Гарантирует ли государственная регистрация законность сделок (анализ правоприменительной практики)

Московской ассоциации риелторов, заместитель председателя Третейского суда независимых участников рынка недвижимости

Каждый раз, когда ожидается принятие нового закона в жилищной сфере, я лелею надежду – может быть, теперь что-то изменится в лучшую сторону? Может быть, будет устранен еще один пробел в законодательстве? Так было и в 1997 году в период обсуждения проекта закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Было интересно читать первую редакцию этого закона, из которой по непонятной причине к моменту его принятия исчезли многие положения. А ведь они могли бы обеспечить государственные гарантии прав граждан после государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Прошло почти 9 лет после его принятия. И что же?

Возможно, те, кто его принимал, и довольны результатом своего труда. А что делать нам, простым участникам рынка недвижимости? Не побоюсь сказать: принятие этого закона привело к тому, что сегодня самым «слабым звеном» среди участников рынка, как ни парадоксально, оказались органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постараюсь обосновать свое мнение примерами из практики агентства недвижимости «Пенаты – недвижимость». К сожалению, у нас, риелторов, абсолютно нет прав на получение какой-либо информации, связанной с объектами недвижимости, именно поэтому серьезные агентства недвижимости получа-

Когда лучник промахивается мимо цели – он должен искать причину в себе.

Конфуций ют всю необходимую для проведения юридической проверки объекта недвижимости информацию неофициально. Желая обезопасить своих клиентов, мы тратим деньги на добывание информации, несмотря на то, что практически на каждом шагу сталкиваемся с противодействиями нотариусов, сотрудников районных эксплуатационных управлений, органов, отвечающих за государственную регистрацию прав, и т. п. В нашей практике были случаи, когда после проверки юридической «чистоты» квартир мы рекомендовали клиентам отказаться от сделки. В большинстве случаев собственники таких квартир открыто советовали нам не «копать» дальше.

Способы мошенничества на рынке недвижимости различны, но меня настораживает тенденция использования юридической безграмотности сотрудников, осуществляющих государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним. Приведу пример.

Не так давно в наше агентство обратился гражданин Поплев, желающий продать квартиру, приобретенную им по договору купли-продажи у гражданина Шуваева А.К., получившего свидетельство о праве на наследство по закону. Казалось бы, повода для беспокойства нет: свидетельство о праве было выдано, после чего наследник зарегистрировал свое право. Свидетельство было выдано московским нотариусом, который должен был проверить родственные связи наследника. Перед тем как заключить договор на оказание услуг по продаже квартиры с гражданином Поплевым, мы созвонились с нотариусом Кулаковым В.Б. и спросили, можем ли мы посмотреть реестр и поговорить с ним. Нотариус отказался нам что-либо показывать, но при этом уточнил адрес квартиры и фамилии собственников. Мне лично он сказал, что если подписанное им свидетельство существует, значит, он выписывал его. Заверения нотариуса позволили нам начать работу с квартирой. Но каково же было наше удивление, когда в ходе дальнейшей проверки выяснилось, что в отношении этой квартиры началось судебное разбирательство, а нотариус, за несколько дней до нашего разговора с ним, присутствовал на судебном заседании в качестве третьего лица. Оказалось, что господин Кулаков не выдавал гражданину Шуваеву А.К. свидетельство о праве на наследство! То ли у него память короткая, то ли судебных дел у него много, то ли он в принципе считает сотрудничество с риелторами ниже своего достоинства. В любом случае мы потеряли деньги, переданные гражданину Поплеву в качестве задатка за квартиру.

«Причем здесь регистрационная служба?», – спросите Вы. Да притом, что государственный регистратор, зарегистрировавший свидетельство о наследстве по закону, даже не сравнил подпись на представленном свидетельстве с образцом подписи, которая по идее должна быть в Федеральной регистрационной службе. Я видела копии подписей: у них абсолютно не было ничего общего.

Таким образом, невнимательность государственного служащего привела не только к тому, что агентство недвижимости потеряло деньги, но и гражданин Поплев не по своей вине остался на улице, так как буквально через месяц решением Коптевского суда договор купли-продажи был признан ничтожным. Более того, судья отказался признать гражданина Поплева добросовестным приобретателем и присудил эту квартиру другому наследнику умершего, удачно материализовавшемуся из ниоткуда. Шуваев же бесследно растворился на бескрайних просторах нашей Родины. После того как мошенники без труда зарегистрировали поддельный документ в учреждении юстиции, мы пытались обратиться к юристам Федеральной регистрационной службы, но столкнулись с полным непониманием или незнанием российского законодательства и обязанностей органов, отвечающих за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как можно идти к цивилизованному рынку, если за 9 лет, прошедшие с момента принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и не была создана единая база данных регистрационных органов? Нотариусы не имеют единой базы данных о выданных завещаниях и других документах. В разных районах Московской области существуют не только различные требования к документам, принимаемым на регистрацию, но и сами законы толкуются по-разному. Например, в Московской областной регистрационной палате города Люберцы не принимают документы на регистрацию, если кто-нибудь из участников сделки действует по доверенности от имени своего супруга. В таких случаях регистраторы предлагают переоформить доверенность на чужих людей.

