Формирование пространственно-экономической модели комплексного развития территорий жилой застройки в регионе

Введение. В связи с принятием Федерального закона № 494-ФЗ [1] в регионах стартовала реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ). Опыт реализации таких проектов на региональном уровне формируется крайне медленно, однако учеными уже анализируется существующая сегодня практика [2, 3, 4, 5, 6, 7]. Зачастую вопросы реновации затрагивают сферу интересов ученых, работающих в области определения способов устойчивого развития территорий [8, 9]. Наиболее важную роль в реализации проектов в рамках каждого бизнес-процесса КРТ жилой застройки, по нашему мнению, играет применение пространственноэкономической модели. Пространственно-экономическое моделирование позволяет спланировать реализацию проекта КРТ от и до, максимально оперативно корректировать проектную (строительно-архитектурную) составляющую и вносить данные в экономический блок модели. В пространственно-экономическую модель должны вноситься данные и корректирующие показатели в рамках каждого процесса КРТ.

Цель исследования. Целесообразность формирования пространственно-экономической модели комплексного развития территорий жилой застройки в регионе.

Материалы и методы исследования . Методологическую основу исследования составил анализ реализации проектов КРТ жилой застройки в регионах, градостроительного законодательства, научных и аналитических материалов. В исследовании применялись методы моделирования, анализа, синтеза и группировки.

Результаты исследования и их обсуждение . Моделирование проектов КРТ жилой застройки позволят главным управленческим структурам в области обеспечения реализации КРТ в субъектах Российской Федерации успешно выполнить ряд первостепенных задач, представленных в таблице 1.

Таблица 1

Задачи пространственно-экономического моделирования в рамках реализации бизнес-процессов КРТ жилой застройки*

Показатель	Задача пространственно-экономического моделирования
Заключение договора о КРТ жилой застройки	Провести предварительную оценку реализуемости проекта КРТ. Подготовить проект решения о КРТ. Сформировать план проведения аукционов в целях заключения договора о КРТ
Выбор оптимального проекта реновации жилой застройки	Обоснованно оценить необходимый объем финансирования проекта КРТ, в частности, потребность в бюджетных ресурсах. Определить этапы реализации КРТ жилой застройки, спланировать очередность и сроки реализации проекта КРТ и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе бюджетного планирования. Учесть мероприятия, связанные с архитектурно-строительным проектированием. Своевременно обеспечить внесение изменений в документы территориального градостроительного планирования. Подготовить к экспертизе проектную документацию
Реализация проекта реновации жилой застройки	Составить программу к проекту КРТ. Обоснованно определить условия аукционов на право заключения договора КРТ. Провести распределение финансовых обязательств между участниками, включая начальную цену аукционов. Обеспечить оперативное внесение корректировок в процессе осуществления строительно-монтажных работ
Эксплуатация объектов реновации      жилой застройки	Контроль  соответствия  выполненных  работ  расчетным значениям. Корректировка мероприятий по контролю качества выполненных работ в перспективе

* Составлено авторами.

Выполнение представленных задач возможно при наличии сформированной и применяемой пространственно-экономической модели, которая представляет собой два взаимосвязанных блока: градостроительный (пространственный) и экономический. Для синхронизации градостроительного (пространственного) и экономического блоков модели необходимо определить последовательность пространственноэкономического моделирования проекта КРТ (рис. 1).

Подготовка проекта решения о КРТ

Разработка градостроительной (пространственной) модели нет

Основные технико- экономические показатели проекта птима льны ?

д

Разработка экономического блока модели (с учетом финансирования из средств федерального бюджета (исходя из стоимости кв.м. ветхого и аварийного жилья), средств иных государственных и мунициальных программ и проектов, средств девелоперов.

Пересмотр параметров градостроительного (пространственного) блока модели

Необходимо финансирование из средств регионального бюджета

Возможно привлечение необходимых средств из егионального бюджета?

Имеется необходимость в корректировке градостроительного (пространственного) блока модели

Показатели инвестиционной эффективности имеют достаточные значения?

