Еще в 2011 году Минэкономразвития РФ указало на необходимость внесения изменений в действующее законодательство, поскольку существующие формулировки, касающиеся понятий «квартиры», «жилые дома блокированной застройки» и «многоквартирные дома», отличаются неясностью и многозначностью.

До принятия Федерального закона от 30.12.2021 № 476 термин «жилой дом блокированной застройки» использовался в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), которая была посвящена экспертизе проектной документации. В этом контексте дом блокированной застройки определялся как жилое здание высотой не более трех этажей, состоящее из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти, при этом каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками, располагается на отдельном земельном участке и выходит на территорию общего пользования. Важно отметить, что легального определения многоквартирного дома на уровне законодательства в тот период не существовало [1, с. 44-46] [2].

В каждом конкретном случае домов блокированной застройки можно выявить как признаки многоквартирных, так и индивидуальных жилых домов, в зависимости от их строительных особенностей. Признаки многоквартирного дома включают наличие единого фундамента и смежных стен с соседними блоками. В свою очередь, индивидуальные жилые дома характеризуются тем, что блоки располагаются на отдельных земельных участках, имеют автономные инженерные сети и не содержат общих помещений. Судебная практика по данным вопросам также неоднозначна: в некоторых делах суды относили дома блокированной застройки к многоквартирным, а в других делах устанавливали, что эти дома не подпадают под это определение.

Дома блокированной застройки качественно отличает особенности проведения сделок купли-продажи, поскольку зачастую объединяет свойства как индивидуального жилого дома, так и многоквартирного дома. В условиях современной тенденции дома блокированной застройки зачастую имеют обособленное расположение, что приводит к формированию инфраструктуры, общей для всех собственников таких объектов. В таких комплексах обычно имеются контрольнопропускные пункты, внутрипоселковые дороги, автостоянки, детские площадки, площадки для сбора твердых бытовых отходов, трансформаторные подстанции и другие элементы, которые используются всеми владельцами. Проживание в таких комплексах предполагает не только доступ к этим общим объектам, но и получение услуг по их обслуживанию. Соответственно, бремя содержания инфраструктуры и расходов на сопутствующие услуги должно справедливо распределяться между всеми собственниками [3, c. 168-171].

Однако действующее законодательство не содержит четких норм, регламентирующих состав и правовой режим общего имущества в такого рода комплексах, а также не определяет порядок управления, содержания и ремонта такого имущества. Общее имущество в этих комплексах имеет уникальные характеристики, отличающие его от аналогичных объектов в многоквартирных домах, включая пространственную обособленность. На практике вопросы, касающиеся содержания общего имущества, чаще всего решаются на собраниях собственников. Однако решения, принятые на таких собраниях, не имеют обязательной силы для всех собственников, что связано с отсутствием прямых указаний в законе о правовой силе таких решений.

Эффективным инструментом для уплаты за содержание общего имущества является заключение договора с единым исполнителем услуг. Однако отсутствие правовых последствий для актов собраний и свобода собственников в выборе исполнителя создают возможности для уклонения от платы за содержание общей инфраструктуры. Эти обстоятельства приводят к возникновению споров, которые нередко оказываются в судебной плоскости.

На данный момент отсутствует единообразная судебная практика. Некоторые суды применяют нормы законодательства, регулирующего садоводство и огородничество, однако Верховный Суд РФ отменяет такие решения, подчеркивая, что собственники в жилых комплексах не занимаются данными видами деятельности. В условиях отсутствия четкого регулирования суды нередко обращаются к положениям Гражданского кодекса о неосновательном обогащении. В ряде случаев применяются нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в многоквартирных домах по аналогии. Это свидетельствует о необходимости выработки более четких и эффективных правовых механизмов для регулирования отношений в жилых комплексах [4, с. 38-42].

Купля-продажа недвижимости в России регулируется несколькими основными законодательными актами:

• -    Гражданский кодекс Российской Федерации. В частности, статьи 549-558, которые регулируют вопросы заключения договоров купли-продажи недвижимости [5].

• -    Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество [6].

Однако для домов блокированной застройки существуют специфические условия и правила, учитывающие особенности их конструкции и эксплуатации. Важно отметить, что, в отличие от индивидуальных домов, сделки с домами блокированной застройки могут быть осложнены особенностями общего имущества.

