Формирование реестра собственности в жилищной сфере (основные положения)

Уникальность Москвы как столицы России и крупного мегаполиса обусловливает особые требования к учету и регистрации результатов воспроизводственных процессов социально-экономического развития города.

Выполнение этой стратегической задачи должно обеспечиваться на основе интеграции имеющихся учетных и регистрационных массивов о городской собственности, формирования этой информации, создания единого информационного пространства в масштабе мегаполиса, рассматриваемого как информационный узел, в котором формируются и циркулируют потоки информации на рынке жилья.

Для устойчивого социально-экономического развития Москвы важнейшее значение имеет создание рыночных методов управления имуществом (собственностью) города и других субъектов хозяйствования.

В процессе развития и совершенствования методов и технологий управления собственностью города появляются новые подходы к традиционным методам управления и возникают принципиально новые задачи, главной из которых выделяется разграничение собственности на федеральную, городскую, частную, а также выделение собственности органов местного самоуправления. Существенное значение для решения этой задачи имеют быстро развивающееся законодательство в области реестрового и учетного дела, защиты информации и персональных данных, возрастание требований к актуальности и достоверности информации, содержащихся в автоматизированных информационных системах.

Основная задача управления собственностью на основе новых информационных технологий состоит в утверждении прав собственников и, как следствие, повышение привлекательности инвестиционного климата Москвы, поэтапный переход на структуру постиндустриального информационного общества и вхождение Москвы в круг элиты «информационных городов».

В настоящее время учет собственности города Москвы производится в системе создаваемого Единого реестра собственности города Москвы, который состоит из следующих локальных реестров: нежилых помещений, жилых помещений, протяженных объектов, долей вкладов в акционерные общества, государственных унитарных предприятий (ГУП), государственных казенных предприятий (ГП), информационных ресурсов, субъектов малого предпринимательства.

Значительный потенциал имущества города составляет недвижимость в жилищной сфере. Сегодня в соответствии с постановлением правительства Москвы от 25 июня 2002 года № 475-ПП продолжается работа по формированию Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере (СЖС) как составной части Единого реестра собственности города Москвы.

Совершенствование системы управления жилищной недвижимостью в городе Москве должно быть направлено на достижение следующих целей:

• •    регулирование развития и функционирования цивилизованного рынка жилья;

• •    наиболее эффективное выполнение городом социальных функций в процессе ис-

• пользования жилищного фонда, находящегося в собственности города;

• •    максимальное снижение нерациональных расходов на эксплуатацию объектов жилищного фонда и поэтапное повышение доходности от недвижимости;

• •    стимулирование развития реального сектора экономики за счет использования недвижимости в жилищной сфере;

• •    исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью;

• •    обеспечение удобного доступа предпринимателей к информационно-учетной системе объектов жилищной сферы.

Для достижения указанных целей необходимо следующее:

• •    сформировать полный реестр объектов собственности в жилищной сфере, расположенных на территории города (и за ее пределами – для собственности города Москвы), содержащий структуру разграничения собственности, количественные, техникоэкономические и правовые характеристики объектов жилищного фонда. При этом объекты учета следует формировать как единое целое, включая жилые дома, нежилые помещения как часть объекта, земельные участки придомовых территорий, объекты благоустройства, спорта, отдыха и т. д.

• •    улучшить координацию деятельности городских органов, участвующих в процессе управления объектами жилищного фонда;

• •    совершенствовать необходимую правовую базу для более эффективного использования различных способов распоряжения городской собственностью;

• •    регулировать условия привлечения инвестиций в жилищный сектор города;

• •    совершенствовать регулирование вопросов приобретения городом (передачи городу) объектов жилищного фонда и условий их использования;

• •    установить жесткий контроль за использованием жилых помещений городской собственности, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, определить правовые возможности изъятия жилищного фонда у унитарных предприятий в связи с незаконным распоряжением или эксплуатацией объектов;

• •    использовать механизм поэтапного перехода на возмещение фактических расходов на управление недвижимостью для эффективного управления городским жилищным фондом;

• •    совершенствовать существующий порядок продажи городского жилья по более низким льготным ценам нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, молодым семьям и т. д;

• •    повышать эффективность работы и профессиональную подготовку государственных служащих и специалистов унитарных предприятий, осуществляющих управление городской недвижимостью в жилищной сфере города.

Основными результатами создания и ведения Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере являются повышение качества обеспечения потребностей населения, предпринимательской среды и города в информационном обслуживании, развитие и широкое использование информационно-коммуникационных технологий на рынке жилья, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в жилищную сферу, повышение эффективности управления городским жилищным фондом, контроль его использования и оплаты, совершенствование деятельности управляющих компаний, минимизация бюджетных средств, наличие доступа для граждан к информационной системе реестра, удовлетворение потребностей в качественном информационном обслуживании.

В соответствии со структурой основополагающих целей методологической основой интеграции Реестра СЖС в систему управления городским хозяйством является информационная база принятия управленческих решений по управлению собственностью города Москвы и реализации социально-экономических задач.

Результаты анализа имеющихся в городе информационных ресурсов свидетельствуют об определенной разрозненности информации, несистемности ее формирования, ведомственной ориентации, неполноте и отсутствии некоторых необходимых данных, а иногда и их отсутствие. Также отмечена неоднозначность информации, фор- мируемой в различных ведомствах. Так, Мосгоркомстат, МосгорБТИ и НИиПИ Генплан представляют различные данные относительно объемов жилищного фонда. Информация по объектам социального и коммерческого найма, аренде жилищного фонда имеет узковедомственный характер, что препятствует накоплению полной и достоверной информации в городской информационной системе жилищной сферы.

Очевидно, что жилищной сфере города необходима комплексная информационная система, которую целесообразно создавать в рамках Реестра СЖС как базового информационного ресурса в системе управления городским жилищным фондом.

