Формирование зон охраны объекта культурного наследия регионального значения

На территории Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия, в котором содержатся сведения о таких объектах. Объекты культурного наследия, включенные в реестр, подлежат государственной охране, которая включает разработку, согласование и утверждение проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также установление требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места [3].

Установление зон охраны объекта культурного наследия является эффективной мерой предотвращения негативного воздействия человека и окружающей среды на такие объекты (см. [14]). При этом в исторической среде объекта культурного наследия могут быть установлены следующие зоны охраны:

• •    охранная зона;

• •    зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

• •    зона охраняемого природного ландшафта [5].

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об охранных зонах таких объек- тов также должны содержаться в государственном кадастре недвижимости и быть отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий. Однако согласно статье 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2016 года, зоны с особыми условиями использования территорий исключены из объектов землеустройства (см. [4]). Одновременно Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что обязательным приложением к решению об установлении такой зоны являются сведения о границах зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. При этом законодательством Российской Федерации не предусмотрены разработка и утверждение формы документа, содержащего указанные сведения о границах зон [7]. Однако в соответствии письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) от 9 марта 2016

года № 19-исх/02901-СМ/16 [11] до установления российским законодательством формы документа, в том числе до утверждения соответствующей XML-схемы, необходимо использовать в качестве документа, содержащего в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы зоны и иные ее характеристики и направляемого в орган кадастрового учета, карту (план) объекта землеустройства, в том числе XML-схему, используемую для формирования XML-документа карты (плана) объекта землеустройства, утвержденной приказом Росреестра. При этом заполнение указанного документа в отношении зоны с особыми условиями использования территории целесообразно осуществлять по аналогии с заполнением такой карты (плана), составленной в отношении объекта землеустройства, за исключением сведений о сдаче документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства (см. [13]). Подготовка такой документации в отношении зон охраны возможна только на основании проекта зоны охраны объекта культурного наследия, что также затрудняет внесение соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и может привести к тому, что всем заинтересованным участникам земельных отношений может быть нанесен ущерб из-за отсутствия такой информации в государственном кадастре недвижимости.

Правительством Российской Федерации устанавливаются порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, требования к режимам использования земель и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий таких зон [12, с. 48–53]. Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в зависимости от значения памятника.

По результатам анализа основных нормативных правовых актов, регулирующих формирование зон охраны объектов культурного наследия, авторами были выявлены и обобщены этапы установления зон охраны объекта культурного наследия регионального значения.

Этап 1. Решение о разработке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия

Такое решение принимается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом инициировать проведение работ могут как органы местного самоуправления, так и собственники или пользователи объектов культурного наследия, правообладатели земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия [5].

Этап 2. Разработка проектов зон охраны объекта культурного наследия

Разработка проектов таких зон может проводиться как за счет федеральных и региональных целевых программы, так и за счет средств инициатора разработки проекта зон охраны (см. [15]). Разработка проектов осуществляется физическими или юридическими лицами, учреждениями, компетентными в области изучения и реставрации памятников, на основе материалов историко-архитектурных, историкоградостроительных и архивных исследований, а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии [8].

При разработке проекта зоны охраны объекта культурного наследия осуществляются следующие работы:

• •    предварительное изучение объекта культурного наследия;

• •    разработка материалов по обоснованию проекта зоны охраны;

• •    анализ действующей градостроительной документации.

В проекте должны содержаться проект- ные материалы по определению зоны охраны объектов культурного наследия, проект установления режимов использования земель и градостроительные регламенты [2].

Проект зоны охраны объекта культурного наследия представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем) границ, содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах таких зон [8].

Этап 3. Утверждение границ зоны охраны

На основании проекта зоны охраны объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зоны охраны соответствующего объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон утверждаются правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации [8].

Орган государственной власти, утвердивший границы зоны охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон, в соответствии с правилами организации документооборота осуществляет учет и хранение всех полученных документов и материалов, связанных с установлением таких зон (см. [16]).