Корректирвка параметров градостроительного (пространственного) блока модели

Рис. 1. Алгоритм пространственно-экономического моделирования (составлено авторами)

Так, ориентируясь на предложенный алгоритм и названные задачи пространственно-экономического моделирования, очевидно, что главной целью пространственно-экономического моделирования является достижение баланса между градостроительными (пространственными) решениями и инвестиционной эффективностью проекта для всех его участников.

Рассмотрим применение пространственно-экономического моделирования КРТ на примере двух принципиально разных территорий в г. Иркутске - пред местье Рабочее и микрорайон Ново-Ленино. Данные территории при помощи разработанной нами пространственно-экономической модели в 2021 году были апробированы на 22-й стратегической сессии Международного Зимнего градостроительного университета «Регенерация городских территорий с применением стандарта комплексного развития территории», прошедшей в Иркутском национальном техническом университете.

Предварительно экспертным путем осуществляется оценка приоритетности проектов реновации и необходимость участия государства в проектах реновации в зависимости от типа территории. Территория I (предместье Рабочее) умеренно нуждается в реновации, допускает вариативное участие государства в финансировании, проект необходимо реализовать в среднесрочной перспективе. Территория II (микрорайон Ново-Ленино) остро нуждается в реновации, учитывая большое число сейсмонебез-опасных зданий, что должно предусматривать максимальное участие государства в финансировании. Данный проект, исходя из этого, необходимо реализовать в краткосрочной перспективе. На основании предварительной оценки переходим к пространственно-экономическому моделированию.

Градостроительный (пространственный) блок пространственноэкономической модели. Градостроительный (пространственный) блок модели включает анализ территории с точки зрения базовых характеристик (определяют принципиальные особенности территории) и субъективных характеристик (особенности, подлежащие корректировке в первую очередь), что позволяет оценить технико-экономические показатели территории.

К базовым характеристикам в контексте градостроительного анализа относятся характеристики, которые закладывают основу для дальнейших исследований: площадь и границы территории; плотность населения; плотность застроенной территории; особенности рельефа территории и др.

К субъективным характеристикам относятся жилая инфраструктура (ветхое и аварийное жилье, сейсмоопасное жилье, жилье, требующее капитального ремонта); транспортная инфраструктура (организация движения транспорта, наличие автостоянок, велопешеходные маршруты); общественно-деловая зона (офисные и общественно-деловые объекты, объекты производства); социальная инфраструктура (образовательный кластер, спортивно-оздоровительная инфра- структура, культурно-досуговая инфраструктура, обеспеченность озелененными территориями).

Предместье Рабочее. Это район г. Иркутска в восточной части Правобережного административного округа, расположенный на правом берегу реки Ушаковки до впадения ее в Ангару. Площадь территории проектирования составляет 14,17 га.

Базовые характеристики территории, составляющие первоначальные особенности и ограничения: наличие реки Ушаковки (сужение русла реки, угроза затопления); нарушение четких границ территории; низкий естественный прирост населения (противоречивый имидж территории); основные собственники территории: собственники территорий стадиона «Динамо» и завода «Стройде-таль».

К субъективным характеристикам территории «Предместье Рабочее» относятся малое количество веток общественного транспорта (однако они формируют транспортный узел недалеко от проектируемого участка); дефицит мест в объектах социальной инфраструктуры, отсутствие дополнительных связей берегов для удобного доступа жителей; низкий уровень комфортности используемого пространства территории; недостаток и отсутствие взаимосвязи в благоустройстве, инфраструктуре, спорте и социуме; хаотичность застройки; отсутствие единого озелененного каркаса города; нехватка открытых рекреационных площадок; отсутствие мест притяжения на набережной и др.

