Государственная кадастровая оценка и развитие города

В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226, кадастровая стоимость объекта недвижимости «определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости». Это означает, что в России с 2017 года на официальном уровне было введено так называемое адвалорное налогообложение 1, основанное на рыночной стоимости объектов недвижимости.

Адвалорное налогообложение от рыночной стоимости в отличие от налогообложения от инвентаризационной стоимости, которая долгое время использовалась в нашей стране для расчета налога, имеет как преимущества, так и недостатки. Основным преимуществом налогообложения от рыночной стоимости является то, что взимаемый при этом налог пропорционален реальной ценности имущества. Такое налогообложение представляет собой, по сути, «налог на роскошь», и служит мощным стимулом рационального использования земель их собственниками.

К недостаткам можно отнести недоволь- ство налогоплательщиков тем, что налог на недвижимость вырос. Это действительно так. Дело в том, что кадастровая стоимость учитывает не только затраты на строительство, как это было при расчете инвентаризационной стоимости, но и ценность местоположения объекта недвижимости. Однако мало кто возмущается, например, транспортным налогом или коммунальными платежами, которые на порядок выше налога на недвижимость. При этом чем больше автомобиль, находится в эксплуатации, тем быстрее теряет в цене и чаще является не выгодным вложением средств, а нагрузкой для семейного бюджета. Коммунальные платежи увеличиваются вместе с ценами на энергоресурсы. Недвижимость, наоборот, как актив защищена от инфляции и может значительно вырасти в цене.

Более того, опыт европейских стран показывает, что налог на имущество от рыночной стоимости при условии его целевого использования может быть эффективным инструментом управления территориями города.

Также в последнее время много суждений о качестве государственной кадастровой оценки. Мол, специалисты оценивают имущество в угоду бюджету, допускают кучу ошибок. Действительно, сложно из- бежать ошибок при оценке недвижимости методами массовой оценки, которые, как правило, используются при определении кадастровой стоимости, учитывая и то, что совсем недавно установлены новые правила для проведения государственной кадастровой оценки. Поэтому законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько этапов уточнения сведений об объектах кадастровой оценки от владельцев недвижимости – это и подача деклараций, и работа с замечаниями, и прием обращений об исправлении ошибок, связанных с определением кадастровой стоимости. Также есть возможность проведения повторной оценки, если цены на рынке недвижимости изменились.

Кадастровая оценка и развитие города. Казалось бы, какая может быть связь? Она заключается в следующем.

Качество государственной кадастровой оценки напрямую зависит от качества и полноты сведений об оцениваемых объектах недвижимости. От качества проведенной кадастровой оценки зависит объем собираемых налогов. От объема собираемых налогов зависят бюджеты города и муниципальных образований. От бюджетов зависят возможности развития городской среды и управление территориями, вверенными муниципалитетам. Качество и обустроенность городской среды влияют на уровень и качество жизни горожан.

Так как же повысить качество кадастровой оценки, увеличить объем собираемых налогов и улучшить городскую среду?

Имущественные налоги

В России нет единого налога на недвижимость. Есть три вида налога на недвижимое имущество граждан и организаций:

• •    налог на имущество физического лица;

• •    налог на имущество организаций;

• •    земельный налог.

Базой для этих налогов в большинстве регионов нашей страны является кадастро- вая стоимость, которая сегодня рассчитывается государственными специализированными учреждениями в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). С 2020 года все субъекты Российской Федерациио бязаны перейти на расчет налога от кадастровой стоимости.

В нашей стране налоги классифицируют как местные, региональные и федеральные в зависимости от того, в какой бюджет они поступают.

Налог на имущество физических лиц зачисляется в бюджет органов местного самоуправления по месту фактического нахождения объекта налогообложения. В настоящее время плательщиками являются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ, Налоговый кодекс).

Земельный налог является местным налогом. Платежи по нему поступают в бюджет по месту нахождения земельных участков, которые признаются объектом налогообложения по статье 389 НК РФ.