Этап 4. Учет сведений о границах зоны охраны объекта культурного наследия

Сведения о границах зоны охраны объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в указанных границах, учитываются в государственном кадастре недвижимости в соответствии с за- конодательством Российской Федерации о государственном кадастре недвижимости [6]. Сведения о границах зоны охраны объекта культурного наследия должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны охраны объекта культурного наследия (в виде карты (схемы) границ), перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.

Орган государственной власти, утвердивший границы зоны охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон, направляет в течение 7 дней с даты вступления в силу решения об установлении зоны охраны объекта культурного наследия копию указанного решения в соответствующий орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположены зоны, предусмотренные указанным решением, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности [6].

Исходя из изложенного, на основании методики установления зон охраны и учитывая роль проектирования в выявленных авторами настоящей статьи этапах, рассмотрим порядок разработки проекта зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом, где жил П.А. Флоренский». Выбранный объект исследования расположен в Сергиево-Посадском районе Московской области, находится в собственности Сергиево-Посадского муниципального района и передан Фонду науки и православной культуры священника Павла Флоренского в безвозмездное пользование для осуществления уставной деятельности сроком на десять лет.

Проект зоны охраны объекта культурного наследия состоит из трех основных частей.

• 1.    Визуально-ландшафтный анализ . При проведении этого анализа выполняются

  

  Рис. 1. Метод лучевых сечений при проведении визуально-ландшафтного анализа

  
  

работы по определению взаимосвязи объекта культурного наследия и окружающей среды с использованием метода лучевых сечений. Бассейн видимости объекта культурного наследия составляет 185 метров. Для определения возможных высотных габаритов объектов нового строительства был использован метод лучевых сечений (рис. 1). По итогам анализа были сделаны следующие выводы:

• •    цветовые решения исторической застройки – белый кирпич, белые, розовые, бежевые, серые пастельные цвета;

• •    для этого участка необходимо ввести запрет на использование ярких цветовых решений в больших массах;

• •    для объектов нового строительства необходимо принятие в основном нейтрального силуэта;

• •    следует ввести запрет доминантных элементов в завершениях сооружений.

• 2.    Историко-культурный анализ территории . При проведении этого анализа были выполнены следующие работы:

• 1)    предварительные работы;

• 2)    разработка материалов по обоснованию проекта зоны охраны объектов культурного наследия:

• •    анализ историко-культурных характеристик территории исследования;

• •    анализ действующей градостроительной документации.

По результатам проведенного анализа были сделаны следующие выводы:

• •    в настоящее время здание находится в аварийном состоянии и нуждается в срочной консервации и реставрации;

• •    историческая территория памятника идентифицируется;

• •    цель создания проекта границ территории, зоны охраны и их режимов использования – обеспечить физическую сохранность и визуальное восприятие объекта культурного наследия, в том числе предметов его охраны;

• •    территория объекта культурного наследия должна обеспечивать сохранность и возможность восстановления и реставрации предмета охраны объекта культурного наследия, а зоны охраны – визуальное восприятие и техническую сохранность всего объекта культурного наследия.

• 3.    Разработка материалов проекта зон охраны объектов культурного наследия, в том числе предложений по режимам использования земель (см. [19]). Проектом предполагается несколько зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ – на схеме, представленной на

Кадастровые номера земельных участков, расположенные в зонах охраны объекта культурного наследия

Наименование зоны	Кадастровые номера земельных участков, расположенных в границах зоны
Территория объекта культурного наследия	Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070406:2682
Участок зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-1	Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110201:2167
Участок зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-2	Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:105 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:78 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:69
Участок охранной зоны	Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0000000:79139

Рис. 2. Зона охраны объекта культурного наследия – дома проживания П.А. Флоренского

рисунке 2). Одна из них расположена на юго-западе от территории объекта культурного наследия (ЗРЗ-1), вторая – на западе (ЗРЗ-2), а третья – на северо-востоке от территории объекта культурного наследия (ЗРЗ-3) (см. табл.).

