Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества

Р.А. Захаров начальник коммерческого отдела ЗАО «Сахалинская лизинговая компания» города Южно-Сахалинска

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору недвижимость. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации1. Срок действия договора недвижимости, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году2.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав и сделок проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)3 и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах4. Территориальные органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения5. Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определены Министерством юстиции Российской Федерации6. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государ- ственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации за государственную регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина в следующих размерах7:

• •    для физических лиц – 500 рублей;

• •    для юридических лиц – 7 500 рублей.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Описать объект недвижимости можно посредством кадастрового и технического учета.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате которого он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду8. Кадастровый план представляет собой план, в котором в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре9.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)10. Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Рос-недвижимость, осуществляет федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата»11.

Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

План объекта недвижимости (технический паспорт) оформляется по результатам технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости – это комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства12.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью13. Подведомственной Роснедвижимости организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости, является федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (Ростехинвента-ризация)14.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением, на срок аренды здания или сооружения.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Таким образом, на государственную регистрацию договора аренды необходимо представить следующие документы:

• •    учредительные документы юридического лица;

• •    документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявителем является лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица);

• •    нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является представитель юридического лица);

• •    заявление о государственной регистрации;

• •    документ об уплате государственной пошлины;

• •    договор аренды недвижимого имущества;

• •    акт приема-передачи недвижимости;

• •    кадастровый план земельного участка (при регистрации прав на земельный участок);

• •    план объекта недвижимого имущества (технический паспорт) (если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений).

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация договоров аренды недвижимости удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Особого внимания заслуживает следующее:

• 1)    ГК РФ рассматривает договор финансовой аренды (лизинга) как разновидность договора аренды, следовательно, на него распространяются нормы ГК РФ, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений;

• 2)    правило государственной регистрации также распространяется на договоры аренды нежилых помещений¹⁵. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ;

• 3)    договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ;

• 4)    если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

• 5)    договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит регистрации. Такой вывод содержится, например, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2002 года № А56-69/02 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 января 2001 года № КГ-А40/6418-00.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 года № 59 указал, что не нужно регистрировать и договоры аренды, которые стороны перезаключили на неопределенный срок.