Налог на имущество организаций является региональным налогом. Законодательные органы России, устанавливая этот налог, определяют налоговую ставку, порядок и сроки уплаты налога в соответствии с Налоговым кодексом. Налогоплательщиками признаются организации, которые имеют имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ. Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ в главу 30 Налогового кодекса, с 1 января 2019 года налогом облагается только недвижимое имущество организаций (пункт 1 статьи 374 НК РФ).

В Санкт-Петербурге – городе федерального значения все три вида налога поступают в городской бюджет. По данным, представленным в Законе Санкт-Петербурга от 30 ноября 2018 № 711-144 «О бюджете Санкт-Петербурга на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», в 2019 году ожидаются поступления от налога на имущество физических лиц в размере 3 296 243 тысячи рублей, от налога на имущество организаций – 25 592 718 тысяч рублей, от земельного налога – 5 861 361 тысяча рублей. Итого 34 750 322 тысячи рублей. Почти 35 миллиардов рублей! Внушительная сумма для развития городских территорий!

В январе 2017 года в Санкт-Петербурге было создано государственное бюджетное учреждение «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории города.

С 2019 года в Санкт-Петербурге налог на имущество рассчитывается исходя из новой кадастровой стоимости, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ и Методическими указаниями Министерства экономического развития Российской федерации.

Подводя первые итоги государственной кадастровой оценки по новым правилам, можно обозначить «слабые места», которые помешали провести эту оценку более эффективно и качественно. Одна из основных проблем – отсутствие или дефицит информации, а именно сведений об объектах недвижимости, которые необходимы для проведения государственной кадастровой оценки.

О нарушениях, связанных с видом использования

Сведения об объектах недвижимости были предоставлены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в составе перечня объектов недвижимости. Практика показывает, что этих сведений для качественной оценки часто бывает недостаточно. Камнем преткновения становится информация о фактическом разрешенном виде использования объекта недвижимости, который является одним из наиболее важных параметров для кадастровой оценки объекта.

Согласно первой главе Методических указаний о государственной кадастровой оценке под фактическим разрешенным видом использования объекта недвижимости понимается фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) указано, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть трех видов:

• •    основные виды разрешенного использования;

• •    условно разрешенные виды использования;

• •    вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам и условно разрешенным видам.

В некоторых случаях данные из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и фактический вид разрешенного использования объекта недвижимости расходятся. Например, вместо паркингов появляются торговые пространства, вместо зданий для спортивных и оздоровительных целей – развлекательные заведения, а на сельскохозяйственных землях строят многоквартирные дома.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Собственник самостоятельно выбирает вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур со- гласования (правда, это касается основных и вспомогательных видов). Учитывая утвержденные в городе правила землепользования и застройки, для изменения вида разрешенного использования необходимо обратиться в местный филиал Федеральной кадастровой палаты с заявлением об учете изменений объекта недвижимости.

Но случается так, что собственник самостоятельно меняет вид разрешенного фактического использования, не уведомив об этом соответствующие органы надзора.

Органы местного самоуправления

Органы местного самоуправления являются важной частью цепочки в процессе работы с информацией об объектах недвижимости.

Местное самоуправление в Российской Федерации – это система организации деятельности граждан, обеспечивающая самостоятельное решение населением вопросов местного значения, управление муниципальной собственностью, исходя из интересов всех жителей конкретной территории.

Санкт-Петербург является городом федерального значения и имеет конституционноправовой статус субъекта Российской Федерации.

Как субъекте Российской Федерации в Санкт-Петербурге муниципальные образования располагаются внутри территориальных границ административных районов города. Отсутствует самоуправление на уровне города, а есть общегородские органы государственной власти.

Административно-территориальными единицами, на которые делится Санкт-Петербург, являются 18 районов. Внутригородские муниципальные образования являются территориальными единицами, образованными в границах районов Санкт-Петербурга. На сайте администрации Санкт-Петербурга отмечено 111 муниципальных образований на территории города (информация от 5 декабря 2018 года).

