Государственная регистрация права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

У становленная действующим российским законодательством система вещных прав на жилые помещения включает в себя право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ)¹.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Право пользования жилым помещением является правом, которое предоставляется получателю ренты плательщиком ренты в рамках исполнения последним обязанности по предоставлению содержания с иждивением в случае включения в нее обеспечения потребностей получателя ренты в жилище (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Из приведенных положений следует, что право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением выступает элементом встречного предоставления по возмездному договору и прекращается в связи со смертью правообладателя2.

Будучи вещным правом на недвижимую вещь, право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением является потенциальным объектом государственной регистрации, осуществление которой предусмотрено пунктом 1 статьи 8.1, статьей 131 ГК РФ.

Закрепленная в пункте 1 статьи 131 ГК РФ формула («вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом») предполагает наличие специальных норм, устанавливающих обязательность или возможность государственной регистрации соответствующих вещных прав на недвижимые вещи. При этом применительно к праву пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением специальная норма, прямо предусматривающая государственную регистрацию данного права, отсутствует.

Несмотря на отсутствие специальной нормы, рядом авторов поддерживается предположение о возможности проведения государственной регистрации рассматриваемого права3, которая может быть выведена из системного толкования статьи 33 и статьи 34 ЖК РФ: часть 3 статьи 33 ЖК РФ предусматривает право гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа; статья 34 ЖК РФ отсылает к статье 33 ЖК РФ в части распространения на гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, условий пользования жилым помещением, предусмотренных статьей 33 ЖК РФ. Другими словами, авторами поддерживается подход, связанный с факультативной (необязательной) государственной регистрацией права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Однако существует и иная точка зрения, согласно которой в отсутствие специальной нормы считать возможной проведение государственной регистрации рассматриваемого права безосновательно. Так, анализируя положения статьи 33 и статьи 34 ЖК РФ, Ю. С. Поваров высказывает сомнения относительно намерений законодателя распространить на право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением правил о государственной регистрации права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. В частности, автор обращает внимание на то, что отсылочное регулирование анализируемого права формально касается лишь условий пользования жилым помещением, которые при этом могут быть отменены или изменены договором пожизненного содержания с иждивением. По мнению автора, ни предмет, ни диспозитивный характер такого регулирования не соотносятся с государственной регистрацией как с правовым явле-нием4. Данная позиция также подтверждается текстом пояснительной записки к Проекту № 51708-4 Жилищного кодекса Российской Федерации, из которого усматривается намерение законодателя предоставить право требовать государственной регистрации только гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу5.

Несмотря на принципиальную разницу приведенных позиций (государственная регистрация возможна vs государственная регистрация не осуществляется), общим для них является отсутствие законодательного закрепления обязательной государственной регистрации права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением. Указанное оз- начает, что при фактическом наличии данного права информация о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может не отражаться.

Видится, что такое положение вещей нельзя признать приемлемым по следующим причинам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, являясь способом обеспечения публичности правового положения объектов недви-жимости6, преследует следующие цели: 1) уведомить неопределенный круг лиц о наличии прав на объект недвижимости, чем предупредить нарушение прав правообладателя со стороны третьих лиц, а также обеспечить защиту нарушенного права на объект недвижимости со стороны государства; 2) проинформировать третьих лиц, вступающих в отношения по поводу объекта недвижимости, о его правовом положении, тем самым предоставляя третьим лицам возможность формировать свои правоотношения по поводу объекта недвижимости согласно его правовому положению.

Указанные цели могут быть достигнуты исключительно при условии наделения формируемого в процессе государственной регистрации ЕГРН качества достоверности – качества, при котором правовое положение объекта недвижимости, следуемое из ЕГРН, идентично действительному правовому положению объекта недвижимости.

В противном случае цели государственной регистрации не будут достигнуты. При этом возникает риск наступления негативных последствий, выражающихся в направленном дезориентировании третьих лиц, полагающихся на недостоверный ЕГРН и вследствие этого формирующих к объекту недвижимости отношение, не соответствующее его действительному правовому положению, что в равной степени может привести к нарушению прав как правообладателя объекта недвижимости, так и приобретателя прав. В частности, правообладатель может быть лишен прав на имущество либо его имущество станет обремененным правами других лиц. Приобретатель прав вследствие осуществления правообладателем защиты нарушенного права может быть понужден к изменению своего отношения к объекту недвижимости согласно его действительному правовому положению, предполагающему утрату ранее приобретенных прав на объект недвижимости либо установление обременения объекта недвижимости.

Правилом, позволяющим в большей степени достичь достоверности ЕГРН, является правило об обязательности государственной регистрации абсолютно всех элементов правового положения объекта недвижимости. Однако реальное установление такого правила является практически нецелесооб- разным, а в ряде случаев объективно невозможным7. Но при этом принципиально важным считается включение в предмет обязательной государственной регистрации элементов правового положения объекта недвижимости, обладающих свойством следования и являющихся неочевидными для третьих лиц, имеющих большое хозяйственное значение и создающих существенные стеснения для собственника объекта недвижимости8.

