Государственная кадастровая оценка 2018

Автор: Бойко Андрей Юрьевич

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Экономика и управление народным хозяйством - вопросы имущественной политики

Статья в выпуске: 1 (208), 2019 года.

Бесплатный доступ

Автор анализирует итоги государственной кадастровой оценки (ГКО), впервые проводимой наделенными соответствующими полномочиями государственными бюджетными учреждениями. Приводит принятые в 2018 году решения о проведении ГКО в субъектах Российской Федерации. Рассматривает проблемные вопросы, связанные с несовершенством законодательства и методологическими недоработками в области ГКО. Делает вывод о том, что в отсутствие опыта проведения таких работ, точных данных об объектах недвижимости и при неготовности субъектов в целом к таким масштабным работам проведение ГКО недопустимо.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки, укрупнение результатов оценки, родительские объекты, пилотные комплексные кадастровые работы, точечная коррекция правил кадастровой оценки, переход от инвентаризационной к кадастровой стоимости

Еще

Короткий адрес: https://sciup.org/170172380

IDR: 170172380

Текст научной статьи Государственная кадастровая оценка 2018

Ситуация с проведением государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в целом остается весьма напряженной. Поручение Президента Российской Федерации, данное Правительству Российской Федерации в марте 2018 года (по итогам реализации Послания Федеральному Собранию), привело к возникновению большого количества несогласованных законопроектов, принятию весьма странных решений. Вызывает сомнения, может ли такое исполнение Поручения, кроме сумятицы, привнести что-то полезное как в части учета объектов и отражения их характеристик, так и в определение кадастровой стоимости, что в конечном итоге не может не сказаться на величине налога, взимаемого от кадастровой стоимости.

Немного статистики

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) 1, на конец ноября 2018 года 57 субъектов Российской Федерации приняли решение о проведении ГКО в 2018–2021 годах.

Краткие сведения о принятых решениях, этапе проведения ГКО по годам и видам объектов недвижимости в разрезе субъектов Российской Федерации приведены в таблице.

Таким образом, чуть более половины субъектов Российской Федерации (55 из 85) приняли решение о проведении ГКО в 2018

году или обозримом будущем. Решения не унифицированы – некоторые субъекты вместо одного решения принимают несколько, что противоречит требованиям части 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Итак, процесс определения кадастровой стоимости завершен или подходит к завершению в 34 субъектах Российской Федерации. Учитывая сроки создания государственных бюджетных учреждений (далее также – ГБУ), наделенных полномочиями по проведению ГКО, физически осуществить качественную подготовку к определению кадастровой стоимости практически невозможно. Это означает, что в отношении части объектов проводился не расчет стоимости, а, по сути, назначение этой величины, что грозит либо недополучением налоговых поступлений (при занижении результатов), либо оспариваниями результатов ГКО и, как следствие, бюджетными потерями, в том числе связанными с оплатой судебных и иных издержек.

Государственные бюджетные учреждения – заложники сложившейся ситуации

В силу недостаточности подготовки к проведению ГКО и большого количества проблем, связанных с качеством исходных данных, представленных в Едином государственном реестре недвижимости

Продолжение таблицы

X О

о о

то

е CD

ТО

е СЕ

то

ЕЕ I

ТО

О О

ТО

2 о 0-ЕЕ

ТО

е со

то

X о

о о

S о 0.

ЕЕ

то о" I о

>s ф X

Q. о о о

ф 5 ф

о с

го го

ЕЕ I

ТО

о о

то

е со

О О

S о 0- ее

то

X о

то

е со

е СЕ

то

н о 0)

3 го

О I О

ф 5 ф

о с

го

о о

S о 0- ее

X о

то

X I ш

Ф X

Q. О О О

ЕЕ I

ТО

ЕЕ I

ТО

X о

е СЕ

то

Ц о

о>

о см

2 О 0- ее

е со

О О

то

0) т

2 е;

^ о s

05 ^

Т О

е со

ее"

X о

то

X о

то

EZ Т

0) е; о

^ о н

со

Т О

X 0) о со

S о

ЕЕ ее"

ТО х" I ш

н о 0)

2 6 т

3 го

2 о" I О

>s т ф X

Q. о о о

>s т ф

^е о ^m

5х

>s О

2 1- §О со О

о о

то

0) т 2

^ о s

05 ^

Т О

X 0) о со

2 о 0-ЕЕ

ТО

е со

О О

то

2 о 0-ЕЕ

ТО

X о

то

T 0) 3 0)