Согласно статье 40 Закона Санкт-Петербурга от 23 сентября 2009 года № 420-79 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге» в городе действует система выравнивания бюджетной обеспеченности муниципальных образований. До 2017 года муниципальные образования Санкт-Петербурга получали в свои бюджеты доходы от налога на имущество. Если предположить, что муниципальные образования будут получать в свои бюджеты все имущественные налоги, которые собираются с их территорий, то, возможно, они будут более заинтересованы в предоставлении необходимых достоверных и исчерпывающих сведений, так необходимых для проведения качественной государственной кадастровой оценки.

Схожие инициативы

В Москве также зародилась идея передать сбор части налогов на имущество организаций от регионов муниципалитетам, на территории которых эти организации расположены.

Для чего это нужно? Предлагается ввести общий налог на недвижимость и передать поступления от налога укрупненным муниципалитетам преимущественно для решения экологических проблем.

Как это скажется на собираемости налогов и в чем могут посодействовать муниципалитеты? Многие владельцы объектов недвижимости не платят налоги, так как их объекты не зарегистрированы в ЕГРН, но муниципалитет может помочь с информированием бизнеса и населения о постановке на налоговый учет.

В прошлом году депутат Законодательного Собрания Иркутской области предложил передать часть поступлений от налога на имущество организаций городским округам и муниципальным районам. Он предложил 90 процентов оставлять в областном бюджете, а 10 процентов отдавать в муниципальные районы и городские округа. Налог на имущество организаций идет в бюджеты регионов, но Бюджетный кодекс Российской Федерации позволяет передавать его часть в местные бюджеты.

К слову, в майских указах Президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина 2012 года говорилось о возможности зачисления в местные бюджеты поступлений от налога на имущество организаций: «В рамках работы по повышению бюджетной обеспеченности местных бюджетов принять меры, предусматривающие возможность зачисления в местные бюджеты поступлений от налога на имущество организаций» (см. [9]).

Зарубежный опыт

В статье «Налог на недвижимость: опыт зарубежных стран» [10] подробно рассказано о том, как в Европе эффективно управляют территориями, перечисляя часть налога на недвижимость в бюджеты органов местного самоуправления.

В Европе с 1985 года действует Европейская хартия о местном самоуправлении, в которой говорится о принципе бюджетного федерализма, когда органы местной власти выполняют часть бюджетных функций за счет собственных доходов, в частности, за счет налога на недвижимость.

Ставка налога на земельные участки зависит от их целевого назначения. Базой налогообложения, так же как в России, выступает кадастровая стоимость земельного участка.

Государства применяют фиксированную и переменную налоговые ставки. При фиксированной ставке центральный орган власти определяет процент от налогооблагаемой стоимости, который получат органы местного самоуправления.

Переменная ставка налога устанавливается органами местного самоуправления при учете расходов бюджета на ближайший год и существующей базы для налогообложения. Органы местного самоуправления имеют полномочия по определению размеров ставок в рамках ограничений, уста- новленных законом на государственном и региональном уровнях.

Сейчас недвижимость облагается налогами в 130 странах. В большей части налог поступает в местные бюджеты и составляет от 1 до 3 процентов от налоговых поступлений в бюджеты всех уровней: во Франции – 2,17 процента; в Дании – 1,85; в Нидерландах и Италии – 1,8; в Германии – 1,06; в Швеции – 0,89 процента.

В некоторых странах налог на недвижимость становится ключевым источником дохода местных бюджетов. Например, доля имущественных налогов в доходах местных бюджетов Канады составляет до 40 процентов; в Великобритании – до 30; во Франции – до 20 процентов.

Предлагаемое решение

Привлекательность наших городов для жителей и туристов в значительной степени зависит от состояния инфраструктуры недвижимости – это внешний облик зданий, комфортные придомовые территории, чистые улицы и дворы, удобные транспортные развязки, близость остановок общественного транспорта или станций метрополитена, шаговая доступность социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники, жилищно-коммунальные предприятия), наличие внутренней инфраструктуры в многоэтажных домах (подземные и наземные парковки, продовольственные магазины, детские комнаты и парикмахерские), оборудованные всем необходимым детские и спортивные площадки, благоустроенные скверы, парки, водоемы и другие места работы и отдыха граждан.