Те, кто знаком со спецификой сделок с недвижимостью, знают, что важно не только подписать договор купли-продажи, но и согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически передать квартиру по акту приема-передачи. Несмотря на это, Московская областная регистрационная палата (я считаю, что незаконно) до сих пор не принимает на государственную регистрацию договоры купли-продажи без этих актов, подписываемых одновременно с договорами. Таким образом, федеральные органы, отвечающие за законность сделок и прав на недвижимость, сами «породила» фиктивный документ (акт приема-передачи), который участники сделки вынуждены фиктивно подписывать за один – два месяца до фактической передачи недвижимости.

По мнению законодателя, органы, отвечающие за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (извините, что так длинно, но я боюсь как-либо сократить название и не ошибиться, поскольку название этих органов меня- лись уже несколько раз), должны были стать государственной гарантией прав добросовестных участников сделок с недвижимостью. Однако в настоящее время органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, являются одним из главных дестабилизирующих факторов на рынке недвижимости. Мне стыдно за то, что юристы Федеральной регистрационной службы не понимают разницу между отдельными видами собственности – индивидуальной, общей совместной и долевой.

В своей практической деятельности мы не раз сталкивались с тем, что в свидетельствах о праве на комнаты в коммунальной квартире может быть указана и индивидуальная, и общая долевая, и общая совместная собственность без определения долей на комнату. Причем если общая долевая собственность на комнату выражена в долях от общей собственности на всю квартиру и без указания номера комнаты (и такие документы «ходят» на рынке), у покупателя такой комнаты возникают определенные проблемы, например с регистрацией по месту жительства, так как органы внутренних дел требуют от нового покупателя, чтобы он получил на это согласие соседей.

Но больше меня «восхищает» полное непонимание регистраторами значения своих действий в том случае, когда на покупку какой-либо недвижимости они требуют согласие супругов на том основании, что в силу статей 34 и 35 Семейного кодекса Российской Федерации возникает общая совместная собственность на подобные объекты, а в графе «Вид собственности» свидетельства о праве пишется совершенно другой вид – индивидуальная. Но если собственник разведется и получит новый паспорт, в котором не будет сведений о расторгнутом браке, мы никогда не сможем узнать об угрозе судебного раздела совместно нажитого имущества, поскольку никто не может помешать человеку написать заявление и указать в нем, что на момент покупки недвижимости он в браке не состоял.

Но, как известно, безнаказанность порождает еще большую безнаказанность. Уже больше года в городе Москве Федеральная регистрационная служба выдает продавцам недвижимости правоустанавливающие документы без какого-либо указания на то, что сделка отчуждения по ним уже произведена и у недвижимости есть новые собственники. В практике нашего агентства были случаи, когда бывшие собственники по таким документам пытались получать авансы или задатки. Чем не бизнес! Собери 10–20 авансов по 2 000 тысячи у. е. и уезжай спокойно в любую бывшую республику на постоянное место жительства.

Некоторое время назад на заседании комитета защиты прав потребителей риелторских услуг Московской ассоциации риелторов рассматривалась ситуация, когда в Москве Федеральная регистрационная служба зарегистрировала сделку купли-продажи по недействительному паспорту. Дело в том, что паспорта, в которых проставлены штампы таможни, являются недействительными. Так вот покупателем была приобретена квартира у собственника, в паспорте которого имелась отметка о пересечении российско-украинской границы. Теперь на этом основании бывший собственник не снимается с регистрационного учета, требуя дополнительные документы, удостоверяющие, что сделка была законной.

Интересно, к кому покупатели могут предъявлять претензии? Не кажется ли Вам, уважаемые юристы, что пришло время потребовать ответ у Федеральной регистрационной службы на вопрос, кто несет ответственность за измотанные нервы и трагедии людей. Почему всегда отвечают простые люди, которые не обязаны знать законодательство, ведь они обращаются в Федеральную регистрационную службу, обязанностью которой является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А куда смотрит законодатель, позволяющий превратить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в главный дестабилизирующий элемент жилищных правоотношений?

Когда простой лучник промахивается, он рискует только своей жизнью или своей добычей, когда законы, принимаемые государством, не достигают своей цели, рискуют граждане этого государства.

Разве так должно быть?