На базе представленных характеристик территории необходимо определение мероприятий, которые должны быть учтены в проекте. Приведем приоритетные направления, которые стоит принять во внимание:

• -    на сегодняшний день большое значение для района играет котельная бывшего завода «Стройдеталь». С целью недопущения полного запустения и возможности развития района очевидной необходимостью является проведение теплового луча с подключением к единой

системе отопления города от ТЭЦ, находящейся в другой части города;

• -    важнейшим вопросом является необходимость централизованных систем водоотведения;

• -    реализация проекта возможна с учетом особого внимания к зонам с режимом, ограничивающим строительство, реконструкцию и хозяйственную деятельность;

• -    необходимость переноса предприятия с территории либо изменение его функционального назначения;

• -    для обеспечения перспективности района необходимо сформировать общественно-деловую застройку и обеспечить будущих жителей рабочими местами;

• -    для повышения привлекательности района необходимо его обеспечение объектами социальной инфраструк-

• туры (школами и детскими садами), поэтому при проектировании КРТ необходимо формировать и образовательный кластер;

• -    необходимо раскрыть потенциал территории – приоритетным вопросом является организация озеленения пространства, формирование велопеше-ходного каркаса;

• -    для решения вопроса транспортной доступности, вызванного главным образом перегруженностью ул. Баррикад, необходимо создание альтернативных проездов из аэропорта и садовых кооперативов в город.

На базе сформированных приоритетных вопросов формируется мастер-план территории, учитывающий ее технико-экономические показатели (рис. 2).

Рис. 2. Разработка мастер-плана территории КРТ для внесения параметров в пространственно-экономическую модель. Предместье Рабочее (Иркутск) (составлено командами Зимнего градостроительного университета с учетом предложенной пространственно-экономической модели)

Технико-экономические показатели территории по мастер-плану (по проекту): численность жителей – 4115 чел.; плотность застроенной территории – 11,7 тыс. м²/га; плотность населения – 300,8 чел/га; общая площадь зданий – 199,5 тыс. м²; общая площадь жилья – 169,5 тыс. м²; общая площадь помещений общественно-деловой инфраструктуры – 29,9 тыс. м²; площадь озелененных территорий – 6,8 га; количество автостоянок, машино-мест –1790; вместимость школ – 1150 мест; жилая обеспеченность –

• 33,2, м²/чел.; обеспеченность озелененными территориями – 13,3 м²/чел.; плотность улично-дорожной сети – 15,9 км/км².

Микрорайон Ново-Ленино. Это микрорайон Иркутска, входящий в состав Ленинского округа, образованный в 1920 г. Микрорайон начинается с остановки «Норильская» и заканчивается на остановке «6-й микрорайон»; протяженность дороги на главной улице Розы Люксембург составляет более 5,5 км.

Базовые характеристики территории, составляющие первоначальные особенности и ограничения: удаленность территории; низкий естественный прирост населения (противоречивый имидж территории); промышленная территория; устаревшая инфраструктура; территория, непригодная для жизни маломобильных граждан; наличие пустующих площадей.

К субъективным характеристикам территории микрорайона «Ново-Ленино» относятся низкий уровень комфортности ее используемого пространства (отсутствие навигации и освещения, а также особенности, диктуемые промышленным характером территории); отсутствие мест притяжения и рекреационных площадок; малое количество веток общественного транспорта и критическое качество общественного транспорта, действующего на маршрутах, отсутствие пешеходных переходов, ветхое качество большинства остановок и наличие стихийных парковок; низкое качество архитектурных решений (стихийное размещение рекламных конструкций и баннеров, серость и монотонность фасадов); недостаток и отсутствие взаимосвязи в благоустройстве, инфраструктуре, спорте и социуме.

На базе представленных характеристик территории необходимо определе- ние мероприятий, которые должны быть учтены в проекте. Приведем приоритетные направления, которые необходимо принять во внимание:

• -    редевелопмент промышленности, перепрофилирование территорий под жилье;

• -    необходимость архитектурного преображения домов жилой застройки;

• -    очистка фасадов (от баннеров, рекламных конструкций) и территории от визуального загрязнения, декорирование арт-объектами и др.;

• -    необходимость развития транспортной инфраструктуры (развитие новых маршрутов общественного транспорта, обновление автопарка, строительство современного паркинга и др.);

• -    увеличение мест приложения труда – создание локальных центров и общественно-деловой инфраструктуры;

• -    необходимо раскрыть потенциал территории – приоритетным вопросом является организация озеленения пространства, формирование велопеше-ходного каркаса и пешеходных зон.