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

СО

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

СО

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

СО

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о CL

ЕЕ

X н ^ 0) о CL

ЕЕ

н 0) т 1- о

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 0) т 1- о

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

т 0) 3

□_

о CM о CM

о см о см

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

о см о см

о см

СУ)

о см

о см о см

СУ)

о см

СУ)

о см

00 о см

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

1—

05 e;

Ю о ex 05

05 Q_

T S

s e;

05 ^

ю о ех 05

го го X

ех 05

о о

$ о_ 0)

Т ГО о 00 S Ф го ГО \О

ГО С о. о ГО Ф X 0.

н о 05 е;

ю о

ех 05 ^ О со о о_

н о 05 е;

ю о

ех 05

о Q. н о о X

05 CL

CL 05 EI О т

05 CL

>s 05 CL

О CL ex о т о 05 CL ^

н о 05 е;

ю о

ех 05

^ О CL

н о 05 е;

ю о

ех 05 ^ О EI 05 CL

н о 05 е; ю о

ех 05

=г 0)

го 00 ^ о о

Ц о Q. £

н о 05 е; ю о

ех 05 ^ О со

о о

н о 05

ю о

ех 05

О т 05

О т О н со 05

=г 0)

0) I

н о 05 е; ю о

ех 05 ^ О

О 00 о I

со

СУ)

О см

см

СМ см

со см

СМ

со см

e CD

e cz

о о

X о

то

2 о D.

ЕЕ

ЕЕ" I

ТО

о >s т Ф X

Q. О О О

ф ф о с

го го

о о

S о D. ее ее" т

X о

то ф го о

т 2 о i-00

I о

X ф о 00

EZ Т

бэ

Q_ О О О

0) т 0) т 2 q

^ о s

05 со,

X О со о со X т ^

т ш >^

о 5

Т Ф О 2 ig 11 О ф

° £ i § I О ГО V сг ^ го ТО

о EZ

бэ

0) т

2 q ^

05 со,

X о

ЕЕ I

ТО

е СЕ

то

X I ш

н о 0)

3 го

ф ф о с

О I О

>s 1 Q_ О О О

05 q; со

О О

S о IDEE

ТО

е со

ее" I

то

ЕЕ I

X О

то о" I о

н о 0)

6 т

3 05

0) о EZ

>S 1 Q_ О О О

05 q: со

ЕЕ I

ТО

H 05

CO 0) □_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X £ ф о О.

о 0)

т 0) 3 0) □_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

со 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 0) т н о

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

т 0) т 0) о_ 0) EZ

о CM

о см

о см о см

о см

СУ) о см

о см

О)

о см

1—

05 q

о ex 05

О Q_

0) о

н о 05 q ю о

сх 05 ^ О со о q о_ о

05 q ю о

сх 05

т 0) со

0) ЕЕ

>s 05 Q_

О о_ о

о_ EZ

т 05 н о о н

3 05 LQ

q Ю

о 0) □_

т 05 н о 0)

о:

q ю

EZ О 0)

□_

□

00 см

О см

о со

то

см со

то то

е со

е С^

S О 0. ЕЕ

ТО

X О ее"

то

О о ее" I

то

О о ее" I

то

X I ш

н о 0)

6 т

3 05

05 q: со

О т о

о_ о о о

0) о EZ

X о

то

X о

то

ЕЕ I

ТО

X о

то

X о

то

X о

то

о о

е со

то

о о

е со

то

ЕЕ I

ТО

е со

то

|_ о

0) 3 0) CL

|_ о 0)

3 0)

□_

X ^ ф о Q.

ЕЕ

Т 0) т 0) о_ 0) EZ

|_ о 0)

3 0)

□_

н 0) т н о

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X ^ ф о Q.

ЕЕ

X ^ ф о Q.

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

со 0)

□_

н 05

со 0)

□_

О)

о см

О)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

Б 3

5 а) L

сх

q 05

□_

сх

q 0) Q_ 05 ^

q Ю

0) □_

сх н

05 X 05 о

q ю

EZ о 0)

□_

сх

н 0) о о

сх 05

о_ 0) со 0) о

q ю

EZ о 0)

□_

т 05 н о о_ 05 н

q Ю

с о 0)

сх о 05 ^ 05 X

q Ю

о 0) □_

н о 05 q Ю

О сх 05

О т 05 СО сх D.