Состояние недвижимости Санкт-Петербурга, большая часть которой представляет собой исторические памятники, как внутри (во дворах), так и снаружи (фасады) оставляет желать лучшего. Главные причины – недостаток денег в бюджете и неэффективная система управления территориями.

Государственное бюджетное учреждение

Санкт-Петербурга «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» предлагает решить задачу улучшения состояния инфраструктуры недвижимости города, сделав ставку на органы местного самоуправления . Для этого необходимо передать бо ́ льшую часть доходов от сбора налога на имущество организаций в бюджеты органов местного самоуправления, сделав тем самым муниципалитеты полноценными хозяевами на своих территориях .

В своем интервью изданию «Деловой Петербург» председатель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Валерий Валентинович Калугин подчеркнул: «Чем дороже земля или помещение, тем богаче город, тем больше развита его инфраструктура» (см. [11]). Его высказывание еще раз доказывает, что польза от предлагаемой налоговой инициативы очевидна – у муниципалитетов будет больше возможностей для развития и благоустройства собственных территорий, так как они, как никто другой, приближены к земле. Это, несомненно, должно улучшить качество жизни граждан, проживающих на этих территориях.

Специалисты по оценке в шутку говорят, что рыночная стоимость территорий зависит от трех главных факторов: местоположение, местоположение и еще раз местоположение! Чем лучше местоположение, тем выше рыночная стоимость недвижимого имущества на этих территориях.

Развитие территорий муниципальных образований, а именно совершенствование транспортной системы, активное наведение порядка на улицах и во дворах, своевременная уборка снега и мусора, квалифицированная реставрация фасадов домов, интенсивное строительство спортивных площадок, мест отдыха граждан и т. п., приведет к улучшению местоположения объектов недвижимости, росту их рыночной стоимости и, как следствие, росту кадастровой стоимости и налоговых сборов в бюджет муниципалитета. Рост же налоговых сборов, в свою очередь, позволит муниципалитетам повысить рыночную стоимость не- движимости посредством ее реконструкции или создания новых современных объектов коммерческого или социального назначения на территории района. То есть с точки зрения теории системы управления заработает принцип положительной обратной связи, что со временем позволит улучшить внешний облик и экономику нашего Санкт-Петербурга.

Для государственного бюджетного учреждения «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» предлагаемая инициатива хороша тем, что появится надежный источник информации об объектах недвижимости , так как именно органы местного самоуправления будут заинтересованы в предоставлении достоверных данных, необходимых для качественной государственной кадастровой оценки всех объектов недвижимости, находящихся на территории муниципалитета. Качественная информация облегчит работу государственных кадастровых оценщиков – будет возникать меньше споров, разногласий и судебных прений.

Возможны два варианта решения задачи по увеличению доходов от налога в бюджеты муниципалитетов:

• 1)    полностью перевести налоги на имущество в бюджет муниципальных образований, для этого потребуется внести серьезные изменения в законодательство;

• 2)    прийти к договоренности между исполнительными органами власти муниципального образования и субъекта и назначить определенную долю, процент от налогов на имущество, собираемых с территории конкретного муниципального образования.

Второй вариант более реалистичен, так как, если установить территориальный принцип сбора налога на недвижимость в муниципальных образованиях, это может привести к неравномерному распределению средств.

Таким образом, предлагаемая инициатива привнесет улучшения сразу в несколько областей городской жизни:

• •    более объективная оценка городской недвижимости;

• •    формирование налоговой базы с учетом всех имеющихся объектов на территории муниципалитета и их фактического разрешенного вида использования;

• •    возросшие поступления от налога на имущество организаций в бюджет муниципалитетов и комплексное совершенствование городской среды.

Правовой анализ предложений автора – в статье В.А. Савиных на с. 95–102 этого номера журнала.