На базе сформированных приоритетных вопросов формируется мастер-план территории, учитывающий основные технико-экономические показатели территории (рис. 3).

Рис. 3. Разработка мастер-плана территории КРТ для внесения параметров в пространственно-экономическую модель. Микрорайон Ново-Ленино (Иркутск) (составлено командами Зимнего градостроительного университета с учетом предложенной пространственно-экономической модели)

На мастер-плане рис. 3 представлены транспортный каркас территории (красные линии), зеленый каркас (зеленый цвет), жилая зона (оранжевый цвет), локальные центры (голубой цвет) и общественно-деловая инфраструктура (красный и фиолетовый цвета).

Технико-экономические показатели территории по мастер-плану (по проекту): численность жителей – 13 460, чел.; площадь территории – 49 га; плотность населения – 275 чел/га; плотность застройки территории – 9,7 тыс. м²/га; общая площадь зданий – 475,8 тыс. м²; общая площадь жилья –403,7 тыс. м²; общая площадь помещений общественноделовой инфраструктуры – 72,1 тыс. м²; жилая обеспеченность – 30 м²/чел.; плотность улично-дорожной сети – 13 км/км²; доля общественно-деловой инфраструктуры – 15, %; обеспеченность парковочными местами – 395/1000.

Так, градостроительный (пространственный) блок пространственноэкономической модели позволяет сделать первичный вывод о перспективности территорий в целях реализации проектов КРТ, исходя из их базовых и субъективных характеристик. Сформированный пространственный блок модели яв- ляется базой для экономического блока модели.

Экономический блок пространственно-экономической модели. Основной целью создания экономического блока модели является расчет эффективности реализации проекта. Экономический блок модели предусматривает следующие показатели:

• 1)    существующие и планируемые параметры застройки территории;

• 2)    расходы – структура финансирования;

• 3)    доходы от реализации проекта;

• 4)    показатели     инвестиционной

эффективности.

Далее приведем экономический блок пространственно-экономической модели комплексного развития территорий в предместье Рабочее и в микрорайоне Ново-Ленино.

Предместье Рабочее. Реализация проекта КРТ в предместье Рабочее предусматривает 7 лет. На рисунке 4 представлен заполненный вариант блока «Исходные    данные»     пространственно экономической модели проекта КРТ в предместье Рабочее, которые в рамках пространственно-экономического моделирования могут быть скорректированы.

Рис. 4. Пространственно-экономическая модель КРТ. Блок «Исходные данные». Предместье Рабочее (Иркутск) (составлено авторами)

Пространственно-экономическая модель предусматривает следующие блоки: исходные данные, прогнозные значения основных показателей реали- зации проекта, расчет социальных и бюджетных эффектов и итоги социальной и бюджетной эффективности проекта (рис. 5).

Рис. 5. Пространственно-экономическая модель КРТ. Блок «Итоги социальной и бюджетной эффективности проекта». Предместье Рабочее (Иркутск) (составлено авторами)

Микрорайон Ново-Ленино. Реализация проекта КРТ в микрорайоне Ново-Ленино предусматривает 20 лет. На рисунке 6 представлен заполненный вариант блока «Исходные данные» простран- ственно-экономической модели проекта КРТ в микрорайоне Ново-Ленино, которые в рамках пространственноэкономического моделирования могут быть скорректированы.

