Факторы развития, влияющие на рынок недвижимости

Для российской экономики характерно наличие резких региональных различий и высокая степень экономической неоднородности. Изучение и анализ развития рынка недвижимости представляет собой достаточно сложную и важную задачу, но еще более важным является исследование факторов развития. Особенность и сложность заключается в многообразии факторов и неоднозначности воздействия этих факторов на рынок недвижимости и его развитие.

Существует классификация факторов развития рынка недвижимости согласно трем уровням их формирования. Уровни определяются по мере их отдаленности от объекта недвижимости: o     национальный уровень;

o     региональный уровень;

o     локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

Национальный уровень является наиболее отдаленным от объекта, но несмотря не это, национальный уровень является базовым при исследовании рынка недвижимости, поскольку факторы на национальном уровне позволяют определить основные направления развития рынка недвижимости.

К факторам на национальном уровне относят следующие: o     Социально-экономическое развитие страны;

o     Исторические традиции;

o     Формирование правовых систем;

o     Исторический этап развития экономики;

o     Текущая экономическая политика;

o     Состояние финансовой системы и ее степень развитости.

При рассмотрении факторов на региональном уровне, выделяют группу экономических, социальных, административных факторов, и факторы условий окружающей среды.

К экономическим факторам относят:

o     Динамика и уровень доходов населения;

o     Разделение населения по уровню доходов;

o    Развитие бизнеса и его динамика, изменение деловой активности и структуры бизнеса;

o     Уровень доступности финансовых ресурсов;

o     Наличие альтернативных и смежных рынков;

o     Цены на рынке недвижимости;

o     Арендная плата;

o     Наличие рисков инвестирования в недвижимость;

o     Цены на коммунальные услуги.

Социальные факторы развития рынка недвижимости подразделяют на: o     Динамика численности населения, возрастная группа;

o     Образование;

o     Тенденции изменения социальной структуры;

o     Уровень преступности;

К административным факторам относят:

o     Состояние налогового режима;

o    Правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;

o     Правовые и экономические условия совершения сделок .

Факторы, влияющие на уровень развития рынка недвижимости на региональном уровне, оказывают непосредственное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Важно заметить, что направление влияние факторов может, как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Под окружающей средой понимают:

o     Развитие инфраструктуры;

o     Транспортные сети;

o     Экологическое состояние.

Третий, самый приближенный к объекту недвижимости, уровень анализа рынка – анализ непосредственного окружения объекта. На уровне непосредственного окружения объекта региональные тенденции развития определяются в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Для проведения анализа развития рынка недвижимости на данном уровне предполагает использование таких характеристик как этап развития, стабилизации и спада. Иными словами, для рынка недвижимости так же, как и для других локальных рынков присуще циклы деловой активности.

Рынок недвижимости находится на этапе развития, когда спрос превышает предложение, наблюдается рост цен, что способствует развитию недвижимости, строительства. После этапа развития, следует этап стабилизации. На данной стадии активно продолжается строительство новой недвижимости, происходит постепенное насыщение спроса и поддерживается равновесие между спросом и предложением. После того, как нарушается равновесие между спросом и предложением, предложение начинает превышать спрос, наступает стадия спада. На этом этапе наблюдается снижение цен и рентабельности инвестиций в недвижимости, что приводит к отводу капитала из сферы и, соответственно, к снижению предложения.

С помощью анализа непосредственного окружения объекта недвижимости можно определить наилучший вариант использования недвижимости для гармоничного взаимодействия с его окружением, а также что является основой такого варианта. Помимо этого, важно проанализировать, какое место занимает конкретный район с точки зрения всего региона, определить тенденции регионального развития экономики, а также учесть все недостатки и преимущества данного района.

На сегодняшний день, по-моему мнению, Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир:

• 1.    Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.

• 2.    Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.

• 3.    Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.

• 4.    Высокий уровень латентного спроса . Это связано как с традиционным «квартирным вопросом», так и с физическим и моральным

устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

Также, в настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

• -    политическую и экономическую нестабильность;

• -    сокращение ипотечного кредитования;

• -    падение цен на нефть;

• -    девальвация рубля;

• -    снижение платежеспособности населения;

• -    формирование отложенного спроса;

• -    пессимистические ожидания участников рынка.

Но есть и ряд положительно влияющих на рынок факторов :

• -    повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;

• -    снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);

• -    сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

• -    позитивные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая национальные особенности, основной вектор развития ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство,  именно  от  его политики будет зависеть  глубина и продолжительность кризиса.

Важно заметить, что любой объект недвижимости в силу своего масштаба, появившись на рынке, становится частью непосредственного окружения. Именно по этой причине, необходимо грамотно относиться к анализу непосредственного окружения объектов недвижимости, поскольку от того, насколько правильно было принято решение, зависит ценность самого нового объекта недвижимости, так и других уже существующих объектов.