Функционирование рынка жилой недвижимости в текущих реалиях экономики

Рынок жилой недвижимости является одним из основных элементов экономики страны и частью национального богатства Российской Федерации. Главная роль функционирования рынка жилой недвижимости заключается в удовлетворении потребностей социума в жилых помещениях, долей сектора в ВВП государства, мультипликативным эффектом воздействия на смежные отрасли и т. д.

На рынок недвижимости в России в 2017 году оказывали влияние различные факторы. Среди негативных можно отметить сокращение ВВП на 3,8 % в сравнении с показателями 2016 г., продолжающуюся девальвацию рубля, высокие темпы инфляции (15,5 %), снижение реальных доходов населения на 4,0 % и рост уровня безработицы до 5,6 % против 5,2 % в предыдущем год. Положительными факторами выступили снижение Центральным банком ключевой ставки с 10,0 % в 2017 г. до 7,5 % в 2018 г.

Несмотря на кризисную ситуацию в экономике, отрасль жилищного строительства показала рост в 2017 и 2018 гг. На рисунке 1 показана динамика ввода жилья в эксплуатацию - как в секторе многоквартирных домов, так и в ИЖС.

■ МКД

■ ИЖС

Рисунок 1 – Динамика ввода жилья в эксплуатацию в секторе многоквартирных домов и секторе индивидуального жилого строительства

Ипотечное кредитование играет большую роль в развитии рынка жилой недвижимости в Москве и в России в целом. В I полугодии 2018 г. выдано 663,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,31 трлн. руб. Это на 57% б. больше, чем в I полугодии 2017 г. в количественном выражении, и на 69% - в денежном.

Ставки по ипотечному кредитованию устойчиво снижаются, в I полугодии 2018 г. средневзвешенная ставка выдачи составила 9,62% (-1,88 п.п. к I полугодию 2017 г.), в том числе по выданным в июне кредитам – 9,48% (-1,62 п.п. к июню 2017 г.) По кредитам на новостройки ставка выдачи в июне составила 9,26% (-1,45 п.п. к июню 2017 г.), на приобретение готового жилья на вторичном рынке - 9,57% (-1,73 п.п.) Снижение ставок по ипотеке не только увеличивает объемы выдачи ипотечных кредитов, но и способствует снижению платежной нагрузки на заемщиков. Это ведет к повышению качества ипотечного портфеля. Предпосылки формирования «пузыря» на рынке жилья и ипотеки отсутствуют. Цены на жилье стабильны, просроченная задолженность составляет 2,02% (всего на 0,02 п.п. выше рекордного уровня сентября 2014 г.) и продолжает снижаться.

Рост доступности ипотеки является драйвером роста рынка жилья. По оценкам, в I полугодии 2018 г. население приобрело 1,3 млн. жилых помещений (+4% к I полугодию 2017 г.), в том числе с ипотекой - 600 тыс. (+41%). С ипотекой заключено 54% сделок в новостройках и 44% сделок на вторичном рынке.

Объемы строительства жилья также увеличиваются. В I полугодии 2018 г. объемы ввода жилья выросли на 3,8% к I полугодию 2017 г.: построено 29,0 млн. кв. м, в т.ч. 15,3 млн. кв. м в многоквартирных домах.

На рынок недвижимости г. Москвы существенное влияние оказывает Программа реновации жилья. Суть программы реновации заключается в сносе ветхого жилья, и создании нового жилья, которое будет более качественным и комфортным для населения. Вместо 25 миллионов квадратных метров ветхого жилья, планируется возвести 35 миллионов нового.

Эксперты уже оценили стоимость новых квартир по программе реновации. Квартиры, в которые переселят москвичей в рамках программы реновации, будут дороже «хрущевок» на 30%. При этом участникам реновации разрешили покупать дополнительные квадратные метры и квартиры, либо (при отсутствии прописанных в квартире несовершеннолетних или недееспособных) получить жилье меньшей площади и доплату. Каждая семья из реновационных квартир будет думать над возможностями увеличения получаемой площади, таким образом, будет решена проблема вовлечения в оборот сбережений россиян, которые они не доверили банкам. По оценке экспертов, 5—10% смогут это сделать за счет накоплений. Из оставшихся 20—30% попытаются взять ипотеку, остальные удовольствуются тем, что им дадут по закону, и не будут претендовать на большее.

Проводимая Программа реновации меняет рынок жилой недвижимости, на рынке отмечается затоваривание. В скором времени у застройщиков жилой недвижимости появятся конкуренция, после ввода в эксплуатацию жилья по Программе реновации.

Московская реновация закроет для застройщиков нишу массового сегмента, к которой относятся жилье эконом- и комфорт - класса. Застройщикам будет экономически нецелесообразно строить в Москве жилье, так как существенную долю рынка займет жилье, возводимое за счет бюджета. Таким образом, реновация создает конкуренцию в лице города.