4              В ходяща я информация (изме няем ая)

5 снос 1 дома                                                           млн.руб.	3
6 капитальный ремонт МКД 335 серии                                млн.руб.	5
7 быстрые меры 1 дома                                              млн.руб.	0,48
8 средняя плошадь сносимого дома                                   м2	3800
9 количество сносимых домов                                        шт	46
io доля коммерческой недвижимости в МКД                          %	10
11 плошадь коммерческой недвижимости в 1 доме                       м2	380
12 продолжительность реновации                                      лет	20
13 себестоимость строительства                                          руб/м2	55000
14 плошадь нового строительства                                      м2	491218
is стоимость выкупа (федеральная)                                       руб/м2	50000
is стоимость доплаты к выкупу к федеральной расцепке (региональная) руб'м2	50000
17 стоимость продажи жилой недвижимости                            руб/м2	68000
18 доля нежилой недвижимости при КРТ                             %	16%
19 плошадь коммерческой недвижимости                             м2	78594,8 8
20 стоимость продажи коммерческой недвижимости                     руб м2 Исходны* данные Г Прогнозные значения HSSRdTTRSBlSS^W                            ®	65000

Рис. 6. Пространственно-экономическая модель КРТ. Блок «Исходные данные». Микрорайон Ново-Ленино (Иркутск) (составлено авторами)

Пространственно-экономическая модель, как говорилось ранее, предусматривает четыре основных блока. Блок «Итоги социальной и бюджетной эффек- тивности проекта» по проекту КРТ в микрорайоне Ново-Ленино представлен на рисунке 7.

АВ   С

1	№ п/п	Виды налогов и сборов в РФ	Сумма налоговых поступлений от реализации проекта, руб.
2	1.	Федеральные налоги и сборы
3	1.1	Налог на добавленную стоимость	101 647 621,54
4	1.2	Налог на прибыль организаций	30 494 286,46
5		Итого	132 141 908,01
6	2.	Региональные налоги
7	2.1	Налог на прибыль организаций	172 800 956,62
8	2.2	Налог на имущество организаций	50 626 880,00
9	2.3	Налог на доходы физических лиц	95 371 045,57
10	2.4	Налог на доходы (УСНО) (доходы-расходы)	267 165 280,09
11		Итого	585 964 162,28
12	3.	Местные налоги
13	3.1	Налог на землю
14	3.2	Налог на имущество физических лиц	8 771 106,96
15	3.3	Налог на доходы физических лиц	16 830 184,51
16	3.4	Налог по патентной системе налогообложения	19 673 128,99
17		Итого	45 274 420,47
18		Всего налоговых доходов	763 380 490,76
19		Отчисления во внебюджетные фонды	260 652 088,33
20		Кол-во работающих человек	2202,02

Исходные данные В^^^^^^^^^^^^Ш Расчет соц. и бюдж. эффектов

Рис. 7. Пространственно-экономическая модель КРТ. Блок «Итоги социальной и бюджетной эффективности проекта». Микрорайон Ново-Ленино (Иркутск) (составлено авторами)

Представленные экономические модели КРТ позволяют проанализировать потенциальную эффективность проектов и сделать вывод о наиболее перспективном из них. Существуют различные способы выбора показателей, позволяющих оценить территории, исходя из поставленных перед анализом целей. Например, профессор В.И. Сарченко предлагает применять нормативную мо- дель для оценки качества городских территорий, разрабатываемую в соответствии с перспективными показателями, установленными в генпланах, с прогрессивными градостроительными и социальными показателями [10, с. 130]. Ориентируясь на данный подход, представим основные технико-экономические показатели по проектам, представленные в таблице 2.

Таблица 2

Технико-экономические показатели реализации проектов КРТ*

Показатель	Проект КРТ в микрорайоне Ново-Ленино	Проект КРТ в предместье Рабочее
1	2	3
Срок реализации проекта, лет	20	7
Площадь территории, га	49	14,17

