Досудебный порядок урегулирования споров о признании права собственности на недвижимость

Как следует из положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ, признание права является одним из способов защиты нарушенного права. Учитывая, что право собственности является одним из неотъемлемых прав на современном этапе развития российского государства, гарантированных Конституцией Российской Федерации, качество функционирования механизмов защиты такого права имеет важное значение.

В ходе анализа практики рассмотрения гражданских дел о признании права собственности на объекты недвижимости, рассмотренных в Давлекановском районном суде Республики Башкортостан за 2023 год, нами сделаны следующие выводы.

В 2023 году в суде с вынесением итогового судебного акта окончено 37 гражданских дел по требованиям о признании права собственности на объекты недвижимости. Из рассмотренных дел 40% пришлось на долю требований о признании права на самовольную постройку, на бесхозяйную вещь, а также о признании права собственности в порядке приобретательной давности.

При этом ни одно из вынесенных судебных решений по анализируемой нами категории дел не было обжаловано в суд апелляционной инстанции. Кроме того, во всех случаях по требованиям о признании права собственности в порядке приобретательной давности и о признании права на бесхозяйную вещь ответ- чиками в суд представлялись заявления о признании исковых требований, а по требованиям в части самовольной постройки каких-либо возражений относительно иска не поступало.

Приведем пример из судебной практики. С. обратился в суд с иском к администрации городского поселения о признании права собственности на самовольную постройку - пристрой к дому, который он возвел в отсутствие соответствующего разрешения. От представителя ответчика в суд поступило заявление о признании иска, поскольку, согласно экспертному заключению, возведенное строение соответствует всем обязательным нормам и правилам, а также не угрожает жизни и здоровью третьих лиц [1].

Другой пример. Администрация сельского поселения обратилась с иском к местной администрации о признании права собственности на бесхозяйный линейный объект - газопровод высокого давления на территории сельского поселения. Представитель ответчика признал исковые требования в полном объеме [2].

Следующий пример. Решением суда удовлетворен иск Ч. к администрации городского поселения город Давлеканово о признании права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности. В обоснование иска было указано, что в 1979 года исполнительным комитетом Давлекановского городского Совета ей был выделен земельный участок для ведения садоводства. С 1979 года по настоящее время она добросовестно и открыто пользуется земельным участком, выращивает овощи, провела межевание, построила садовый домик. В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было заявлено о признании иска [3].

То есть, фактически в рассматриваемой ситуации гражданско-правовой спор как таковой отсутствовал, но для узаконения прав на земельный участок Ч. была вынуждена обратиться в суд, поскольку администрация не обладала полномочиями в досудебном порядке на признание за ней права собственности на объект недвижимости ввиду отсутствия необходимых документов.

На основании вышеизложенного и, исходя из приведенных нами примеров, можно резюмировать, что в некоторых случаях подача в суд исков по делам о признании права собственности на самовольные постройки, бесхозяйные объекты и на объекты недвижимости в порядке приобретательной давности носит формальный характер, поскольку органы местного самоуправления не обладают полномочиями признавать право собственности на данные виды объектов в досудебном порядке.

Нами видится, что наиболее целесообразно на законодательном уровне предусмотреть досудебный порядок урегулирования возникших правоотношений по требованиям, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки, бесхозные вещи и в порядке приобретательной давности [4, с. 148]. Данный механизм признания права позволит в значительной мере снизить нагрузку как на суды, так и на органы местного самоуправления.

Согласно изученным нами гражданским делам по требованиям о признании права собственности в порядке приобретательной давности, нами выявлено, что в основном истцами заявляются требования о признании права на земельные участки, выделенные им для ведения садоводства. В качестве подтверждений своих доводов истцами предоставляются решения органов исполнительной власти (в рассмотренных нами случаях – решения исполнительного комитета Давлекановского городского Совета) о выделении земельного участка для ведения садоводства.

Из анализа изученных нами гражданских дел следует, что, осуществив межевание земельных участков, на которых истцы осуществляют садоводство, граждане обращаются в администрацию городского поселения о признании за ними права собственности на такие земельные участки [5]. В органе местного самоуправления гражданам отказывают ввиду отсутствия таких полномочий у муниципалитета, и рекомендуют обратиться в суд.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ условиями, необходимыми для признания права собственности в порядке приобретательной давности являются открытость, непрерывность, добросовестность владения, а применительно к недвижимому имуществу также и срок – 15 лет.

Предлагаем предоставить органам местного самоуправления право в досудебном порядке признавать право собственности по данному основанию за гражданами при наличии следующих условий: право возникло у гражданина до введения в действие Земельного кодекса РФ, а также заявителем представлены документы, подтверждающие условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ. В случае несоблюдения предусмотренных условий заявитель имеет право обратиться с соответствующим иском в суд.

Что касается требований о признании права собственности на бесхозную вещь, то нами также видится возможным во внесудебном порядке признавать такое право за заявителем [6, с. 265].

Пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, какая вещь признается бесхозяйной с точки зрения гражданского законодательства, а именно: не имеющая собственника, либо при отказе собственника от нее, а также при неизвестности собственника.

Министерством экономического развития Российской Федерации предусмотрен порядок постановки объекта недвижимого имущества на учет в качестве бесхозяйного, согласно которому по истечении года со дня постановки такого объекта на учет орган, уполномоченный управлять муниципальной собственностью, вправе обратиться в суд с соответствующим иском [7]. Для линейных объектов данный срок составляет три месяца в силу прямого указания п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ.

Полагаем, что в рассматриваемой ситуации целесообразно предоставить органу, управляющему муниципальным имуществом, после постановки объекта недвижимости на соответствующий учет в качестве бесхозяйного по истечении установленного срока самостоятельно принимать решение о признании за субъектом, в фактическом владении которого объект находится, право собственности на него.

Относительно требований о признании права собственности на самовольную постройку, нами изучены материалы гражданских дел, из которых следует, что основной массив требований связан с признанием права на реконструированные объекты недвижимо- сти – пристрои к жилым домам, на строительство которых не было получено соответствующего разрешения [8].

Учитывая, что после реконструкции жилых домов, в частности, в результате возведения пристроев увеличивается площадь жилых помещений относительно параметров, предусмотренных техническим паспортом, а также ввиду отсутствия соответствующих разрешений на такую реконструкцию, граждане не могут оформить право собственности на реконструированный объект недвижимости и вынуждены обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Предлагаем применительно к требованиям о признании права собственности на самовольную постройку предусмотреть механизм досудебного урегулирования, согласно которому граждане самостоятельно и за свой счет проводят техническое обследование помещения, а также экспертное исследование на предмет соответствия реконструированного объекта всем обязательным нормам и правилам, нахождения объекта в границах земельного участка гражданина, осуществившего самовольную реконструкцию. Полагаем целесообразным предоставить муниципалитетам право на узаконивание объектов самовольного строительства при предоставлении заяви- телями соответствующего технического заключения, а также при представлении заключения эксперта.

На основании изложенного, полагаем, что предоставление компетентным органам права на признание за заинтересованными субъектами права собственности в порядке приобретательной давности, на самовольную постройку, бесхозяйные вещи, позволит в полной мере реализовать защиту прав и законных интересов граждан, а также снизить нагрузку на органы правосудия.