При продаже домов блокированной застройки необходимо учитывать множество юридических аспектов. Часто возникают вопросы о правомерности оформления сделок, особенно если дом строился с нарушениями или без соответствующих разрешений. Также потенциальные покупатели должны быть осведомлены о правовых рисках, связанных с возможными исками от соседей или требованиями со стороны государственных органов. Не мало случаев, когда собственники решили перевести общий жилой дом в дом блокированной застройки в судебном порядке, но при этом один из собственников соорудил пристрой, но так и не обратился ни к кадастровому инженеру, ни в соответствующие органы, в результате потенциальные покупатели получают несоответствие по документам и серьезные трудности при проведении сделки купли-продажи, в том числе с привлечением кредитных организаций. Дальнейшее переустройство, перепланировка и реконструкция для покупателей фактически невозможна до тех пор, пока продавец не пройдет всю процедуру реконструкции объекта и получит соответствующие документы с Росреестра с новой площадью и планом объекта. К сожалению, при проведении таких сделок выявляется это очень поздно, когда продавец и покупатель уже подали все документы в Росреестр, фактически дом, может быть, семьдесят квадратных метров, но в технической документации и выписках из ЕГРН площадь пятьдесят квадратных метров. Покупатель проглядел, а продавец вовремя не сообщил, и вот уже новый собственник несет исковое заявление для решения данного вопроса в судебном порядке [7, с. 21-25].

Соответственно у «соседа под одной крышей» также есть свои претензии к такого рода реконструкциям, поскольку они как правило затрагивают их интересы, а именно умаляют площадь земельного участка, задевают их часть забора, затрудняют доступ к улице и т.д.

Для решения споров между соседями сложилась обширная судебная практика, поскольку в какой-то момент соседи устают подписывать бесконечное количество соглашений о пользовании общим имуществом, которые не оказывают никакого воздействия на другую сторону и переходят к решениям таких споров в судебном порядке.

Регистрация прав на дома блокированной застройки может быть осложнена из-за необходимости разделения прав на общее имущество. Общие элементы (такие как крыши, стены, коммуникации) требуют отдельного учета и оформления. Это может стать причиной затруднений при регистрации и наличии потенциальных споров между собственниками.

Часто сами объекты блокированной застройки могут быть не качественными или содержать не четкое разграничение по помещениям. Это связано с особенностями проектирования и строительства таких объектов. Например, в случаях, когда строительной компанией не привлекался проектировщик, застройщики могут самостоятельно спроектировать дом или вовсе не оформить надлежащим образом документы. Не редко не подписываются даже акты приема-передачи объектов, что может привести к болезненным последствиям восстановления своих прав [7, с. 29-32].

Примером таких случаем является решение Шатурского городского суда Московской области от «15» мая 2023 г. по делу № 2730/2023. Гражданин В. построил таунхаус для своих детей и решил продать его. Покупатели нашли дом, осмотрели его и совершили сделку. При этом стороны не составили акт, отражающий состояние дома, а просто указали в договоре, что покупатели претензий к качеству не имеют. Позднее в адрес продавца поступила досудебная претензия с требованием оплатить расходы на устранение скрытых недостатков объекта недвижимости. Покупатели посчитали, что продавец, совершивший сделку как физлицо, но имеющий статус ИП, должен нести ответственность по Закону о защите прав потребителей.

В рамках судебного разбирательства было установлено, что в объекте недвижимости имеются недостатки, выражающиеся в несоответствии СП, СНиП и ГОСТам, явные и устранимые. Несмотря на то, что недостатки являются явными и носят производственный характер - то есть возникли до момента продажи дома, суд взыскал с продавца стоимость устранения выявленных недостатков в размере, установленном судебной экспертизой [9].

Отсюда возникает другая проблема - разграничения общей собственности между собственниками. Проблема разграничения общей собственности между собственниками в таунхаусах связана с неопределённым правовым статусом этих объектов. Необходимо отметить, что объекты общей инфраструктуры в жилищно-земельных комплексах и общее имущество в домах блокированной застройки все же имеют разный характер. При блокированной застройке помимо возможных пространственно-обособленных от помещений объектов общего пользования (например, детская площадка) есть общие стены, фундамент, крыша - имущество, от помещений не обособленное, что коренным образом отличает его от объектов общей инфраструктуры в коттеджных поселках. Правовой статус общего имущества в домах блокированной застройки носит сложный, «смешанный» характер - содержит в себе как элементы общего имущества собственников многоквартирного дома, так и элементы общего имущества в жилищно-земельных комплексах. В зависимости от позиции застройщика на них распространяется или режим поэтажной собственности, или режим индивидуального жилого дома. Если на таунхаус распространяется режим многоквартирного дома, то земельный участок принадлежит всем собственникам помещений таунхауса на праве общей долевой собственности. Если же таунхаус имеет статус индивидуального жилого дома, то каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке. Долевая собственность предполагает, что проживающие в доме не могут распоряжаться имуществом без согласия остальных собственников - например, нельзя сделать ремонт, сдать комнату в аренду или продать свою часть. При реальном разделе собственник может распоряжаться своей частью так, как хочет. Такие сложности в определении имущественных прав порождают огромное количество споров при проведении сделок купли-продажи [8, с. 379-381].