Единое информационное пространство, созданное в рамках Реестра СЖС, позволит согласовывать действия всех участников процесса управления в жилищной сфере на основе принципиально новых возможностей в обобществлении и концентрации информации, а также организации дистанционного доступа к ней.

Создание Реестра СЖС как базового городского информационного ресурса в системе управления жилищным фондом Москвы позволит повысить эффективность учета, управления и регулирования процессов развития и использования недвижимости.

Система должна быть построена на основе интегрированной базы данных, представленных в виде следующих блоков:

• •    техническая информация – информация о капитальности и техническом состоянии дома, площадях, объемах и типах квартир, поэтажных планах и т. д.;

• •    юридическая информация (правоустанавливающая документация, охранные обязательства, договоры пользования помещениями, найма, аренды) – договоры передачи жилищного фонда в хозяйственное ведение, оперативное управление, документы о регистрации кондоминиумов, долей в праве на общее имущество и т. д.;

• •    экономическая информация – инвентаризационная, восстановительная и рыночная стоимость объектов, доходы по найму, аренде, страхование по городскому фонду и т. д.;

• •    социальная информация – число граждан, проживающих в городском жилищном фонде, количество семей, число граждан, пользующихся субсидиями, льготами и т. д.;

• •    маркетинговая информация – планы помещений, наличие удобств, ключевые условия арендных платежей, цены и тарифы, оценка спроса и предложения на городское жилье и т. д.;

• •    документированная информация – справочные, организационно-распорядительные документы правительства Москвы, законодательные, нормативные акты и т. д.

Для создания единой информационной базы жилищного фонда, расположенного на территории города, требуется формирование следующих основных разделов информационного фонда:

• •    сведения о жилом и нежилом фондах независимо от юридической принадлежности объектов, расположенных на территории города, составленные по определенной укрупненно-расчетной системе показателей;

• •    сведения о жилищном фонде, находящемся в собственности города Москвы (в том числе, расположенном вне территории города) на основе комплекса показателей и сведений, всесторонне характеризующих объект недвижимости.

• •    сведения о жилищном фонде, находящемся в оперативном управлении и хозяйственном ведении унитарных предприятий и учреждений.

На рисунке 1 представлена схема взаимодействия Реестра СЖС со структурами правительства Москвы, организациями и предприятиями различных сфер деятельности в области управления городским хозяйством, выступающими потребителями информации Реестра СЖС.

Движение информации о технико-экономических показателях жилищного фонда, адресах, владельцах и правовом титуле собственности должно фиксироваться в Реестре СЖС. На рисунке 2 представлена схема ведения записей в Реестре, отражающая процессы формирования, выбытия, изменения состояния и правового статуса жилищной собственности с позиций воспроизводственной политики.

Рис. 1. Схема взаимодействия Реестра СЖС с пользователями информации

Рис. 2. Схема ведения записей в Реестре СЖС

Учетные данные Реестра СЖС условно можно разделить на две части.

• 1.    Качественные показатели Реестра СЖС: тип объекта; адрес: улица, номер дома, корпуса, строения; кадастровый номер объекта; права.

• 2.    Количественные показатели Реестра СЖС, выраженные в численной форме: общая площадь жилых помещений, количество квартир, площадь квартиры, количество комнат и т. д.

Вывод.

Создание в рамках Единого реестра СЖС как базового информационного ресурса управления жилищным фондом в системах управления городской собственностью будет способствовать эффективности интеграции обработки данных, которая обеспечит устранение дублирования информации; комплексному использованию данных с наименьшими затратами; ор-

ганизации интеграции информации не только по горизонтали, но и по вертикали городского хозяйства с охватом задач разных уровней городского управления; обеспечению потребностей в информации предпринимательских структур; решению социальных вопросов граждан по жилищно-информационному обслуживанию. Необходимый для этого уровень концентрации массивов учетных данных достижим только в крупных информационных системах коллективного пользования.

Эффективность использования учетных данных из Реестра СЖС – это повышение качества планирования социально-экономических задач и управления жилищным фондом, планово-учетных и аналитических работ, сокращение документооборота, экономия трудовых затрат, повышение уровня культуры управления, а также деловой активности в сфере экономики города.

**

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Курганской области*

5 января 2004 года вступил в силу Закон Курганской области от 24.12.2003 № 362 «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области» (далее – Закон).

Документ регулирует отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Определены полномочия органов государственной власти Курганской области в этой сфере, предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, средства массовой информации, в которых подлежат обязательному опубликованию сведения о предполагаемых сделках с землями сельскохозяйственного назначения, и прочее.

Закон содержит важную норму, определяющую момент, с которого в Курганской области начнется приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Это произойдет через 49 лет с момента вступления в силу Закона.

Урегулирован порядок реализации преимущественного права Курганской области и муниципальных образований на покупку земельного участка, доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если другие участники долевой собственности откажутся от покупки доли), за исключением случаев продажи с публичных торгов. Первоначально преимущественное право на покупку участка (доли) принадлежит Курганской области.

Администрация области должна принять распоряжение о выкупе земельного участка (доли) или об отказе в выкупе не позднее трех недель с момента получения извещения собственника о намерении осуществить соответствующую сделку. В случае отказа Курганской области выкупить земельный участок (долю) преимущественное право покупки переходит к муниципальному образованию по месту нахождения земельного участка.

Если часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не используется в течение двух лет, администрация Курганской области вправе выделить неиспользуемую часть в самостоятельный земельный участок. В случае отказа администрации области от выдела самостоятельного участка соответствующее решение вправе принять орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В качестве переходного положения определено, что до разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления предоставляют в аренду гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель фонда перераспределения и заключают договоры аренды земельных участков.