Факторное пространство особенностей жилищного девелопмента с применением технологий модульного строительства

Среди градостроительных документов, связанных с проектированием и строительством модульных зданий, особое значение имеет Свод правил 501.1325800.2021 «Здания из крупногабаритных модулей. правила проектирования и строительства. Основные положения», который был разработан в 2021 году. В рамках данного Свода правил подробно рассмотрены вопросы, связанные с проектированием и строительством модульных зданий. Особое внимание уделено вопросам энергоэффективности и комфорта зданий.

В процессе проектирования модульных зданий необходимо уделить особое внимание безопасности эксплуатации инженерных систем, для этого следует создать систему комфортного дома, разделенную на две зоны ответственности - МОП и нежилые помещения, а также жилые помещения. Эта система позволяет измерять текущие значения параметров инженерных систем, сравнивать их с заданными, учет различных условий, вырабатывать управляющие воздействия на исполнительные устройства, документировать информацию и выдавать сигналы в случае аварий и предупредительных ситуаций. Система также позволяет оперативно вмешиваться в работу инженерного оборудования, изменять параметры и переходить в ручной режим управления от диспетчера. Для более удобного управления инженерными системами жилых помещений, были разработаны три пакета функций управления -«Стандарт», «Комфорт» и «Бизнес» [2] (рис. 1).

Рис. 1. Функции управления

Логистические ограничения

По параметрам блок-модуль относится к грузам, транспортируемым по правилам «Перевозки грузов» Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 23 октября 1993 г. N 1090 «О правилах дорожного движения» (пункт 23).

В связи с тем, что максимальные габариты блок модуля могут достигать 7,5х15,5х3,55 то в соответствии с Приказ Министерства транспорта РФ от 31 авгу- ста 2020 г. N 343 «Об утверждении Требований к организации движения по автомобильным дорогам тяжеловесного и (или) крупногабаритного транспортного средства» транспортировка осуществляется с большим количеством ограничений и по специальному разрешению. Также появляется необходимость в автомобилях прикрытия, которые должны сопровождать автомобиль, перевозящий модуль [4].

Рис. 2. СТС, укомплектованное системой гидравлических опор

Перевозка модулей на строительную площадку требует специальных транспортных средств с низкорамной грузовой платформой, запроектированными так, чтобы модули опирались на платформу в местах опорных закладных деталей нижней части пилонов [2].

Ширина автомобильной полосы по ГОСТу 3,75 м. В связи с этим условиях горо- да возникает ряд проблем при транспортировке блок-модулей. Важно обеспечить безопасность дорожного движения при перевозке, учитывая габариты подмостовых конструкций, железнодорожные переезды, наличие контактных сетей и другие особенности маршрута. Для этого проводится обследование и составляется отчет с подробным описанием всех факторов [2].

Рис. 3. Пример транспортировки модуля

Имиджевый фактор

Модульные и сборные здания всё ещё ассоциируются в России с недостаточным качеством и временностью, что может отражаться на спросе и ликвидности таких зданий.

Для продажи жилых помещений, построенных по технологии модульного строительства, необходимо изменить сте- реотипное восприятие данного типа домостроения у потенциальных покупателей.

Для проверки данного факта, был проведен опрос среди респондентов возраста 23-27 лет, в котором было задано два основных вопроса: «Каково Ваше отношение к модульному многоэтажному строительству?» и «Считаете ли вы, что модульные многоквартирные дома холодные (сквозняки, промерзания)?».

промерзания)

Считаю, что такое строительстве может быть, но себе бы не купил

Положительно, кубил бы квартиру в таком доме

Отрицательно, считаю такие дома ненадежными

Рис. 4. Результаты опроса

Из ответов респондентов можно сделать вывод, что большинство из них скептически относятся к жилью, построенному по технологии модульного строительства. В связи с этим, застройщикам необходимо запланировать затраты на проведение крупной рекламной кампании, которая будет обосновывать преимущества данного метода строительства и демонстрировать надежность используемых материалов и конструкций.

Эффективность рекламной кампании может быть обеспечена, если ее содержание будет соответствовать тем требованиям, которые выдвигают потенциальные покупатели, а именно: информация должна быть объективной, содержать поверхностное изучение материалов и конструкций, упоминание о существующих сертификациях и нормативных документах. Также рекламная кампания должна быть доступна для просмотра в различных медиа форматах.

В итоге, эффективная рекламная кампания здесь играет очень важную роль в изменении стереотипного восприятия модульного строительства и в формировании позитивного отношения потенциальных покупателей.

Производственный фактор

Развитие производственных мощностей является ключевым фактором для увеличения производства модулей и улучшения конкурентоспособности на рынке. Для этого необходимо постоянно совершенствовать технологии производства и оснащать предприятия современным оборудованием. Однако, инвестирование в создание новых мощностей требует значитель- ных ресурсов, поэтому важно заинтересовать инвесторов, которые были бы готовы вложить средства в этот проект. Важным фактором для привлечения инвесторов может стать показательная прибыльность проекта, инвесторы хотят убедиться в том, что их инвестиции будут успешными и позволят им получать стабильный доход на длительный период.

Отличным способом для достижения этой цели может стать многоуровневое планирование стратегии развития и управления предприятием, включая в себя оценку рисков и снижение издержек. Надежность и эффективность производства модулей, а также сильный партнерский потенциал будут обеспечивать благоприятную инвестиционную среду и привлекать новых инвесторов в проект.

Работы в данном направлении начаты. Группа Компаний «МонАрх» запустило строительство «Комбината инновационных технологий «МонАрх»». Технологический процесс комбината представляет собой новый виток развития индустриального домостроения, не имеет аналогов в мире. Продукция комбината – это крупногабаритный железобетонный модуль повышенной заводской готовности, что позволяет обеспечить беспрецедентную скорость монтажа и ввод здания в эксплуатацию.

Одного завода, производящего 20 модулей (1600 м2) (информация с сайта МонАрх) в сутки недостаточно, для полного покрытия потенциального спроса, в случае дальнейшего роста развития данного направления в строительстве. Исходя из этого для инвесторов открывается новое направление инвестирования, а для граждан – новые рабочие места.

Эксплуатационный фактор

Многие модульные здания отличаются от обычных зданий в том, что их техническое обслуживание и управление не так просто. В частности, это связано с тем, что в модульных зданиях могут использоваться инновационные технологии, и для ремонта и обслуживания требуются специализированные услуги.

Сложность заключается в том, что текущая нормативная база по эксплуатации зданий и сооружений не адаптирована под модульное строительство.