LO СО

со со

то

00 со

СУ) со

см

Продолжение таблицы

бэ

T 0) T 2 q

о s

05 ^

T О

e CE

о о

то

2 о

ее

то

е CD е СЕ

О О

S о

ее

X о

то

О |_

EZ Т

бэ

0) q о

^ о н со

X 0) о со

о о ее" I

то

S о

ее

X о

то

X I ш

н о 0)

2 6 т

3 го

го

О I О

1 Q_ О О О

|е 5 ^е0is

то то

е со

е СЕ

О О

S о 0. EZ ее" I

X о

то

н ех

cl\ ч" ф 2 О-ф £? ш 2 р о ф

го, Ф т 5 О 6 00 Т О ^

>s т s S ф ^s ф 8

О Ф С ГО

^ 2 s о т ф „

О. т о ^ф8 р 11 го ^ го S

2 о 0. ЕЕ

е со

е СЕ

О О

X о ее" I

то

0) т 2 q ^ о s

Т О

0) т 2 q ^ о s

Т О

2 о

ЕЕ

ТО

2 о 0-ЕЕ ее" I

ТО

X о

то

о т О

0) о с

е со

е С^

О О

X о

то

X I ш

н о 0)

3 05

о_ о о о

05 q: со

2 о

ЕЕ ее" I

ТО

е со

то

2 о 0-ЕЕ

X О

то

X I ш

н о 0)

6 т

3 05

О т о

CL О О О

о с

05 q: со

е со

О О

то

0) т 2 q ^ о s

т О

X 0) о со

о о

то

е со

S О 0-ЕЕ

X О

то

2 о 0-ЕЕ

ТО

X I ш

н о ф

6 т

3 05

О т о

CL О О О

О с

05 q: со

ЕЕ I

ТО

L_ о 0)

0) 3

□_

О 0)

3 0) □_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о cl

ЕЕ

т 0) т 0) cl 0) EZ

о 0)

т 0) 3 0) □_

|_ о 0)

3 0)

□_

о 0)

т 0) 3 0) □_

н 05

СО

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

X н ^ 0) о о_

ЕЕ

|_ о 0)

3 0)

□_

н 05

со 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о 0)

3 0)

□_

|_ о ф

Ф 3 ф □_

X н ^ ф о CL

ЕЕ

|_ о ф

Ф 3 ф □_

о CM

О CM

о см

СУ) о см

о см

СУ) о см

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

о см о см

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

СУ)

о см

1—

05 q

ex 05

05 CO

о 05 q ю о

ех 05 ^ О cl 05

го О

ю cl 0) н 0) ЕЕ

н т 05 о ц о О.

о 05 q ю о

ех 05

со о н 05 cl 05 о

н о 05 q ю о

ех 05 ^ О т

q 05 X 05 о

н о 05 q ю о ех 05

О со о q q; Q_ 0) СО о

О н о 05 СО 0) о

ц о

н о 05 q Ю

О ех 05

О т 0) q О

н о 05 q Ю

О ех 05

О со о ю

q Ю

0) 0-

ех 05

^ о н о_

05 CL

О со о CL 05 Ю 05 X

о т о н со

о т

X о

н о 05 q ю о

ех 05

О т

ю ех q Ф

q Ю

с о ф 0-

ех 05

о 3 05

со

О )

о LO

см LO

со LO

LO LO

e CD

LZ* I

2 о D. C

LZ" I

TO Ф о

2 о i-00

I о

Ф о 00

05 T 0) T 0)

H о

0) 3 0) CL

О 0)

T 0) 3 0) CL

о CM

О CM

о о co

0) T 0)

[X о

H о 05

Ю о

ex 05

О co 05

о о Q_ и:

co LO

(далее – ЕГРН), информационных системах, определенных при анализе рынка и т. д., оценка проводится весьма укрупнено, с большим количеством допущений. Проблема укрупнения результатов известна – это некие усредненные показатели, которые в целом отражают картину, но в частности (по конкретным объектам) могут эту картину весьма серьезно искажать. Так, к примеру, 97 процентов земель производственного использования в границах крупного населенного пункта (столицы одного из субъектов Российской Федерации) оценены одинаково с точностью до копейки. В другом субъекте после отработки замечаний стоимость земель понизилась на треть.