Власти заявили, что начнут реализацию дополнительного жилья по реновации только после его ввода. Однако тем самым осложнится ситуация на рынке готового жилья: владельцам вторичной собственности будет еще сложнее продать свои квартиры, чтобы приобрести жилье в новостройках.

Иными словами, любой новый объем жилья, строящегося или готового, может осложнить ситуацию в отрасли в целом.

В целом реновация отразится на рынке жилой недвижимости снижением цен на квартиры в Москве и, как следствие, ближайшем Подмосковье. Повышение предложение окажет влияние на цену квадратных метров при ограниченном платежеспособном спросе. Кроме того, возможное снижение ставок ипотечного кредитования не обеспечит необходимое увеличение платежеспособного спроса. Следует понимать, что снижение цен на недвижимость будет неравномерным и отразится изначально на не удачных проектах. Однако существует и нижний предел — себестоимость квартир, снижение ниже которого возможно только в редких случаях. В 2016 году в границах старой Москвы было продано около 25% квартир от суммарного предложения. То есть даже превышение предложения в четыре раза над платежеспособным спросом, не привело к обвалу цен.

Рассмотрим финансирование строительства рынка жилой недвижимости. В настоящее время на смену договоров долевого строительства приходит концепт проектного финансирования.

Главная цель проектного финансирования – решение вопроса обманутых дольщиков. Дольщики больше не будут рисковать собственными средствами. Проектное финансирование дает возможность покупать уже готовое жилье и сразу оформлять в собственность.

Проектное финансирование означает, что застройщики не привлекают средства дольщиков для строительства недвижимости. Такая практика ограниченного участия дольщиков в строительстве проводится во многих развитых странах мира и предполагает строительство за счет банков. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

Финансирование строительства банком снижает риски государства -снижает потребность в государственном финансировании строительства бюджетом. То есть обязательства по строительству осуществляются не за счет бюджета, а за счет средств банка или страховой организации.

По нашему мнению, применение проектного финансирование будет успешным при условии, что ставка по проектному финансированию должна быть меньше или равна уровню инфляции. То есть, если инфляция равна 5%, то ставка банка по проектному финансированию не должна превышать 7%. Такая схема позволит сохранить уровень цен на рынке недвижимости и заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности застройщика.

Кроме того, необходима государственная поддержка проектного финансирования, это позволит не поднимать цены на недвижимость. Основными причинами возможного роста цен на жилье являются отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для застройщиков.

В любом случае «цена» проектного финансирования для застройщиков будет обходиться дороже долевого строительства.

Подводя итог, отметим, что на рынке жилой недвижимости отмечается тенденция снижения цен, это позволяет приобрести жилье по умеренной цене. В Москве на рынке жилой недвижимости складывается следующая ситуация:

• -    недвижимость в меньшей степени интересует инвесторов и спекулянтов, планирующих вложить деньги в краткосрочной перспективе;

• -    большим спросом пользуется элитное жилье;

• -    улучшилось качество строительства;

• -    уменьшаются границы классности жилья, купить квартиру комфорт -класса порой можно дешевле эконом - класса;

• -    большой спрос имеют квартиры маленькой площади.

В настоящее временя обстановка на рынке жилой недвижимости в г. Москва является благоприятной для приобретения жилья. Ставки по ипотечному кредитованию снизились, банки предлагают многообразие схем приобретения недвижимости. Наиболее низкая ставка по ипотеке - 6,75%, она субсидируется застройщиком. Конечно, можно ожидать, что в ближайшие годы будет применена акционная ставка - 6%, но уже сейчас приобретать квартиры выгодно.

Не оказала существенных изменений и проводимая реновация. Реакция рынка оказалась достаточно спокойной и показала лишь небольшой подъем уровня цен на недвижимость в целом.

Финансовые аналитики отмечают, что одним из основополагающих качеств рынка недвижимости является его инерционность (способность сопротивляться кризисным явлениям) и прогнозируемость. 2018 год -наилучший момент для инвестирования в сферу строительства, так как цены на жилье существенно снизились, а со следующего года начнут постепенно подниматься.

Перспективами развития рынка жилой недвижимости являются:

• -    на рынке недвижимости прогнозируется некоторое изменение структуры спроса, наиболее востребованными будут квартиры «эконом-класса»;

• -    в 2019 году, по оценкам специалистов, по-прежнему будет расти доля покупок квартир с ипотекой;

• -    ввиду наличия большого количества непроданной недвижимости будет развиваться система арендного жилья, появятся доходные дома;

• -    изменится и состав участников строительного рынка - значительно сократится число компаний, участвующих в строительных проектах. Можно

будет говорить об олигополизации рынка – большая часть проектов будет принадлежать нескольким крупным компаниям;

• -    активное внедрение инновационных технологий. За последнее время появилось большое количество недорогих технологий, которые, однако, не внедрялись. Ввиду агрессивных кризисных явлений на рынке риск внедрения станет меньше риска невнедрения.