Ещё одним препятствием для совершения сделок купли-продажи является огромное ко- личество исполнительных производств, возбуждаемых в отношении собственника по поводу содержания общего имущества. Если речь идет о многоквартирном доме, законодатель обязывает собственников заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества, не принимая во внимание тот факт, что для собственников многоквартирных домов с двумя-четырьмя квартирами заключение данного договора может быть нецелесообразным и экономически невыгодным. Ведь содержание и ремонт многоквартирных домов с двумя - четырьмя квартирами видится возможным и без заключения договоров с третьими лицами. Собственники помещений в таких домах в некоторых случаях (а может, и в большинстве ситуаций) в состоянии обслуживать и ремонтировать общее имущество за счет самостоятельной координации целевых денежных средств и даже собственного труда, не привлекая сторонние организации к проведению работ. Так, собственники смогли бы существенно экономить на ежемесячных платежах организации, выполняющей работы и оказывающей услуги по ремонту и содержанию общего имущества их дома. При признании дома домом блокированной застройки с таким же количеством жилых помещений на собственников не будут распространяться положения ЖК РФ о необходимости выбора способа управления домом и заключения соответствующих договоров. Они вправе самостоятельно определять механизмы содержания объектов общей инфраструктуры. Немаловажно, что в отличие от собственников помещений в многоквартирных домах у собственников помещений в домах блокированной застройки отсутствует обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества. Как правило собственники домов блокированной застройки (в особенности это касается коттеджных поселков) заключают соглашение по содержанию общего имущества, где четко фиксируют сумму взноса. К сожалению, не все лица добросовестно готовы исполнять свои обязательства, что в свою очередь неизбежно ведет к новым спорам и искам и препятствию при проведении сделки.

Судебная практика по делам, связанным с домами блокированной застройки, разнообразна. Пример судебного решения по такому вопросу - решение Вольского районного суда

Саратовской области от 27 июля 2020 года по делу №2-1-699/2020. В нём рассматривалось исковое заявление о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки. Суд пришёл к выводу, что жилое помещение имеет отдельный вход, отдельные от соседей по многоквартирному дому коммуникации и отделено от них глухой стеной, что позволяет считать его частью жилого дома блокированной застройки. В результате за истцом признали право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 42 кв. м. [10].

Ещё один пример – решение Ульяновского областного суда от 7 октября 2021 года. В нём рассматривалось исковое заявление о признании жилого дома домом блокированной постройки, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, о выделе в натуре доли жилого дома и земельного участка, о признании права собственности на жилой блок. Проведённой по делу строительно-технической экспертизой установили, что спорный жилой дом не может быть признан многоквартирным, а обладает признаками дома блочной застройки, помещения, принадлежащие на праве долевой собственности истцам и ответчикам, обладают признаками изолированного жилого блока и могут быть выделены в отдельные жилые блоки [11].

Судебные разбирательства часто касаются вопросов о правомерности продажи, наличии или отсутствии обременений на недвижи- мость, а также правовых оснований для требований со стороны соседей. Примеры дел показывают, что суды принимают во внимание как условия договора, так и фактические обстоятельства, что подчеркивает важность качественного юридического сопровождения сделок.

Необходимы законодательные изменения, направленные на упрощение процесса регистрации прав собственности на дома блокированной застройки, а также на более четкое определение правовых режимов общего имущества.

Участникам сделок следует проводить тщательную проверку правового статуса объ- екта, а также консультироваться с юристами, чтобы избежать возможных рисков. Также рекомендуется обратить внимание на качество документации и выполнение всех требований законодательства на этапе оформления сделки.

Дома блокированной застройки представляют собой интересный и актуальный элемент рынка недвижимости в России. Однако проблемы, возникающие при совершении сделок купли-продажи, требуют внимательного анализа и решения. Улучшение правовой базы и повышение юридической грамотности участников сделок могут существенно снизить риски и сделать рынок более прозрачным. Перспективы дальнейших исследований в этой области могут включать более детальное изучение судебной практики и выработку рекомендаций по улучшению законодательства.