Исходные данные содержат большое количество противоречий, ошибок, унаследованных из архивных сведений. Во многих случаях границы субъектов Российской Федерации, поселений, населенных пунктов, территорий не установлены. Зачастую земельные участки не имеют координатной привязки, объекты капитального строительства – связи с земельными участками, помещения – с так называемыми родительскими объектами. Большое количество объектов имеют абстрактные наименования или назначения, по-прежнему отмечаются случаи некорректного отражения характеристик, когда площадь земельного участка превышает площадь поселения, в котором он расположен, а площадь строения меньше площади расположенных в нем помещений. В такой ситуации, когда необходимо установить, сколько стоит объект неопределенного назначения, неизвестно из чего сделанный и неизвестно где расположенный, достаточно проблематично корректно определить кадастровую стоимость, и в случае завышения результата расчета кадастровой стоимости придется либо нести зачастую немалые расходы, связанные с оспариванием завышенного результата кадастровой оценки («отвечать бюджетным рублем»), либо местные бюджеты недополучат налоговые поступления.

Разумеется, с точки зрения здравого смысла необходимо в первую очередь провести инвентаризацию, выявить и отразить в сведениях ЕГРН недостающие и (или) противоречивые характеристики, устранить недостатки двойного, тройного учета, наложение и пересечение гра- ниц. И такая работа не только предусмотрена законодательством в части земельного контроля со стороны органов местного самоуправления (далее – ОМСУ), земельного надзора со стороны Росреестра, но и программами комплексных кадастровых работ. В 2017 году были проведены пилотные комплексные кадастровые работы, показавшие положительный результат, в 2018 году такие работы продолжают проводиться, что внушает оптимизм. Внушает, но оптимизм осторожный – в 2018 году запланировано проведение комплексных кадастровых работ в отношении 40 тысяч земельных участков, а в России их около 160 миллионов. Такими темпами работы будут продолжаться около 4 тысяч лет! Отдельные субъекты загодя начали работу по земельному контролю и добились внушительных успехов, но таких – единицы, да и у этих субъектов до сих пор неизвестно точное расположение участков в отношении почти половины объектов – отсутствует координатная привязка.

Следует отметить и проблематику не-отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) и, как следствие, не попавшего в ЕГРН, большого количества объектов, права собственности на которые были оформлены до 1998 года – до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о ЕГРП). В нашей стране платят налоги те, кто провел межевание и регистрацию своих земель, а также прочих объектов недвижимого имущества, а также те, кто добропорядочно приобретал имущество во время действия закона о ЕГРП. Остальные уклоняются от уплаты налогов, ведь, к сожалению, постановка на учет и регистрация объектов – это право, а не обязанность собственника.

Конечно, все эти проблемы решаемы. Можно инициировать проведение проверок в рамках земельного контроля, выявить неучтенные, незарегистрированные объекты, установить собственников, намеренно или по незнанию уклоняющихся от налогов. Можно поставить на учет эти объекты и убедить собственников зарегистрировать их. Но эта работа требует времени.

До перехода на ГКО, выполняемую силами государственного бюджетного учреждения, кадастровая оценка в течение пяти лет проводилась независимыми оценщиками. Оценка осуществлялась по выгруженному из государственного кадастра недвижимости Росреестром перечню, федеральные стандарты кадастровой оценки требовали проведения оценки по данным, предоставленным заказчиком этой оценки, и давали право оценщику использовать дополнительную информацию. ГБУ лишены такой возможности – для повышения качества ГКО приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее – Методические указания) установлены требования по сбору и подготовке информации к определению кадастровой стоимости. Именно этот факт является краеугольным камнем. Функции земельного контроля и надзора, ведение и учет объектов, архивные сведения – все это находится в руках либо ОМСУ, либо федеральных органов государственной исполнительной власти (далее – ОГИВ), частично архивы сохранились у региональных ОГИВ, причем информация неполная, разрозненная, не верифицирована и не структурирована. ГБУ вынуждены обрабатывать огромные массивы данных в случае их получения и могут лишь догадываться о том, что имеется еще много сведений, которые под разными предлогами им не предоставляются. Параллельно проводятся сбор рыночной информации, прием деклараций, собранная информация систематизируется, создаются геоинформационные слои и системы (во многих субъектах они не созданы), производится непосредственно определение кадастровой стоимости. Все это – решаемые трудности, нужно только время и достаточное количество специалистов.