Окончание табл. 2

1	2	3
Численность жителей к расселению, чел.	13 460	4 115
Плотность населения, чел/га	275	300,8
Площадь нового строительства, м²	491 218	173 000
Плотность нового строительства, м²/га	10 024,9	12 208,9
Площадь коммерческой недвижимости, м²	78 594,88	34 600
Плотность коммерческой недвижимости, м²/га	1 604	2 441,8
Число новых рабочих мест, чел.	2202	1455
Обеспеченность новыми рабочими местами, %	16	35
Площадь жилой недвижимости, м²	412 623,12	138 400
Плотность жилой недвижимости, м²/га	8 420,9	9 767,1
Реализация излишков жилой и коммерческой недвижимости, млн руб.	22 799,1	12 594,3
Площадь жилой недвижимости, подлежащей возмещению, м²	157 320	5 640
Себестоимость строительства, млн руб.	27 016,99	9 515
Чистая прибыль в среднем в год, млн руб.	11,58	353,1
Рентабельность, %	0,6	19,2
Вложения бюджетов на 1 м², руб/м²	35 286	1 630
Доля бюджетных средств в финансировании, %	58	3
Поступление налогов на 1 м² в год, руб.	77,7	415,63
Инвестиции в строительство соц. объектов на 1 м² нового строительства, руб/м²	0,6	8,7

* Составлено авторами.

Ориентируясь на прогнозные значения по проекту КРТ в предместье Рабочее, можно сделать вывод о его привлекательности для реализации. Рентабельность проекта 19,2 %, требуемые инвестиции – 9,5 млрд руб. Налоговые доходы бюджетов разных уровней составляют 415,6 руб. на 1 м² площади нового строительства, что за 7 лет реализации проекта составит 503,3 млн руб. Кроме кого, реализация проекта позволит обеспечить 1455 новых рабочих мест (35 %). Проект также предусматривает строительство школы на 1275 учащихся.

По проекту КРТ в микрорайоне Ново-Ленино имеются следующие прогнозные значения: рентабельность проекта менее 1 %, а требуемые инвестиции – 27 млрд руб. Налоговые доходы бюджетов разных уровней составляют 77,7 руб. на 1 м² площади нового строительства, что за 20 лет реализации проекта соста- вит 763,4 млн руб. Реализация данного проекта позволит обеспечить 2202 рабочих мест, обеспеченность новыми рабочими местами составляет 16 %. На территории проекта предусматривается также строительство больницы. Несмотря на имеющиеся положительные аспекты, данный проект не является эффективным. Однако мастер-план проекта (градостроительный блок модели) демонстрирует крайне высокую социальную значимость – 52,6 % застройки территории находится в аварийном состоянии, 22,7 % – требуют технического обновления.

Заключение. Исходя из представленных данных пространственноэкономической модели проектов КРТ, можно сделать вывод о целесообразности реализации проекта КРТ в предместье Рабочее в связи с его экономической эффективностью. В этих целях рекоменду- ется начинать реализацию программы реновации с данного проекта. По проекту КРТ в микрорайоне Ново-Ленино, исходя из данных модели, требуется пересмотр параметров градостроительного (пространственного) блока модели, и его реализация может быть возможна только с вливанием значительных средств из регионального бюджета, так как данный проект имеет серьезное социальное назначение, но экономически в существующих условиях он не интересен застройщикам.

Gradostroitel'nyi kodeks Rossiiskoi Fede-ratsii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossiiskoi Federatsii v tselyakh obespecheniya kompleksnogo razvitiya territorii:  Federal'nyi zakon ot  30

dekabrya 2020 g. № 494-FZ //

Rossiiskaya gazeta. 12 yanv. 2021. № 2.

posredstvom    kompleksnogo    i ustoichivogo razvitiya territorii (na primere Moskovskoi oblasti) // Ehkonomika i upravlenie: teoriya i praktika. 2022. T. 8. № 1. S. 25–30.

opyt modelirovaniya i praktika reali-zatsii // Zhilishchnye strategii. 2020. T. 7. № 1. S. 9–30.

metodika formirovaniya ehffektivnykh investitsionnykh programm razvitiya gorodskikh territorii   s uchetom skrytogo potentsiala.  Krasnoyarsk:

Izd-vo SFU, 2017. 384 s.