Обращаясь к законодательному решению вопроса о государственной регистрации права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением, следует учитывать присущее данному праву свойство следования, которое вытекает из общих положений пункта 3 статьи 216 ГК РФ. Свойство следования является определяющей характеристикой рассматриваемого права, требующей его видимости для приобретателя жилого помещения. В противном случае – при отсутствии правила об обязательной государственной регистрации – лицо, приобретающее жилое помещение, всегда рискует приобрести помещение, обремененное правом пользования по договору пожизненного содержания с иждивением.

Следует отметить, что при установлении правила о факультативной государственной регистрации рассматриваемого права цели государственной регистрации в аспекте защиты прав приобретателя жилого помещения также не достигаются. При реализации получателем ренты возможности зарегистрировать свое право пользования жилым помещением государственная регистрация выполняет лишь функцию оглашения возникшего права. Потенциальный приобретатель жилого помещения, установив отсутствие в ЕГРН записей о правах третьих лиц на жилое помещение, в любом случае вынужден, ориентируясь на иные доступные ему источники сведений о правовом положении объекта недвижимости, проверять наличие (отсутствие) права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением. При этом в случае неэффективности предпринятых проверочных мероприятий приобретатель опять же рискует приобрести жилое помещение, обремененное правом пользования получателя ренты.

Защитить приобретателя от приобретения жилого помещения, обремененного правом третьего лица, может только правообразующая (определяющая момент возникновения) регистрация права пользования жилым помеще- нием по договору пожизненного содержания с иждивением. Только правообразующая регистрация как правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения9, обеспечит всеобщую видимость рассматриваемого права, что, в свою очередь, придаст соответствующим сделкам по приобретению жилых помещений предсказуемый характер.

Вопрос о механизме государственной регистрации права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением зависит от нормативного разрешения вопросов, связанных с основанием возникновения указанного права.

Принципиальным моментом является то, что возникновение права пользования возможно не только в отношении жилого помещения, предоставляемого под выплату ренты, но и в отношении иного жилого помещения, предоставленного плательщиком ренты10. Другими словами, потребность в жилище получателя ренты может быть обеспечена как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением ему плательщиком ренты другого жилья.

Следует отметить, что глава 33 ГК РФ не предусматривает условие, связанное с предоставлением получателю ренты конкретного жилого помещения, в качестве существенного условия договора пожизненного содержания с иждивением. Это позволяет заключать договор, содержащий в себе условие о предоставлении плательщиком ренты получателю ренты права пользования неопределенным жилым помещением, что является законодательно приемлемым, однако, безусловно, не отвечает интересам получателя ренты11. Такой подход в литературе критикуется как непозволительно диспозитивный в контексте рассматриваемых правоотношений12. Высказываются мнения о необходимости конкретизации предоставляемого в пользование жилого по-мещения13.

В любом случае основанием возникновения права получателя ренты на пользование жилым помещением выступает договор пожизненного содержания с иждивением (что полностью соответствует нормативной формулировке статьи 34 ЖК РФ). Однако при отсутствии в договоре конкретизации жилого помещения, предоставляемого получателю ренты в рамках обеспечения его потребностей в жилище, договор не будет являться достаточным основанием возникновения соответствующего права. По всей видимости, в указанном случае необходимым дополнительным основанием возникновения права получателя ренты на пользование конкретным жилым помещением должно рассматриваться его вселение в это жилое помещение.

Одним из негативных последствий отсутствия формализации основания возникновения права получателя ренты на пользование конкретным жилым помещением является невозможность в ряде случаев определить надлежащий статус указанного лица вследствие возможного его смешения со статусом члена семьи собственника жилого помещения, что принципиально важно как для получателя ренты, так и для приобретателя жилого помещения в аспекте наличия (отсутствия) у данных прав свойства следования. Другими словами, факт проживания в отчуждаемом жилом помещении лица, имеющего заключенный с собственником жилого помещения договор пожизненного содержания с иждивением, даже при его известности потенциальному приобретателю, не устраняет правовую неопределенность в статусе указанного лица и не позволяет однозначно разрешить вопрос о круге лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности.

Кроме того, отсутствие документального оформления права пользования получателя ренты конкретным жилым помещением влечет за собой процедурную проблему при государственной регистрации данного права – проблему отсутствия документа-основания государственной регистрации права.

В аспекте видимости права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением при приобретении жилого помещения (в отсутствие государственной регистрации данного права) в настоящее время ситуации принципиально различаются в зависимости от того, какое жилое помещение предоставлено получателю ренты.

В частности, в отношении жилого помещения, предоставленного под выплату ренты, приобретатель имеет некоторые возможности получения соответствующей информации.