Однако и тут притаился очередной капкан. Профессионального стандарта сотрудника ГБУ нет, требования к таким сотрудникам, соответственно, также отсутствуют. Большинство специалистов ГБУ работают по ставкам, принятым в субъекте, установленным для персонала средней квалификации, однако в ГБУ требуются специалисты, зачастую обладающие более чем одним высшим образованием и серьезным опытом работы. На таких специалистов на рынке есть устойчивый спрос, и их работа достойно оплачивается коммерческими организациями. Ввиду отсутствия стандарта и специальности существующие квалификационные уровни и ставки не позволяют предложить сотрудникам ГБУ заработную плату на уровне рыночной, хотя на таких специалистов возлагается существенно бо ́ льшая ответственность за итоговый результат. Да и многие субъекты в принципе не располагают в достаточном количестве специалистами-оценщиками, кадастровыми инженерами со знанием специальных программных продуктов, позволяющих создавать тематические карты. Необходимы и юристы со специализацией в области оценки и сделок с недвижимостью, специалисты по работе с заявителями, аналитики рынка недвижимости.

Направление ГКО достаточно молодое, специалистов, имеющих опыт не только проведения массовой оценки и группировки объектов, но и по остальным упомянутым направлениям, можно пересчитать по пальцам. В такой ситуации сразу ожидать отличных результатов – верх оптимизма. С учетом негативного фона в части «честного способа отъема денег» у населения в виде имущественных налогов работа получается очень интересная своей трудностью и масштабностью, но низко оплачиваемая и достаточно нервная.

Масла в огонь подливают и законодательные инициативы. И без изменений в законодательстве проблематично наладить работу, но когда нужно на ходу «перебирать двигатель автомобиля», получается совсем непросто. Специалисты Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) на круглых столах, конференциях и встречах, проходивших в Москве и Санкт-Петербурге, а также в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, отмечают, что в настоящее время министерством принято решение кардинально не менять правила игры – достаточно ограничиться точечной коррекцией правил кадастровой оценки – это хорошая новость для ГБУ. Но законодательные инициативы не ограничиваются только предложениями Минэкономразвития России – популистские меры, отраженные в Федеральном законе от 3 августа 2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», приведут к серьезному недополучению местными бюджетами средств. Как следствие, снова будут сложности с выполнением социальных программ, проведением ремонта, со строительством дорог, с развитием территорий. Так, законом установлено, что в субъектах, где прошли три налоговых периода перехода от инвентаризационной к кадастровой стоимости, налогооблагаемая база в части имущества физических лиц не может увеличиваться более чем на 10 процентов в год. Это предложение уместно в случае наличия гиперинфляции либо фиксации процента перехода от одной базы к другой, установленный в размере 20 процентов. По факту получилось, что итоговая база, а не процент перехода, не может изменяться более чем на 10 процентов в год. Принятое решение приводит к тому, что в отношении существенно заниженной кадастровой стоимости домов в садоводческих товариществах, коттеджных и дачных поселках, установленной по существенно заниженной цене в том числе из-за отсутствия информации и присвоения символического рубля объекту в целом, бюджет будет несколько лет, а то и десятков лет недополучать налоги. Например, по некой причине кадастровая стоимость объекта конкретного назначения была установлена в размере 1 рубль. Рыночная стоимость и вновь рассчитанная кадастровая стоимость этого объекта составляют 1 000 рублей. Нетрудно рассчитать, что для достижения уровня рыночной стоимости при применении сложного процента с годовой ставкой в 10 процентов (первый год - 1,1; второй год - 1,1 х 1,1 = 1,21; третий - 1,1 х 1,1 х 1,1 = 1,331 и так далее) потребуется более 72 лет. А ведь всем понятно, что домов со стоимостью в 1 000 рублей немного – их стоимость, как правило, гораздо выше. Даже если кадастровая стоимость в два раза ниже рыночной, то потребуется более 7 лет, чтобы выйти на уровень рыночных цен. Причем не действующих цен, а цен семилетней давности. За это время рынок может сильно измениться. К тому же маловероятно, чтобы в течение длительного времени объекты массово дешевели, наблюдается как раз обратная ситуация. Получается, что из-за принятого скоропалительного решения все годы «игры в догонялки» (базы налога с указанными в них ценами на недвижимость) местные бюджеты будут недополучать средства, а отдельные налогоплательщики платить существенно меньше, чем их соседи, у которых изначально была установлена кадастровая стоимость на уровне рынка. Кстати, установление лимита в 10 процентов годовых не решает и проблему завышенных кадастровых стоимостей – просто будет продолжаться взимание налога с завышенной базы, пока эта база не будет пересмотрена в рамках очередной ГКО либо в результате оспаривания величины кадастровой стоимости.