Также авторами был проведен расчет стоимости разработки проекта зоны охраны объектов культурного наследия на основе методики определения стоимости работ по визуально-ландшафтному анализу [19] и сборника базовых цен на работы по проведению комплексных историкокультурных исследований и разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия [20]. Стоимость работ определяется посредством интеграции базовых цен, рассчитанных по состоянию на 1 января 2000 года, на отдельные виды операций. Данные, представленные в методике и сборнике, были актуализированы и дополнены недостающими, на наш взгляд, коэффициентами.

Стоимость выполнения работ в текущих ценах рассчитывается на основе базовых цен по следующей формуле:

n

С ва ( Т , = Ц,^ K р X К пер х П K i , i =1

где С_{ва ( Т )} – стоимость работ по визуальноландшафтному анализу одного объекта в текущих ценах;

Ц_{б (2000)} – базовая цена работ в уровне цен на 1 января 2000 года;

К_р – коэффициент полноты содержания работы;

К_пер – коэффициент пересчета базовой стоимости проектных работ в текущий уровень цен ¹; n

П K i — произведение корректирующих i =1

коэффициентов, учитывающих усложняющие (упрощающие) факторы и условия проектирования.

Существенными недостатками для представленных методики и сборника, по нашему мнению, являются необходимость ежегодного пересчета базовых цен, актуализация информации по проводимым работам, необходимость пересчета базовых цен на отдельные виды операций в цены 2000 года.

Мы предлагаем рассчитывать стоимость работ не по базовым ценам, а по коэффициентам к кадастровой стоимости земельного участка и объекта культурного наследия, расположенного на этом земельном участке.

Кадастровая стоимости объекта культурного наследия рассчитана нами по следующей формуле:

С = СС Х КЗ х КМ х КВС Х КНЖ Х (1+ Ки^100) Х х КИЗ х КСК х КК, где СС – стоимость нового строительства;

К_З – коэффициент территориальной зоны;

К_М – коэффициент материала строительства;

К_ВС – коэффициент времени сооружения здания памятника;

К_НЖ – коэффициент качества нежилого помещения;

К_ИС – коэффициент историчности;

К_ИЗ – коэффициент износа;

КСК – коэффициент учета проведенных работ по сохранению объекта культурного наследия;

К_К – коэффициент учета категории объекта культурного наследия.

Здания-памятники тесно связаны с нематериальным активом, который всегда накладывает определенные права на недвижимость – сервитут (см. [17]). Следует понимать, что понятие наиболее эффективного использования для этих объектов несколько иное по причине большей полезности подобных объектов для общества в целом. Эти нематериальные активы могут формировать и как ценопонижающие факторы (сервитуты и обязательства), и как ценоповышающие (престижность владения).

В предложенной нами методике расчета стоимость работ по проведению комплексных историко-культурных исследований и разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия в текущих ценах рассчитывается на основе коэффициентов по формуле:

n

Ст =     (Скад.зем. +Скад.об. ) Kn ’ i=1

где С_т – стоимость работ для одного объекта;

С_{кад.зем.} – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к объекту культурного наследия;

С_кад.об. – кадастровая стоимость исследуемого объекта культурного наследия;

K_n – корректирующий коэффициент, учитывающий усложняющие (упрощающие) факторы и условия проектирования.

Главная отличительная особенность предлагаемой нами методики – использование для расчета стоимости работ коэффициентов, а не базовых цен. Коэффициенты позволяют определить, какую часть от кадастровой стоимости составляет тот или иной вид работ.

Охрана объектов культурного наследия приобретает все более и более важное значение. Установление зон охраны объекта культурного наследия во многом может способствовать выявлению, восстановлению, сохранению и использованию памятников истории и культуры, вовлечению объектов культурного наследия в хозяйственную и туристскую деятельность.

В отсутствие учета таких объектов нарушается культурная связь поколений, снижается воспитательная роль культурного наследия страны и отдельных населенных пунктов. Учет объектов культурного наследия будет способствовать повышению исторической ценности территорий, кадастровой и рыночной стоимостей прилегающих территорий и самого объекта, позволит расширить круг кадастровых действий.