На текущий момент из потенциальных объектов для государственной регистрации, возникающих при совершении договора ренты, обязательной государственной регистрации подлежат право собственности приобретателя на объект недвижимости и залог объекта недвижимости (договор не подлежит государственной регистрации со 2 марта 2013 г.14, рента как обременение права собственности приобретателя объекта недвижимости также не подлежит государственной регистрации15).

Действующие правила предоставления сведений из ЕГРН позволяют приобретателю объекта недвижимости непосредственно или опосредованно (через правообладателя объекта недвижимости) получить из ЕГРН сведения об обременениях объекта недвижимости, о предшествующих правообладателях (в рамках сведений о переходе прав на объект недвижимости), об основаниях регистрации прав (в том числе предшествующих правообладателей), о содержании конкретных положений правоустанавливающего документа (в рамках сведений о содержании правоустанавливающих документов)16. В связи с этим при приобретении жилого помещения существует возможность на основе сведений из ЕГРН установить факт его приобретения актуальным или предшествующим правообладателем на основании договора пожизненного содержания с иждивением (о чем будут свидетельствовать сведения об императивно возникающей ипотеке, а также об основании регистрации права собственности актуального или предшествующего собственника жилого помещения), а также ознакомиться с условиями указанного договора в части обеспечения потребностей получателя ренты в жилье.

В случае предоставления получателю ренты иного жилого помещения возможность получения соответствующей информации отсутствует.

Приведенные обстоятельства позволяют прийти к выводу о необходимости введения в отношении прав получателя ренты на пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением обязательной правообразующей регистрации. Однако данное правило, будучи направленным на защиту прав потенциального приобретателя жилого помещения, с необходимостью требует установления также правил, обеспечивающих защиту прав получателей ренты, регистрационная пассивность которых в силу специфики рассматриваемых правоотношений может повлечь негативные последствия в виде утраты ими своих прав.

Представляется, что важной материально-правовой предпосылкой решения поставленной задачи является нормативное определение в качестве существенного условия договора пожизненного содержания с иждивением, в отсутствие которого договор не считается заключенным, условия о включении (невключении) в содержание с иждивением обеспечения потребности получателя ренты в жилище. Его позитивный вариант считается согласованным исключительно при указании в договоре данных, позволяющих определенно установить жилое помещение, подлежащее предоставлению получателю ренты в пользование.

Введение данного правила, во-первых, решит проблему, связанную с потенциальным нарушением прав получателя ренты вследствие возможного злоупотребления плательщиком ренты правом на предоставление получателю ренты права пользования неопределенным жилым помещением. Во-вторых, благодаря этому будет достигнута формализация основания возникновения права получателя ренты на пользование конкретным жилым помещением, что, в свою очередь, устранит неопределенность в правовом статусе лица, вселяющегося в жилое помещение, предоставленное плательщиком ренты, и решит процедурные проблемы государственной регистрации соответствующего права пользования17.

Кроме того, реализация данного предложения позволит установить правило, направленное на предотвращение негативных последствий регистрационной пассивности получателей ренты, а именно об автоматической (без отдельного заявления) регистрации права пользования соответствующим жилым помещением одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на передаваемый под выплату ренты объект недвижимости.

Более уместная в аспекте соответствия общему заявительному подходу, закрепленному в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости», регистрация права по инициативе получателя ренты18 видится менее удачным решением вопроса, требующим, как представляется, сведения к минимуму периода между прекращением права собственности получателя ренты на передаваемый под выплату ренты объект недвижимости (в особенности если в качестве такового выступает единственное имеющееся у него жилое помещение) и возникновением права пользования на жилое помещение. Кроме того, в рассматриваемом случае закрепление правила об автоматической (принудительной) регистрации прав по факту их выявления регистрирующим органом видится уместным в силу бесспорного характера основания возникновения соответствующего права.

На основании изложенного представляется возможным сделать следующие выводы.

Требование защиты приобретателя от приобретения жилого помещения, обремененного неизвестными ему правами третьих лиц, предопределяет необходимость нормативного закрепления обязательности государственной регистрации права получателя ренты на пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, определяющей момент его возникновения.

Обусловленность момента возникновения права получателя ренты на пользование жилым помещением моментом его государственной регистрации требует обеспечения защиты прав получателя ренты. Оно должно выражаться в следующем:

• –    условие включения (невключения) в содержание с иждивением обеспечения потребности получателя ренты в жилище должно признаваться существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением;

• –    условие включения обеспечения потребности получателя ренты в жилище в содержание с иждивением должно считаться согласованным при указании в договоре данных, позволяющих определенно установить жилое помещение, подлежащее предоставлению получателю ренты в пользование;

  – государственная регистрация права пользования получателя ренты соответствующим жилым помещением должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на передаваемый под выплату ренты объект недвижимости (без отдельного заявления).