В этой ситуации, а описана лишь малая часть проблем, с которыми сталкивается ГБУ в ходе работы, когда исходные сведения собирались одной структурой, контрольно-надзорные функции закреплены за другой, ответ держать тем, кто вынужден использовать предоставленные сведения и не вправе их изменить, поскольку такое действие не предусмотрено зако- ном. К слову, и правообладатели объектов в силу традиции «когда грянет гром…» начинают интересоваться проблемами только при получении уведомления с высокой налоговой нагрузкой или величиной аренды, рассчитанной от кадастровой стоимости. Никто не мешает им сейчас посмотреть, насколько корректно отражены сведения об их объектах (дело нескольких минут), и в случае выявления ошибки потратить ограниченное количество времени и, возможно, средств, чтобы упредить ошибку определения кадастровой стоимости по недостоверным данным. Конечно, лучше отложить все на потом, возмущаться безграмотностью исполнителей кадастровой оценки, ругать власть, писать письма первым лицам и требовать извинений. Только, как правило, это не решение проблемы. Потом в подавляющем большинстве случаев либо надо будет проделать все упомянутые действия для выявления причины ошибки и подачи декларации, сопровождая все это перепиской с налоговой инспекцией и объяснениями, что начисленные штрафы, пени (за неуплату, просрочку или уплату не в полном объеме) не должны были иметь место, либо в случае несогласия с результатами определения кадастровой стоимости придется раскошелиться на независимого оценщика, тратить время на походы в комиссию или суд, нести судебные расходы, и еще не факт, что решение будет принято в пользу заявителя.

Да, зарождающаяся практика общения с ГБУ, определившими кадастровую стоимость в 2018 году и разместившими проекты отчетов для приема замечаний, показывает, что не все из них устраняются. Есть недоработки и неоднозначные трактовки существующего законодательства, которые позволяют толковать требования законов «в свою пользу».

Так, например, в отдельных субъектах Российской Федерации была проведена оценка встроенных помещений в многоквартирных домах с учетом стоимости прав на земельные участки и места общего пользования, что можно рассматривать как грубое методическое и методологическое нарушение, допущенное исполнителями работ при определении кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования … следующее имущество: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, ЕНК, ОНС, иные здание, строение, сооружение, помещение».

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

В статье 389 НК РФ указывается, что «объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования,.. на территории которого введен налог, при этом не признаются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав имущества многоквартирного дома». Непризнание объектом налогообложения имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении физических лиц отражено и в статье 401 НК РФ.

В части 6 статьи 36 ЖК РФ указывается, что «в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в этом многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства… Указанные собственни- ки владеют, пользуются и распоряжаются имуществом в соответствии с гражданским законодательством».

Таким образом, НК РФ и ЖК РФ прямо указывают на недопустимость взимания налога с земельного участка и прочего общего имущества многоквартирного дома, а также отражают факт наличия самостоятельной стоимости (ценности) земельного участка и прочей общей долевой собственности, относящейся к многоквартирному дому, конкретизируя, что квартира как объект недвижимости – это структурно обособленное помещение. Собственник квартиры обладает правом собственности на свое структурно обособленное помещение, а также правом пользования и совместно с другими собственниками многоквартирного дома распоряжения общедомовым имуществом, в том числе земельным участком. Установленная, по сути, льгота для собственников многоквартирных домов в части освобождения от налога (непризнания объектами налогообложения) общедомового имущества, в том числе земельного участка, относящегося к этому дому, должна приводить к тому, что из стоимости квартиры как объекта прав собственности и прав пользования и совместного распоряжения общим имуществом многоквартирного дома должна быть исключена стоимость прав на это общее имущество, в том числе стоимость прав на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому.

