Функционирование рынка доступного жилья на примере Тюменской области

Одна из наиболее чувствительных проблем, стоящая перед большей частью населения регионов и всей страны в целом является нехватка комфортного и доступного жилья. Сфера жилищного строительства является основополагающим звеном и для всей экономики в целом. Она включает в себя бюджетную составляющую, влияет на миграционную политику, демографию, безработицу, затрагивает банковскую сферу.

На данный момент строительство жилья по стране осуществляется неравномерно. На 12 крупнейших регионов приходится почти половина всего жилья, введенного в России в 2015 г. Тюменская область занимает 4 место с удельным весом 4% (Рис. 1).

Рис. 1 – Доля регионов РФ по вводу жилья в 2015 году

Такая ситуация во многом связана с миграцией населения в регионы наивысшей экономической активности, которая существенно увеличивает спрос на жилье в этих регионах. Учитывая дефицит жилья в РФ, можно предположить, что спрос в ближайшие годы не снизится, а, следовательно, возможность приобретения жилья и ее доступность будут, в первую очередь, определяться наличием свободного жилья, то есть объемами ввода жилья, ценами за 1 м2, и уровнем платежеспособности населения.

На рисунке 2 представлена динамика ввода жилых домов в Тюменской области за последние 6 лет. Достаточно низкие темпы роста в начале периода связаны с сокращением ИЖС. Наиболее вероятной причиной этого послужило снижение реальных доходов населения, что привело и к увеличению сроков строительства более крупных, а, следовательно, и более дорогих, домов, т.к. достраивались в первую очередь небольшие дома.

Рис. 2 – Ввод в действие жилых домов в Тюменской области, тыс. м2

Однако необходимо рассмотреть в общем объеме введенного жилья сегмент жилья экономического класса. Так, согласно данным рисунка 3 в 2015 г. был зафиксирован рекордный объем ввода жилья экономкласса – 295 925 м2.

Рис. 2 – Ввод в действие жилых домов экономического класса в Тюменской области

В 2014 г. этот показатель составлял 231 660 м2. Такие объемы ввода стали возможны, в том числе благодаря государственной программе субсидирования ипотечного кредитования, обеспечившей стабильный спрос на первичном рынке жилой недвижимости. По данным застройщиков, в 2015 г. от 80% до 95% сделок с привлечением ипотеки были проведены именно по программе господдержки и, этим, позволившей застройщикам успешно выполнить свои обязательства по вводу жилых домов в эксплуатацию.

Что же касается денежных доходов тюменцев, то они росли на протяжении рассматриваемого периода, однако нельзя однозначно оценивать данный показатель. Более точную картину показывают реальные располагаемые доходы. И как видно из таблицы 1 темпы реальных доходов населения падали и только к 2012 годы начали показывать положительную динамику, но это длилось недолго - всего 3 года. Уже в 2015 году реальные доходы граждан стали падать. Данная динамика является результатом негативных последствий, случившихся из-за девальвации рубля, падения цен на нефть, инфляции и экономических санкций со стороны запада. Цены за рассматриваемый период выросли как на первичном, так и на вторичном рынках на 17% и 14% соответственно. Но с 2014 года можно наблюдать падение цен на вторичном рынке. Самое большое влияние на это оказывают экономические факторы. В результате кризиса доходы населения уменьшились, а кредитование практически остановилось. На фоне снижения спроса, ценник на недвижимость падает.

Таблица 1

Основные показатели, определяющие доступность жилья в Тюменской области

Рассмотрев основные элементы, которыми можно охарактеризовать доступность жилья, можно сделать выводы, что в Тюменской области достаточно стабильная ситуация. Строительство, в отличие от других регионов РФ, не заморозилось и вводится все больше нового жилья, в том числе, экономкласса. Цены и располагаемый доход населения поддержаны волатильности из-за геополитической ситуации и падения цен на нефть.

Таким образом, говоря о доступности жилья, необходимо понимать, что в связи с высоким уровнем дифференциации предложения на рынке жилья, потребностей населения и платежеспособности, оценить действительную ситуацию достаточно сложно. В связи с этим был введен показатель – коэффициент доступности жилья, который отражает, сколько лет необходимо домохозяйству для приобретения жилья.