Следует также отметить, что в части 6 статьи 378.2 НК РФ прямо указывается на один из вариантов расчета стоимости встроенного помещения – стоимость помещения определяется как доля стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Результаты кадастровой оценки, приведенные в проектах отчетов некоторых субъектов Российской Федерации в части, как минимум, оценки встроенных помещений, расположенных в многоквартирных домах, не соответствует требованиям Методических указаний о Государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226, – в соответствии с требованиями пункта 1.6 этих указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величину его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. При этом сумма кадастровых стоимостей земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства (многоквартирного дома) должна находиться в границах интервала стоимости недвижимого комплекса, состоящего из рассматриваемых земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства.

Иначе говоря, когда оценка квартир и иных встроенных помещений проведена на основании цен продаж объектов как объектов прав, а не как структурно обособленных помещений, суммарная стоимость этих помещений в доме будет соответствовать стоимости единого недвижимого комплекса, представляющего собой многоквартирный дом, относящийся к нему земельный участок, элементы благоустройства территории, включая внешние инженерные коммуникации, асфальтовые покрытия и замощения, озеленение и малые архитектурные формы, что является прямым нарушением Методических указаний.

Это же замечание можно отнести и к нарушению требований абзаца 2 пункта 1.14 этих указаний: «При определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен».

Можно долго спорить, является ли часть земельного участка земельным участком и часть объекта капитального строительства объектом капитального строительства, но факт остается фактом. В стоимости встроенных помещений, в том числе квартир, исходя из требований российского законо- дательства не должно быть ничего кроме стоимости помещения, ограниченного капитальными стенами. И увеличение этой стоимости на стоимость прав пользования общим имуществом, земельным участком, относящимся к дому, где расположено помещение, приведет к серьезному завышению результата кадастровой оценки.

Кстати, это проблема вдвойне актуальна для собственников помещений, которые оформили на себя не выделенную в натуре долю земельного участка, относящуюся к помещению и, к примеру, регулярно вносят арендную плату. Такой собственник помещения уплачивает налог, взимаемый с земельной доли, и параллельно платит за аренду, что нельзя признать справедливым.

Верховный Суд Российской Федерации своим определением от 10 сентября 2018 года № 305-ЭС18-5945 признал в подобной ситуации факт необоснованного обогащения, подчеркнув, что право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Другими словами, кадастровая стоимость встроенных помещений, в том числе квартир, установленная по цене продаж квартир как объектов прав (по цене, указанной в объявлениях и фиксирующейся в договорах купли-продажи) уместна только, когда лестничные клетки, неиспользуемые подвалы и чердаки, газоны, площадки, проезды, внешние системы инженерных коммуникаций, оборудование здания и сам земельный участок, относящийся к этому зданию, ничего не стоят, что выглядит достаточно странным. Следует обратить особое внимание на то, что в этом случае речь идет не о снижении налоговой нагрузки для собственников помещений в многоквартирных домах, а о справедливом налогообложении с точки зрения формулировок законодательства в рассматриваемой сфере.

Заключение

Резюмируя изложенное, отметим, что проблем действительно много, что они, разумеется, будь на то воля и время, решаемы, что ближайшие кадастровые оценки, проводимые по новым правилам вновь созданными учреждениями, не приведут к чуду – будут укрупнения, усреднения и искажения результатов, в первую очередь из-за отсутствия качественной исходной информации, пробелов и противоречий в законодательстве. Хочется призвать всех правообладателей хоть чуть-чуть внимательнее отнестись к учету своей недвижимости, проверить характеристики и застраховать себя от внезапных неприятностей, когда величина налога будет напоминать номер телефона. Очень хочется установить мораторий на утверждение результатов кадастровой оценки, не останавливая процедуру проведения ГКО и расчеты кадастровой стоимости как минимум до 2020-го года, дав два года субъектам на наведение порядка, при условии, что федеральные и региональные органы исполнительной власти примут активное участие как в установлении этого порядка в области учета объектов, так и в корректировке законодательства.

А дорогу осилит идущий…

Список литературы Государственная кадастровая оценка 2018

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [официальный сайт]. URL: https://rosreestr.ru
О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 334-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2018 года № 305-ЭС18-5945. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»

Еще

Статья научная